Придбання об'єкта нерухомості в більшості випадків асоціюється у громадян з покупкою квартири. Саме з цим видом договорів купівлі-продажу пов'язані у свідомості терміни: заставу, кредит, іпотека. Хоча, не кожен чув термін іпотека, точно і достовірно знає його значення, не кажучи про нюанси, які супроводжують укладення договору іпотечного кредитування і кількості учасників договірних відносин при іпотечному кредитуванні.
У запропонованій вашій увазі статті ми висвітлимо найбільш важливі моменти укладення даного виду договорів, з тим, щоб вимоги однієї зі сторін-учасниць договору не стали для покупця несподіванкою.
Поняття договору іпотеки
Термін іпотека, як і багато інших юридичні терміни, має латинське походження. Стародавні римляни, в свою чергу, запозичили його у греків. Іпотека означає - заставу.
У сучасному розумінні іпотека - покупка об'єкта нерухомості із залученням позикових коштів в обмін на заставу або іншого майна, яке є гарантією повернення позикових коштів. При цьому предмет застави (нерухомість) в усі час дії договору залишається у володінні позичальника і після виконання зобов'язань по виплаті кредиту з неї знімаються всі обтяження.
При придбанні нерухомості на умовах іпотеки одночасно укладається як мінімум два договори:
Між власником нерухомості (квартири) і покупцем - власне про покупку;
Між банком-кредитором і позичальником - покупцем нерухомості - про залучення позикових коштів на покупку об'єкта нерухомості (квартиру).
При цьому, в рамках укладеного договору, права на нерухомість (за винятком права користування) на весь час, необхідний для погашення кредиту, переходять за договором до позикодавцеві - банку.
Здавалося б, проста і зрозуміла схема. Є три сторони. Кожна з них вступає в договірні відносини тільки з одним з учасників і ніяких труднощів не повинно виникати. Насправді складності виникають не в процесі укладення двосторонніх договорів, а пов'язані з особливим порядком виникнення та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості. За чинним законодавством вони стають юридично значущими тільки після їх державної реєстрації. Саме з цим і пов'язане таке поняття як «попередній договір» - проміжний, юридично значущий документ, який виступає сполучною ланкою між договорами: продавець-покупець позичальник-кредитор.
Стадії укладення договору іпотеки
Перший етап - пошук об'єкта нерухомості на первинному або вторинному ринку. Від того, на якому ринку ви плануєте придбати квартиру, буде залежати успішний результат схвалення видачі кредиту банком. Багато банків з небажанням йдуть на іпотечне кредитування об'єктів нерухомості, придбаних на вторинному ринку житла в зв'язку з їх низькою ліквідністю і складністю перевірки чистоти угоди. Складно визначити кількість попередніх власників, можливі обтяження на користь осіб, які користуються правом на житлове приміщення в силу закону, і за деякими інших причин. Тому - простіше намагатися отримати іпотечний кредит, купуючи квартиру від забудовника.
Другий етап - пошук банку-кредитора. готового видати кредит під заставу нерухомості. і узгодження умов кредитного договору. Це - один з найбільш складних і вимагають уваги (або залучення фахівця-юриста) етапів, оскільки банки прагнуть отримати максимум вигоди з будь-якого кредитного договору
Вони включають в договори вузькоспеціалізовані терміни і поняття, що не знайомі більшості пересічних обивателів. Складають схеми розрахунків, в яких повна вартість кредиту розбита на кілька блоків, які важко зіставити недосвідченому в фінансах позичальнику. Прописують такі умови розпорядження заставним майном, які ставлять позичальника в кабальні умови.
Визначившись з банком, ви виходите на укладання попереднього договору.
Попередній договір купівлі-продажу по іпотеці
Попередній договір - не обов'язковий, але часто використовуваний в практиці іпотечного кредитування елемент, який служить страховкою для банку - в тому, що видається кредит буде витрачений на конкретні цілі - придбання об'єкта нерухомості (квартири) і що, в разі не укладення угоди, він отримає грошову компенсацію (штраф).
Для продавця - попередній договір гарантія отримання грошових коштів за об'єкт нерухомості, так як покупець безпосередньо виводить продавця на банк, який погодився оплатити вартість придбаного об'єкта нерухомості. Тим самим позбавляє від необхідності пошуку інших покупців.
Попередній договір - конструкція, передбачена ст. 429 ГК РФ. Вона практично повторює за змістом текст основного договору, за винятком деяких особливостей: законодавством не передбачена можливість відмови від виконання попереднього договору. У зв'язку з цим безпідставні надії деяких обивателів, які розраховують на можливість не виконувати умови попереднього договору. При відмові від укладення основного договору платити все ж доведеться. Так як контрагент в будь-який час може звернутися до суду з позовом про спонукання укладення основного договору і суд буде на його боці.
Попередній договір не є панацеєю при виникненні іпотечних правовідносин. Пов'язано це з тим, що в якості зобов'язань за попереднім договором не можуть виступати зобов'язання, додаткові до основного договору. А отримання кредиту під укладається основний договір саме таким додатковим умовою і є.
Другим аспектом, що робить попередній договір малоефективним - закласти можна тільки той об'єкт нерухомості, право на який вже зареєстровано. Тобто, якщо покупець до прийняття рішення про покупку квартири не був учасником пайового будівництва і його право власності на об'єкт, що зводиться не з'являлися - він не може закласти абстрактне право вимоги з третьої особи - власника об'єкта нерухомості.
Купуючи житло на первинному ринку, ви не можете вказати його в якості предмета іпотеки до тих пір, поки права на нього не будуть зареєстровані належним чином. В якості гарантії повернення коштів ви можете надати банку-кредитору інший об'єкт нерухомості (квартиру) на яку права власності у вас оформлені (ч. 5 ст. 10 Закону про іпотеку).
Другим виходом із ситуації є надання в якості гарантій повернення кредитних коштів об'єкта, що знаходиться в іпотеці (якщо договором таке забезпечення передбачено). Ця можливість наступної іпотеки передбачена ч 1 ст 43 Закону про іпотеку.
Попередній договір - безумовно, несе в собі раціональне зерно, оскільки дає всеем зацікавленим сторонам певні гарантії дотримання прийнятих на себе зобов'язань під загрозою застосування штрафних санкцій в разі ухилення від укладення основного договору. Але сам по собі, без належного оформлення прав на об'єкт нерухомості, що виступає предметом застави - він нікчемний.
У попередньому договорі в обов'язковому порядку повинні міститися:
Після того, як в попередньому договорі будуть відображені ці позиції і він буде схвалений банком-кредитором, об'єкт нерухомості підлягає страхуванню. Без цього жоден банк не схвалить іпотечного кредиту.
Кінцевим етапом є оформлення кредитного договору та складання заставної - документа, на підставі якого банк до повного погашення кредиту має право на розпорядження цим об'єктом з метою відшкодування збитків від невиконання зобов'язань.
У процесі реєстрації об'єкта нерухомості в Росреестра на квартиру накладається обтяження. Тобто, до повного погашення іпотечного кредиту ви не зможете продати, подарувати здати в оренду або обміняти цю квартиру без згоди банку-кредитора.
Перехід права власності на заставлене майно
За загальним правилом продати закладену квартиру можна. Але існують два варіанти, при яких ця дія можливо:
• Позичальник не в змозі виплачувати суми і відсотки по кредиту;
• Позичальник знаходить особа, готове прийняти на себе виконання зобов'язань перед банком щодо погашення іпотечного кредиту
У першому випадку позичальник повідомляє банк про пошук покупця і борг перед банком-кредитором погашається з суми, виділеної новим покупцем. Вартість квартири при цьому значно знижується (для продавця).
У другому випадку можлива «технічна» зміна позичальника. Квартира переходить в користування іншої особи, яка бере на себе зобов'язання по раніше укладеним кредитним договором і зобов'язується погасити іпотечний кредитний борг на початкових умовах.
Попередній договір не має самостійної юридичної сили. Він не породжує прав щодо майна (нерухомості) і служить виключно для спонукання сторін до дотримання раніше досягнутих домовленостей і узгоджених умов за ціною і термінами передачі власності.
Фактором, що стимулює сторони до дотримання умов попереднього договору є його безвідкличність - тобто неможливість ухилитися від укладення основного договору, і штрафні санкції, які накладаються на порушника, крім спонукання до укладення основного договору в судовому порядку.
Ідея сайту виникла на основі численних скарг у сфері комунальних послуг і відсутності потрібної інформації в одному джерелі! Це єдиний в своєму роді житловий сайт, який об'єднує дійсно важливі і актуальні матеріали.
Добрий день Ярослав!
Так, нерухомість підлягає обов'язковому страхуванню, це прописано в статті 935 Цивільного Кодексу. Згідно з ним, кожна людина в обов'язковому порядку повинен страхуватися своє майно і нерухомість. Якщо говорити про житлову нерухомість, то вона в першу чергу повинна бути застрахована її власником. Але є винятки, які не підлягають страхуванню:
- об'єкти, що знаходяться в аварійному стані;
- об'єкти, які знаходяться в зоні ризику (обвалів, зсувів і ін. стихійних лих);
- будови, які не придатні для проживання;
- об'єкти з фіз. зносом понад 70 відсотків.
Добрий день! Підкажіть будь ласка, ми з чоловіком купуємо частку в квартирі. йому вже належить одна частка на праві власності, другу ми хочемо купити через іпотеку. оформляючи попередній договір, банк вказав мене як дружину - "учасником угоди". Ми просили банк вказати нас обох як покупателей.как ие правові наслідки це несе?
Добрий день! Підкажіть будь ласка, ми з чоловіком купуємо частку в квартирі. йому вже належить одна частка на праві власності, другу ми хочемо купити через іпотеку. оформляючи попередній договір, банк вказав мене як дружину - "учасником угоди". Ми просили банк вказати нас обох як покупателей.какіе правові наслідки це несе?
Добрий день Ирина!
Банк просто вказав Вас як созаемщиком іпотеки, це стандартна процедура. Ви маєте такі ж права на придбану власність, як і Ваш чоловік. Але в цьому випадку Вам потрібно ще оформити квартиру в спільну часткову власність, щоб права на неї належали і Вам. Але платити за частку по іпотеці Ви зобов'язані нарівні з чоловіком, якщо навіть в подальшому буде процес розлучення і такий договір не буде у Вас оформлений. З повагою, сподіваюся, відповів на Ваше питання.
Я підписала попередній договір
Привіт, в вашому повідомленні було дуже багато помилок, половина слів незрозуміла за змістом. Будь ласка проявіть повагу і напишіть питання без каверканья мови!
Ми з дружиною підписали попередній договір про купівлі продажу щоб взяти квартиру в іпотеку. Але тепер виплачуємо і дуже задоволені всім і не краплі не шкодуємо що взяли іпотеку. Так і не накладно і квартира вже своя. Це саме зручно придбати житло в іпотеку.