У повсякденному житті часто зустрічаються випадки, коли виникає необхідність здійснення операцій з нерухомістю, на яку не оформлено право власності.
Законодавець допускає в ситуації, що склалася укласти зацікавленим сторонам попередній договір на здійснення угоди купівлі-продажу нерухомості.
В окремих випадках він складається на житлову площу, придбану за програмою іпотечного кредитування.
Поетапне оформлення угоди
Здійснення угоди купівлі-продажу з подальшим укладенням договору регламентується статтею 454 Цивільного кодексу.
У ній викладено порядок здійснення процедури, згідно з яким одна сторона зобов'язується передати предмет угоди у власність другій стороні.
Вона зобов'язується прийняти предмет угоди, заплативши за нього певну грошову суму.
Її розмір повинен бути узгоджений сторонами угоди в індивідуальному порядку.
За загальноприйнятим правилам оформлення угоди купівлі-продажу квартири проводиться в кілька етапів.
В силу закону
Під поняттям «попередній договір» мається на увазі двосторонню угоду, що встановлює взаємні зобов'язання про укладення в майбутньому основного договору.
Його висновок не тягне за собою передачу квартири або виникнення зобов'язань по її передачі.
Зобов'язання сторін угоди купівлі-продажу повинні забезпечуватися згідно з положеннями статті 359 ЦК України порука третіх осіб, гарантією банку, застави.
При угоді купівлі-продажу в якості гарантії виступає грошова сума, яку покупець віддає продавцю.
В окремих випадках додатковим забезпеченням стає неустойка, яка оплачуються не виконала свої зобов'язання стороною.
Якщо буде відмова від укладення основного договору, то її розмір може бути занижений згідно з приписами статті 333 ЦК України.
У багатьох ситуаціях на підставі вищезазначеної статті судовий орган не задовольняє вимогу позивача про стягнення неустойки з продавця квартири.
Як показує судова практика, неустойка передбачається з метою покриття можливих збитків однієї зі сторін угоди.
Сторони угоди наділені можливістю введення в попередній договір певних умов при досягненні угоди про продовження терміну його дії.
При цьому не потрібно оформлення додаткової угоди по закінченню часу його дії.
Попередній договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться в іпотеці
Здебільшого громадяни прагнуть оформити попередній договір в нотаріальному порядку за участю нотаріуса.
Законодавець не ввів обмеження в його оформлення, тому його не обов'язково завіряти у нотаріуса.
Але в той же час немає підстав, що забороняють здійснення нотаріального засвідчення.
Попередній договір набуває законної сили слідом за його підписанням сторонами угоди.
Для чого необхідний
Здебільшого укладання попереднього договору служить певним гарантом в угоді купівлі-продажу.
Він дозволяє сторонам угоди купівлі-продажу бути впевненими в її здійсненні.
Його висновок допомагає громадянам уникнути шахрайських дій, поширених на ринку нерухомості.
До того ж за його умовами встановлюється фіксована вартість на квартиру.
Мера не дозволить в подальшому змінити вартість без обопільної згоди, що дуже вигідно покупцеві.
До того ж продавець буде спокійний в тому, що його нерухомість буде реалізована в установлений строк без зволікання.
Дата проведення угоди підлягає зміні виключно за згодою обох сторін.
Потрібно зауважити, що багато банків реалізовують програми іпотечного кредитування стали вимагати пред'явлення попереднього договору.
Зразок попереднього договору, типовий договір купівлі-продажу квартири в іпотеку можна взяти в банку.
Він надає своїм клієнтам бланки договору в залежності від виду операції купівлі-продажу.
Частки в житло
Як правило, певна частина квартири купується з метою подальшого її викупу.
Її покупцями стають найчастіше молоді сім'ї, особи похилого віку, які не мають засобів на придбання окремої квартири.
Їм слід з'ясувати число осіб, які проживають в квартирі, право власності кожного з них.
Певні ускладнення виникають у особи, яка бажає продати свою частку в загальній квартирі, наприклад, комунальної.
Згідно вказівкам статті 250 ГК РФ він повинен отримає відмову від придбання його частки содольщікамі.
Відмова в обов'язковому порядку повинен бути укладений у письмовій формі, завірений в нотаріальному порядку.
В іншому випадку при виникненні розбіжностей угода може бути оскаржена в ході судового розгляду.
Законодавцем переважним правом придбання реалізованої частки наділені інші учасники спільної часткової власності.
Їх продавець повинен про свій намір сповістити в письмовій формі.
Для винесення рішення учасникам часткової власності відводиться 30 календарних днів.
По закінченню відведеного терміну продавець може розпорядитися зі своєю часткою на свій розсуд, якщо содольщікі не виявив бажання її придбати.
У новобудові
Як правило, покупка квартири в новобудові передбачає фактичне заселення в неї по закінченню певного відрізка часу.
Банки видають кредитні кошти на покупку, але перед покупцем виставляють свої вимоги.
Одним з них є придбання квартири у забудовника, акредитованого в ньому, підписання з ним попереднього договору.
Порядок оформлення квартири в іпотеку від забудовника:
шляхом укладення попереднього договору із забудовником
з банком на видачу кредитних коштів
У попередньому договорі слід підкреслити окремі моменти угоди купівлі-продажу, наприклад, про внесення початкового внеску, його розмірі.
У більшості випадків при оформленні попереднього договору на придбання квартири в новобудові не передбачається зобов'язання особи, яка реалізовує її.
У договорі не робиться відмітка про санкції, які будуть застосовані до забудовника, якщо він не здасть об'єкт в експлуатацію вчасно.
Хоча такі пункти мають істотне значення. У ньому говориться, що певна частка будівлі, що будується буде передана покупцеві після завершення будівництва.
зразок документа
У попередньому договорі має міститися повна інформація, що підтверджує наміри сторін угоди.
Відповідно до вказівок статті 429 ЦК права, умови підписання попереднього договору обов'язково повинні бути враховані при укладенні основного договору.
В іншому випадку він буде визнаний відповідними органами нікчемним.
Основна відмінність в оформленні основного і попереднього договору згідно вимогам Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» полягає в необов'язковості державної реєстрації попереднього договору.
У той час як основний договір відчуження квартири повинен бути зареєстрований в управлінні Росреестр, після чого він вступає в законну силу.
обов'язкові пункти
У договорі повинні бути присутніми пункти, що розкривають як суть самої угоди, так і відомості про продавця та покупця, їх паспортні дані, наявність реєстрації за місцем постійного проживання.
У нього заноситься запис про всіх осіб, які проживають в квартирі.
При цьому повинна бути відзначена їх причетність до об'єкту угоди купівлі-продажу, право його використання.
Крім персональних даних сторін угоди, в ньому вказується: