Хочеться купити «зайву» квартиру, а грошей немає? Що ж, все можна влаштувати: спочатку треба закласти в банк власну квартиру, в якій ви живете і отримати кредит. Ці гроші можна вже використовувати в якості початкового внеску - щоб взяти в кредит іншу квартиру. Який виявиться фінансове навантаження на сім'ю, і скільки потрібно заробляти, щоб «витягнути» два кредити, з'ясовував кореспондент нашого журналу.
Далеко не всі банки готові надати послуги з ломбардного кредитування, саме так називається схема, по якій закладається наявне житло. Проте, експерти відзначають зростання кількості таких угод на ринку української нерухомості. Наприклад, ломбардна іпотека вже активно застосовується на ринку новобудов.
На перший погляд, все просто: власник передає свою нерухомість в заставу банку і отримує на руки енну суму, що звичайно складає 20% - 70% від вартості майна. Ці гроші клієнт поступово повертає в банк, природно, з відсотками - за вищою в порівнянні зі звичайною (як правило, на піввідсотка), ставкою. При цьому продовжує спокійно користуватися своїм майном.
Кредит на нецільові витрати під заставу наявного житла. на освіту, відпочинок, ремонт і т. п. Інші банки взагалі не цікавляться, куди витрачені кошти, але більшість все ж вимагають звіту - чеків, договорів. Ступінь ризику сама незначна, так як зазвичай сума позики не перевищує 20 - 30% ціни квартири.
Більший кредит - на становлення бізнесу господаря квартири. Для банку він є більш ризикованим, тому що складно оцінити прибуток від майбутнього бізнесу, а сума позики зазвичай становить 50 - 70% від вартості квартири.
Нарешті, до ломбардного кредитування вдаються громадяни, які хочуть придбати друге житло, не розлучаючись з першим. Зазвичай це ділові люди, які не бажають вилучати гроші з бізнесу, або ті, кому не вистачає грошей на покупку нового житла. Сума позики - 20-70% від вартості квартири. З тих банків, що «на слуху», ломбардне кредитування практикують Банк Москви, ВТБ-24, Міський іпотечний банк, Райффайзенбанк.
Кому доступний кредит під заставу рідного дому?
Перша умова, яке поставить будь-який банк - нерухомість, що оформляється в заставу, повинна бути ліквідною. Для цього більше підходить міська квартира. З заміським житлом складніше, адже його ринкова вартість залежить від безлічі факторів: екологія місцевості, розвинена інфраструктура, транспортна доступність і багато іншого.
Оцінюють об'єкти застави незалежні оцінювачі, акредитовані при банку. Банк надає клієнту список акредитованих компаній, і клієнт визначає, з якою з них йому зручніше працювати. Зазвичай оцінка стандартної міської квартири обійдеться позичальникові в суму від $ 100, а ось заміського будинку або елітної квартири - від $ 500.
Оцінювачі також надають свій прогноз вартості об'єкта як мінімум на найближчий рік. Виходячи з цього, банк і закладає певний коефіцієнт, т. Е. Кредитує не на всі 100%, а на меншу суму.
І все ж головна умова кредиту в будь-якому банку - позичальник повинен бути платоспроможним. Адже банк зовсім не зацікавлений у відчуженні власності через суд.
«Якщо сім'я може дозволити собі виплачувати кілька кредитів, то банку немає сенсу відмовляти їм у видачі позики, - вважає керівник блоку іпотечного кредитування« Альфа-банку »Ілля Зибарев, - Але при цьому банк буде враховувати, що сім'я вже має серйозне навантаження на бюджет , пов'язану з іншими борговими зобов'язаннями, і враховувати це при розрахунку суми кредитів і термінів виплати. Сім'я може вилучати з бюджету не більше половини щомісячного доходу, інакше з кредитами вона не впорається ».
Покращуємо житло: теорія і практика
Уявімо собі сім'ю, яка хоче переїхати з двокімнатної квартири в старому панельному будинку з маленькою кухнею, в районі Кузьминки, в трикімнатну квартиру в цегляному будинку, в районі метро Академічна. Наявне житло коштує $ 185 000; бажане - $ 350 000.
Отримувати під заставу старої квартири 20 - 30% її вартості не має сенсу: виручена сума ($ 55500) не складе навіть першого внеску (30%). Отже, щоб внести необхідний початковий внесок за другу квартиру, доведеться отримувати близько $ 105 000 (близько 60% вартості старого житла).
В такому випадку, сім'я змушена розплачуватися відразу за двома кредитами - ломбардного (викуповувати у банку стару квартиру) і звичайному іпотечному.
Припустимо, стару квартиру вдалося закласти на 10 років під 12% річних. В такому випадку щомісячні виплати за цим кредитом складуть близько $ 1500.. (Передбачається, що сім'я витрачає на це 30% щомісячного доходу).
Другий кредит, іпотечний, сім'я отримала на 25 років під 12% на рік. Сума позики становить $ 245 000, щомісячна виплата - близько $ 2050. Всього платежі складуть $ 3550. Отже, сім'я, дохід якої складає $ 6000, буде обслуговувати ці кредити на межі власних можливостей, адже виплати складуть близько 60% сукупного доходу. Плюс врахуємо необхідність оплачувати два обов'язкових пакета страхових послуг, платити за обслуговування кредиту та інші витрати. З огляду на навантаження на сімейний бюджет, банки можуть і відмовити у видачі кредиту.
Можна, звичайно, спробувати здати одну з квартир, але треба розуміти, що доходи від оренди щомісячних платежів повністю не компенсують ваших витрат. «Здача» старої квартири не покриє і половини витрат, навіть якщо її постаратися здати за $ 1500, хоча зазвичай оренда такої квартири коштує близько $ 1000 в місяць. Можна, звичайно, пустити в роботу нову «троячку» на «Академічної» і здати за $ 2500 в місяць. Не варто забувати про те, що перед здачею квартири потрібно витратитися на ремонт.
Ще один варіант - сім'я може скористатися моментом і, не закладаючи старе житло, отримати поки що існуючий іпотечний кредит без початкового внеску, а також кредит з першим внеском у розмірі 10% або 20%. В такому випадку вилучати з бюджету доведеться тільки половину доходу сім'ї або менш.
Приблизний розрахунок доходу сім'ї, що набуває за допомогою іпотеки квартиру вартістю $ 350 000
Сума початкового внеску
«Подвійний кредит» успіхом не користується
Не дивно, що при такому стані речей ломбардне кредитування не здається вигідним, вважає начальник Клієнтського управління Іпотечної компанії «Мій дім» Юлія Пузакова. Зазвичай люди все-таки не бажають нести на собі подвійне навантаження і продають колишнє житло. Другий кредит. який вони можуть собі дозволити - на ремонт і обстановку, але його беруть трохи пізніше, ніж зробили іпотечну угоду, десь через півроку.
Спеціаліст по роботі з клієнтами компанії «ICIC Bank - іпотечне кредитування» Ірина Петунін розповіла нам, що, як правило, клієнти, розплачуватися за «подвійною іпотеку», набувають котедж на додаток до вже наявної міській квартирі. Але таких клієнтів поки небагато.
І не тільки тому, що виплачувати два кредити занадто важко для більшості сімей. Багато просто бояться що, володіючи двома закладеними в банку квартирами, в разі фінансових труднощів, позбудуться обох.
Втім, ця ситуація, зовсім вже надзвичайна. У разі тимчасових фінансових труднощів слід негайно повідомити про це банк. Як правило, банки йдуть назустріч клієнту і пропонують змінити графік виплат. Якщо і це не допомагає, і стає ясно, що однією з квартир можна позбутися. Головне - не доводити справу до торгів, а продавати квартиру за домовленістю з банком за ринковою ціною.
На угоді гроші закладаються в два осередки: в одній - сума боргу, в іншій - решта суми, яка йде позичальнику. На практиці горе-клієнт, як правило, отримує на руки близько 50% вартості колишньої власності.
Резюме Інтернет-порталу про нерухомість Metrinfo.Ru
Підіб'ємо підсумки, як зазвичай, за допомогою нашої системи плюсів і мінусів:
Плюси «подвійного» кредитування:
+ Є можливість частково відбивати платежі за допомогою оренди.
+ У разі форс-мажору одна квартира вже точно залишиться в розпорядженні позичальника.
+ В кінцевому підсумку позичальник стає власником двох квартир.
мінуси:
- Більш високі відсотки по «ломбардного» кредитування в порівнянні зі звичайним кредитом.
- Висока фінансова і психологічне навантаження протягом багатьох років.
- В цілому схема не розрахована на «масового» рядового позичальника, скоріше на забезпечену невелику групу клієнтів, чий дохід починається від $ 7000.