Для багатьох власників одним з найактуальніших питань при продажу квартири є порядок і розмір податку з продажу квартири, тобто з доходу, отриманого від угоди купівлі-продажу. Даний вид оподаткування по суті мало чим відрізняється від податку з будь-яких інших доходів громадянина, за деякими особливостями.
«Податок з продажу квартири» - це податок на доходи фізичних осіб
Визначення податку з продажу нерухомості офіційно не закріплено в НК РФ, і в чинному законодавстві такий термін як «податок з продажу житла» не застосовується. Податковий кодекс закріплює обов'язок сплата 13% -ного прибуткового податку з суми доходу від продажу будь-якого житлового об'єкта, однак, істотну роль в цьому питанні відіграє і те, скільки років ця нерухомість була власністю продає.
При продажу квартири / кімнати / частки в квартирі і будь-якого іншого житла, що перебуває у власності фізичної особи менше 3 років, утворюється дохід, який по податковому кодексу обкладається податком на доходи фізичних осіб. Тому платник податків зобов'язаний надати податкову декларацію за формою 3-ПДФО до податкового органу за місцем проживання, в якій задекларувати отримані від продажу такого нерухомості доходи.
При цьому важливо знати, що відповідно до Податковим Кодексом РФ при продажу квартири власнику належить майнове податкове вирахування. Сума майнового податкового вирахування становить 1 мільйон рублів за умови, що квартира належала платнику податків менш 3-х років.
Розрахунок податку з продажу квартири у власності менше 3 років
6 250 000 - 1 000 000 = 5 250 000 * 13% = 682 500 рублів
ця сума і буде складати прибутковий податок в даному випадку.
При цьому податковим законодавством також визначено, що власник, який продав житло, має можливість замість податкового вирахування зменшити суму отриманих доходів від продажу на суму витрат, тим самим знизивши оподатковувану суму доходу, по якій вираховують сума обов'язкових до сплати податків. Зменшити податок можна на суму витрат, яка була витрачена власником в процесі отримання доходу від продажу квартири. До таких витрат можна віднести витрати на послуги ріелтора, витрати на ремонт або обробку недобудованого приміщення для подальшого продажу. Видаткова частина повинна бути в обов'язковому порядку зафіксована документально, а також мати пряме відношення до продажу зазначеної нерухомості.
Давайте розглянемо цей варіант більш докладно на прикладі. Якщо фізична особа продає об'єкт нерухомості за 4 млн. Рублів, але в той же час може підтвердити передпродажні витрати на суму 2 млн. То розрахунок буде проводитися таким чином:
(4 млн. - 2 млн.) * 13% = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.
Підсумкова цифра в даному випадку складе 260 тисяч рублів, які і будуть податком на доходи фізичних осіб в даному випадку продажу квартири і розрахунку ПДФО за схемою зменшення доходів на суму витрат.
Власник має право вирішувати, яким способом вигідніше проводити розрахунки. Варіант зменшення оподатковуваного доходу на суму витрат більш прийнятний в тому випадку, якщо витрати при продажу житла перевищують суму в мільйон рублів.
Якщо одним і тим же власником за один рік було продано дві квартири, то він має право за угодою з одного з проданих квартир оформити майнове податкове вирахування, а по інший - зменшити суму доходу на витрати.
Податки з продажу квартири у власності більше 3 років
При терміні володіння квартирою / кімнатою / часткою в квартирі і будь-яким іншим житловим приміщенням більше 3-х років, власник при продажу такого житла не платить податок на доходи фізичних осіб з подібної угоди згідно зі ст. 220 Податкового Кодексу Російської Федерації.
Штрафи за неподання декларації 3-ПДФО і несплату податку
Якщо після завершення угоди продажу квартири у вас утворився податок, але ви не подали 3-ПДФО декларації та не сплатили податок на доходи фізичних осіб своєчасно, то вам загрожує штрафи, а за ухилення від сплати податків і зборів з фізичної особи покарання аж до кримінальної відповідальності .
Ризики заниження вартості квартири в договорі купівлі продажу
При продажу об'єктів нерухомості, що знаходилася у власності менше 3-х років прибутковий податок може становити пристойну суму, тому для деяких власників, що продають своє житло, велика спокуса занизити вартість квартири в договорі. в розрахунку на те, що при штучному заниженні вартості квартири в договорі купівлі продажу до 1 мільйона рублів, продавцеві не доведеться платить податок на доходи фізичних осіб.
Відразу варто відзначити, в податковій про всі ці фокуси і махінації знають, і подібне заниження ціни за договором розцінюється як економічний злочин! В останні роки податкові працівники більш уважно відстежують такі нюанси укладення угод з подачею декларацій 3-ПДФО з заниженими цифрами і тісно взаємодіють з силовими відомствами країни для припинення подібних злочинів.
Покарання за несплату податків у великих розмірах передбачає:
Штраф у розмірі від ста тисяч до трьохсот тисяч рублів або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період від одного року до двох років, або примусові роботи на строк до одного року, або арешт на строк до шести місяців, або позбавлення волі на строк до одного року.
Крім кримінальної відповідальності за спробу ухилення від податків продавця нерухомості, для покупця житла існує ненульова ймовірність втратити гроші, якщо угода купівлі-продажу квартири буде визнана нікчемною, гроші він зможе повернути не більше тієї суми, що прописана в договорі.
По-друге, якщо в майбутньому ви зберетеся продати квартиру, куплену вами за договором з заниженою вартістю (щоб зменшити розмір податку з продажу квартири), раніше ніж після трьох років володіння, то повернути собі ПДФО під час майбутнього продажу ви зможете тільки з тієї суми , яка була занижена, тобто різниця між ціною, по якій ви реально будете продавати вже свою квартиру, наприклад, через 2 роки і ціною, по який ви її, нібито, купили, буде більшою, ніж в реальності, а значить, вам в майбутньому доведеться заплатити велику суму ПДФО з продажу е тієї квартири.