умови розірвання
Реалізація положень договору купівлі-продажу квартири відбувається на підставі цивільного законодавства. Згідно із законом договір зобов'язує одну сторону діловодства на певних умовах передати майно, а іншу - компенсацію в грошовій або натуральній формі.
Розглядається угода є двосторонньою угодою, де основні учасники процедур - покупець і продавець житлової нерухомості. Згідно ст. 450 ГК РФ розірвати таку угоду можна в двосторонньому порядку за взаємною домовленістю зацікавлених осіб.
Припинення правовідносин одностороннім шляхом можливо, якщо істотно порушуються положення цього документа або права конкретного учасника ущемляються. Наприклад, при реалізації договору передане майно втратило первісну цінність, і покупець несе збитки.
Основні умови для припинення відносин:
- Порушені положення тексту угоди: не проводиться оплата, або оплачена власність не передається у володіння.
- Прострочений період для здійснення угоди. До зазначеної в договорі дати жодна зі сторін не може виконати встановлені для неї зобов'язання.
- Куплена квартира має суттєві недоліки. значно знижують її вартість.
- Продавець не є фактичним власником квартири, а якщо він - компанія, не володіє відповідною ліцензією на продаж нерухомості.
- Істотна зміна обставин. Наприклад, багатоквартирний будинок, де розташована квартира, що купується, визнаний аварійним і непридатним для проживання.
Згідно з положеннями справи і взаємин між що беруть участь особами розірвання договору купівлі-продажу здійснюється самостійно або в державних органах. У першому варіанті ліквідація домовленості відбувається в двосторонньому порядку або в односторонньому, якщо така можливість зазначена в тексті угоди.
Розірвання договору у досудовому порядку
Причини розірвання договору купівлі-продажу квартири рекомендується вказувати окремим пунктом в тексті угоди. Якщо основа для припинення відносин знайдено, зацікавленою стороною оформляється відповідне повідомлення, яке надсилається опонентові.
Якщо пред'явлені претензії обґрунтовані, прихильники відносин можуть розірвати договір за взаємною згодою. Для цього оформляється угода про розірвання договору купівлі-продажу (подивитися і скачати можна тут: [Зразок угоди про розірвання договору купівлі-продажу]). Цей документ оформляється за типом основного договору і повинен містити такі відомості:
Угода підписується беруть участь особами або їх представниками. Документ оформляється в трьох примірниках. По одному для учасників діловодства, третій - в реєструючий орган.
Якщо виявлені істотні порушення пунктів договору, його можна розірвати в односторонньому порядку. Для цього відповідачу надсилається відповідне повідомлення із вимогою припинення домовленості або зміни умов передачі майна.
Якщо відповідач надає протидія одностороннього припинення або зміни домовленості, діловодство переходить під юрисдикцію суду.
Припинення договору прямо не впливає на процес реєстрації нерухомості. Якщо припинення домовленості відбулося в момент реєстрації, в Росреестр необхідно подати заяву від кожної сторони про її скасування.
Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості після реєстрації тягне за собою певні складності. Тут можна зробити висновок зворотну угоду з подальшою повторної реєстрацією. Наприклад, квартира знову переходить у власність продавця. В іншому випадку потрібно скасовувати реєстрацію в судовому порядку.
Розірвання купівлі-продажу в суді
У разі неможливості врегулювати суперечку в досудовому порядку оформляється позовну заяву (подивитися і скачати можна тут: [Зразок позовної заяви про розірвання договору купівлі-продажу]). Воно подається в районний суд за місцем знаходження квартири, що купується. До позову додаються документи:
- Засвідчують особистості заявники і, при наявності, відповідача.
- Що свідчать про факт наявності заборгованості або іншого обтяження на власність (наприклад, іпотеки).
- Які свідчать про кількість прописаних громадян на розглянутій житлоплощі.
- Лицьового розрахункового рахунку та інших платіжних документів, які свідчать про виплачений завдаток або оплаті комуналки.
- Підтверджують невідповідність технічного стану квартири, оголошеним критеріям при продажу.
До судового процесу можна прикласти свідчення свідків і незалежних експертів. Виниклі витрати оплачує сторона, що програла або вони погашаються в порядку, обумовленому в позові.
Звернення до суду відбувається в разі, якщо компроміс між сторонами не знайдений, або:
- Отримано відмову про оплату за покупку.
- З отриманої власності не хочуть виселятися і зніматися з реєстраційного обліку.
Порядок розгляду справ в суді:
Термін розірвання договору
Протягом місяця після оформлення угоди її можна скасувати з ініціативи одного з учасників. При цьому повернення грошових коштів і майна здійснюється на підставі положень самого документа.
Якщо в тексті не прописаний повернення майна або грошей після припинення домовленості, вони можуть бути не повернені навіть в судовому порядку. Щоб уникнути таких наслідків рекомендується в документі прописувати окремі моменти. Наприклад, що несплата квартири служить істотним підставою для скасування правовідносин або після припинення дії угоди відбувається повернення завдатку.
Термін розірвання договору купівлі-продажу вказується окремим пунктом угоди або становить 30 календарних днів з моменту його укладення.
Недійсність договору купівлі-продажу
Якщо припинення домовленості неможливо за угодою сторін і важко в односторонньому порядку, можна здійснити це посилаючись на незаконність операції. Недійсність угоди можна оскаржити протягом 3 років після укладення договору.
Підстави для визнання правочину нікчемним:
- Положення договору порушують нормативно-правові акти.
- Одна зі сторін угоди визнана недієздатною.
- Договір складений з примусу.
- Угода визнана уявної - створена, щоб прикрити інше правовідношення.
Приклад по розірванню купівлі-продажу
Громадянин Шакарбеков продає квартиру, придбану в іпотеку. Селіванов - потенційний покупець уклав з продавцем договір купівлі. За угодою Шакарбеков і члени його сім'ї повинні покинути реалізовану квартиру протягом двох місяців після укладення домовленості.
У зазначений термін Селіванов дізнається про накладене обтяження на квартиру (іпотека). Очікується розірвання договору купівлі-продажу з ініціативи покупця. За взаємною згодою розірвати угоду не вийшло. Був оформлений позов в судові органи. Одна з претензій: повернення грошей, виплачених продавцю за квартиру.
Вердикт державного органу: договір купівлі-продажу розірвати. Сплачені кошти за покупку квартири залишити у продавця, так як в договорі не зазначена можливість їх повернення після його розірвання.
Повернення грошей можна оскаржити в порядку окремого судочинства.
висновок
Угода про покупку квартири припиняється з ініціативи беруть участь осіб або в судовому порядку. Основні висновки:
- Якщо угода скасовується за взаємною згодою, складається відповідна угода. Останнє підлягає державній реєстрації.
- У разі скасування правовідносин з одного боку, буде потрібно складання відповідного повідомлення опонентові із закликом до скасування домовленості. Припинення угоди в такому випадку можливо, якщо це обумовлено пунктом самого договору.
- Якщо компроміс між сторонами не досягнуто, розірвання відбувається в судовому порядку.
- Термін судочинства: від одного до двох місяців.
- Подача позову відбувається в районний суд за місцем реєстрації нерухомості.
Найбільш популярні питання і відповіді на них по розірванню угоди купівлі-продажу
Питання. Доброго дня. Мене звати Антон. Вирішив розірвати договір про покупку квартири через старості підведених вузлів комунікації. На подачу позовної заяви до суду отримано відповідь про необхідність попереднього узгодження питання розірвання договору з продавцем нерухомості. Для цього потрібно відправити відповідне повідомлення. В який термін повинен бути отриманий від продавця відповідь для скасування договору?
Відповідь. Привіт, Антон. Дійсно, для зниження навантаження на судові органи тепер обов'язково проведення досудової процедури. Завдяки цьому можна вирішити взаємні суперечності без залучення представників державної влади.
Повідомлення оформляється на розсуд потерпілої сторони. У ньому вказується термін, протягом якого відповідач повинен дати відповідь. Якщо точного часу немає, згідно зі ст. 452 ГК РФ відповідь повинен бути отриманий протягом місяця.
Якщо досягти компромісу протягом зазначеного часу не вийшло, дозволяється продовжити процедуру розірвання в суді.
Зразки заяв та бланків
Вам знадобляться такі зразки документів: