Далеко не рідкісним явищем в Росії є самовільне зведення будівель. Чинне законодавство не має чіткої регламентації визначення правового статусу самовільної забудови та можливості легалізувати його. З ситуації, що склалася випливають складності пов'язані з обігом і оформленням права власності на самовільні споруди.
Згідно ст. 263 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній споруди або будівлі, а так же зносити або перебудовувати їх. Крім цього власник може дозволити будівництво на своїй ділянці третім особам. Обов'язковою умовою такого будівництва є дотримання будівельних правил і норм.
Чи не оформлений самобуд це відсутність можливості його легального використання в господарському обороті, продажу, застави і т.д. Визначення самовільної будівлі дано в ст. 222 ГК РФ, так само в даній статті описані наслідки її зведення і способи легалізації.
П. 1 ст. 222 ГК РФ говорить, що самовільно побудовою визнається будь-яке нерухоме майно, спорудження, будова або житловий будинок, зведені на земельній ділянці, не призначеному для таких цілей або без отримання необхідних дозволів, а так само з істотним порушення будівельних і містобудівних норм і правил.
Особа, яка здійснила самовільне будівництво, не набуває на нього право власності, відповідно не може в повній мірі розпоряджатися ним - дарувати, продавати, здавати в оренду або здійснювати інші операції (ст. 222 п. 2 ЦК РФ).
У п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, що самовільне будівництво підлягає знесенню. або самим звів його особою, або за рахунок його коштів. Даний пункт не стосується випадків, передбачених п. 3 ст. 222 ГК РФ, а саме право власності на самобуд може бути визнано судом. Таке право може бути визнано лише в передбачених законом випадках і в установленому порядку. Обов'язковою умовою придбання даного права через суд є оформлене право власності на земельну ділянку, на якому скоєно самовільне будівництво. Крім цього право власності набувається тільки на ті споруди, які не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створюють загрозу життю і здоров'ю громадян.
На сьогоднішній день існує два способи легалізації самобуду: судовий і адміністративний.
Судовий порядок легалізації будівель заснований на принципі подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, згідно з яким однією з підстав для виникнення цивільних прав та обов'язків є судове рішення. Редакція Закону № 93-ФЗ щодо пункту 3 ст. 222 ГК РФ передбачає можливість придбання права власності на самовільне будівництво за особою, яка має право власності або правом успадкованого володіння або правом безстрокового користування земельною ділянкою. Відповідно якщо в судовому порядку доведено, що у забудовника є право на землю, а зведена споруда не створює загрозу здоров'ю і життю громадян, а також не порушує інтересів і права третіх осіб, судове рішення буде прийнято на користь заявника.
Адміністративний порядок легалізації самовільних будівель стосується тільки об'єктів будівництва і житлових будівель, що не потребують оформлення дозволу на будівництво, а також об'єктів садівницького і дачного господарств.
Реєстрація права власності на самовільну споруду здійснюється згідно зі ст. 25.3 ФЗ від 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральної реєстраційної службою. Підставою для реєстрації є:
1. документи на землю, мають статус правовстановлюючих:
- виписка з погосподарській книги;
- свідоцтво про право власності.
2. Акт органу влади про надання ділянки.
3. Кадастровий план земельної ділянки.
5. Декларація про об'єкт нерухомого майна (садівничі і дачні об'єкти, гаражі).
Виходячи з вище викладеного, право власності на самовільну споруду, залежить від наявності прав на земельну ділянку.
Момент вступу в силу Федерального закону № 93-ФЗ «дачна амністія» став для багатьох періодом появи «замкнутого кола», тобто узаконити самовільну споруду неможливо поки земля не є власністю, а землю у власність не вдається отримати поки не узаконена самовільна споруда.
Кілька «меншою кров'ю» обійдуться власники неоформлених земельних ділянок, на яких є хоча б одна будова з оформленим правом власності. Дану ситуацію регулює ст. 36 Земельного Кодексу РФ, відповідно до якої можна оформити право власності на земельну ділянку, а далі вже легалізувати самобуд.
Застосування норми ст. 222 ГК РФ зміненої ФЗ № 93-ФЗ досить суперечливо. Позначений закон не дає пояснення, з якого моменту внесення зміни повинні застосовуватися. Таким чином, початок застосування нових норм ст. 222 ГК РФ, залишено на розсуд суддів. Судова практика показала, що деякі з суддів застосовують нові норми тільки до будівель, споруджених після вступу в силу закону, інші ж застосовують її повсюдно.
Спрощена форма легалізації будівель істотно полегшила процес оформлення прав власності на об'єкти нерухомості для реконструкції і будівництва яких не потрібно видачі дозволу, об'єкти нерухомості, що створюються на присадибній земельній ділянці і на об'єкти індивідуального житлового будівництва розташовані або створювані на ділянках, призначених для цього.
Нюанси законодавства поставили громадян перед вибором - легалізувати земельні ділянки та будівлі, отримавши повне право розпоряджатися ними або залишити все на своїх місцях. Багатьох, бажаючих оформити право власності, складність процедури просто зупиняє. Вихід є - адвокат по житлових справах. Грамотний фахівець, який знає всі тонкощі житлового і цивільного законодавства, допоможе оформити всі в кращому вигляді і в короткі терміни.
Адвокат Вікторія Державіна