Відповідно до Цивільного кодексу майно (в тому числі нерухомість, квартира, дача, машина, земельна ділянка), яке знаходиться у власності двох або декількох осіб, належить їм на праві спільної власності. Загальна власність буває без визначення часток у праві (спільна власність) і з визначенням часток (часткова власність).
Так, учасниками спільної власності на майно є подружжя, якщо вони придбали його під час шлюбу (у разі, коли шлюбним договором не передбачено інше). Але вони можуть в будь-який час переоформити спільну власність в часткову, наприклад, якщо в період шлюбу купили квартиру, а потім розлучилися або з інших причин вирішили поділити її. Варто відзначити, що режим спільної власності зберігається і після розірвання шлюбу, якщо поділ спільного майна не було здійснено. Вимога про розподіл може бути заявлено протягом трьох років після розірвання шлюбу.
За угодою або в судовому порядку?
Розділ майна здійснюється за згодою сторін, а якщо домовленості досягти не вдалося # 151; за рішенням суду. Ділиться спільне майно тільки після попереднього встановлення частки кожного з учасників спільної власності. Для цього подружжя укладають угоду про визначення часток кожного з них. Засвідчувати його у нотаріуса не обов'язково, але сторони за власним бажанням можуть нотаріально завірити документ. Дана угода # 151; підставу для державної реєстрації часткової власності кожної зі сторін на конкретну квартиру. Кожен із подружжя отримає на руки свідоцтво про держреєстрацію, що підтверджує права на квартиру в частках, зазначених в угоді.
Якщо сторони не досягнуть згоди, то за рішенням даного питання доведеться звернутися в суд. За загальним правилом при розділі майна частки подружжя визнаються рівними, якщо договором між ними не передбачено інше. Суд має право відступити від такого принципу для дотримання інтересів неповнолітніх дітей. Крім того, ситуація, коли один з подружжя не отримував доходи з неповажних причин або витрачав спільне майно на шкоду сім'ї, також може обернутися не на його користь при визначенні часток. Що вступило в силу судове рішення про поділ спільного майна і визначенні частки подружжя є підставою для реєстрації частки кожного з них.
З вимогою про поділ спільного майна подружжя в судовому порядку має право звернутися кредитор одного з них для звернення стягнення. Це правило діє, якщо у чоловіка-боржника недостатньо іншого майна для виконання своїх зобов'язань.
Без реєстрації немає права
Подружжя розділили квартиру? Спільна власність припиняється і виникає часткова. Але угоди або судового рішення для цього недостатньо.
Коли квартира належала подружжю на праві спільної власності, їм було видано одне свідоцтво про державну реєстрацію права (за умови, що дане право виникло після вступу в силу закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно). У зв'язку з тим що подружжя поділили квартиру і кожному належить певна частка, необхідно відобразити це документально. Згідно із законом державна реєстрація є єдиним доказом існування права.
Таким чином, необхідно пройти процедуру держреєстрації частки у праві спільної власності. Для цього слід подати пакет документів в орган з питань державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Крім заяви від кожної сторони необхідно також представити:
- Угода про розподіл майна або судове рішення;
- квитанцію про сплату державного мита за реєстрацію (500 руб.);
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- свідоцтво про шлюб.
Держреєстрація проводиться протягом одного місяця. Після цього кожен з учасників отримує свідоцтво про реєстрацію права із зазначенням частки. На зворотний бік свідченням заносяться відомості про право інших учасників часткової власності.
Як продати частку?
Після переоформлення житлової площі із спільної власності в часткову змінюється порядок розпорядження квартирою. Зокрема, правила продажу частки. Головним принципом в даному випадку є дотримання переважного права купівлі. Що це означає? При продажу частки сторонній особі решта учасників (наприклад, інший член подружжя) мають переважне право на покупку частки за ціною, за яку вона виставлена і на інших рівних умовах. Продавець зобов'язаний сповістити інших учасників часткової власності про свій намір продати частку. Робиться це обов'язково в письмовій формі, із зазначенням ціни та інших умов продажу.
Якщо протягом одного місяця решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку, продавець має право реалізувати її будь-якій особі. У разі, коли продавець порушив дане правило, інший учасник часткової власності може протягом трьох місяців вимагати перекладу прав і обов'язків покупця на нього. Для цього йому необхідно звернутися в суд.
Правило про переважної купівлі дотримується і при відчуженні частки за договором міни. В інших випадках (дарування, застава, оренда) переважне право не діє.
При подачі документів на державну реєстрацію треба докласти підтвердження відмови інших учасників часткової власності від придбання частки. Якщо даний документ відсутній, то орган, який здійснює реєстрацію, зобов'язаний призупинити її, поки не пройде місяць з дня повідомлення продавцем інших учасників часткової власності.
Марія Саранкіна, юрист відділення «Київське» корпорації «Інком-Нерухомість»:
- Майно, що перебуває у власності двох або декількох осіб, належить їм на праві спільної власності. Існує два види спільної власності: часткова власність, коли частки кожного співвласника у спільному майні визначені, і спільна власність, коли ці частки не визначені. У цивільному законодавстві існує презумпція часткової власності: при виникненні спільної власності на майно вона буде частковою. Загальна спільна власність виникає лише у випадках, прямо передбачених законом: у подружжя і у членів селянсько-фермерського господарства.
Тим часом до недавнього часу житлові приміщення були приватизовані в спільну власність проживали в них осіб. Тому зараз зустрічається спільна власність на квартири, де співвласниками є не подружжя, для яких цей вид власності встановлено законом, а, наприклад, батьки і діти, які проживали в даній квартирі на момент приватизації. Така ситуація не буде турбувати співвласників, поки вони не зіткнуться з необхідністю розпорядитися своєю часткою у праві спільної власності.
В цьому випадку треба буде укласти угоду між усіма співвласниками, в якому вони можуть визначити частки у праві спільної власності як рівні або нерівні, а також передбачити порядок зміни часткою в залежності від вкладу кожного з них в приріст загального майна. Така угода підлягає держреєстрації, після чого частка в праві спільної власності зможе служити предметом угод.
Геннадій Тимошин, начальник відділу по роботі з клієнтами компанії «Квартал»:
- Поділ спільного майна між учасниками спільної власності, а також виділення частки одного з них можуть бути здійснені після попереднього визначення частки кожного з учасників у праві на спільне майно. З огляду на, що відповідно до ЦК України учасниками спільної власності на квартиру можуть бути тільки подружжя, на підставі ст. 41 Сімейного кодексу України така угода підлягає нотаріальному посвідченню.
Право власності та інші речові права на нерухоме майно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають держреєстрації в єдиному державному реєстрі, яка здійснюється в головному управлінні Федеральної реєстраційної служби по Москві.
Ніна Ковиліна, заступник директора юридичного департаменту компанії «Домострой»:
- Загальна спільна власність, т. Е. Без визначення частки кожного співвласника, виникає в силу закону (наприклад, спільна власність подружжя). Закон встановлює такий режим власності під час вступу у володіння кількох осіб неподільної речі (автомобіль, квартира та ін.) Або майна, що не підлягає розділу в силу закону (наприклад, селянське фермерське господарство).
Частки у праві спільної власності можуть бути визначені при її розділі або трансформації у спільну часткову власність за згодою співвласників. Частка у праві спільної власності повністю входить в майно власника, отже, на неї може бути звернено стягнення за його зобов'язаннями.
При продажу або іншій формі відчуження частки одного із співвласників інші співвласники мають переважне перед третіми особами право її купівлі (крім випадків продажу з публічних торгів).
Великий портал нерухомості