Чи варто брати іпотеку в кризу? Маленькі хитрощі кредитних програм і великі проблеми позичальників
Субсидування іпотечних ставок і спільні акції банків і девелоперів призвели до того, що іпотека на новобудови зараз навіть більш вигідна, ніж до кризи. З іншого боку, кредити на покупку квартир на вторинному ринку залишаються малодоступними через високі ставок, та й загальна нестабільність в економіці та банківській сфері насторожує покупців.
На думку експертів, які брали участь в онлайн-конференції «Іпотека в кризу: як уникнути пасток і вирішити вже виниклі проблеми?», Брати іпотеку можна навіть в нинішній непростій економічній ситуації, проте необхідно зберігати ще більшу обережність, ніж у спокійні часи. Крім того, потрібно знати про багатьох тонкощах і нюансах, які можуть здаватися вигідними на перший погляд, а на ділі загрожувати великими проблемами в майбутньому.
За даними опитування «Народна думка» від журналу Metrinfo.ru, майже половина москвичів (48%) вважають, що держава в даній ситуації має допомогти постраждалим боржникам. Ще 16% респондентів вважають, що держава допомагати не зобов'язана, але якщо воно піде назустріч - це буде правильно.
В реальності допомогу держави поки не привела до вирішення проблеми. ЦБ рекомендував банкам рефінансувати валютні кредити за курсом 39,1 руб. проте поки банки не йдуть на такі поступки і пропонують позичальникам, що зіткнулися з труднощами, рефінансувати кредити за нинішнім курсом. Допомога в реструктуризації заборгованості готове надати АІЖК, проте ліміт на одного позичальника становить 200 000 рублів, що, звичайно, крапля в морі, порівняно з тим, наскільки зросла заборгованість у валютних позичальників.
За словами прес-секретаря Всеукраїнської Асоціації валютних позичальників Ірини сап'янову, держава є посередником в переговорах між позичальниками і банками. «На одному з засідань РПЛ з проблеми валютних ипотечников, де були присутні представники ряду банків і Центробанку, була виголошена наступна фраза:« У світі все взаємопов'язано, і якщо сьогодні банк не допоможе своїм позичальникам, то завтра хтось не допоможе банку », - розповідає вона.
плаваючі ставки
Нові позичальники навряд чи потраплять в іпотечну пастку, тому що на живих прикладах побачили, чим це загрожує. Однак для сьогоднішніх ипотечников існує чимало інших програм, в яких всі ризики перекладені на плечі позичальників. Наприклад, іпотека з плаваючою ставкою.
На думку незалежного експерта в області іпотечного кредитування Максима Грекова, кредит зі змінною ставкою настільки ж високоризиковий, як валютна іпотека. Плаваюча процентна ставка по іпотеці - це система нарахування відсотків, яка прив'язана до якогось ринкового показника. Така ставка зазвичай складається з двох частин: фіксованої процентної ставки (базового відсотка) і плаваючого індексу, який при складанні цих двох величин робить підсумкову процентну ставку змінної.
«У реаліях сьогоднішнього дня, на фінансових ринках в осяжному майбутньому неминучі зростання інфляції і подорожчання вартості кредитів, а це неминуче призведе і до зростання плаваючих ставок, - вважає Максим Греков. - Для позичальника це обернеться збільшенням платежів. Причому, якщо ставка не обмежена ніякої граничною величиною, позичальник може стати неплатоспроможним ».
Ці програми здаються, на перший погляд, привабливими. Люди думають, що зараз візьмуть кредит за привабливою ставкою, а після закінчення пільгового періоду рефінансують кредит уже за середньою ставкою по ринку, яка, як вони сподіваються, до того моменту знизиться.
На ділі в такому підході багато підступів. По-перше, за словами Максима Грекова, банки дуже рідко дають згоду на перекредитування в інших банках. Та й всередині одного банку нерідко відбуваються відмови в рефінансуванні, або ж банки висувають невигідні умови, оскільки вони не хочуть знижувати власну прибуток. «На практиці банки чинять перешкоди для таких рефінансування, як це вже було з валютними іпотечниками, яким відмовляли в рефінансуванні, поки курс долара був докризовим або тільки почав рости», - зазначає експерт.
Крім того, в перші 1-2 роки, ще коли діє пільгова ставка, позичальник оплачує майже тільки одним відсотки. Тому до моменту переходу на підвищену (або плаваючу - в залежності від програми) ставку основний борг виявляється майже недоторканим. Відповідно, за високими відсотками людина практично заново оплачує кредит.
оманливе зниження
Останнім часом на ринку з'явилося чимало пропозицій, в яких позичальникам пропонується «заплатити» за зниження ставки. За словами керівника іпотечної служби «Релайт-Нерухомість» Катерини Чекрізовой, комісія за зниження ставки досить істотна - від 1,5% до 7% від суми кредиту, що видається.
При цьому, як зазначає Ірина Сафьянова, менеджери банку надають покупцям розрахунки по економії на загальній переплати за весь термін кредитного кредитування - і вона виявляється дійсно більше, ніж комісія. Однак економія зводиться до нуля, якщо позичальник вирішить розрахуватися за кредитом достроково, а до цього прагнуть усі - середній термін кредитування, за даними АІЖК, становить близько 15 років, а середній термін реального погашення - близько 7 років. Про це менеджер, швидше за все, промовчить. В результаті позичальник не отримає тієї вигоди по переплати, яку йому обіцяв банк, і тільки даремно заплатить зайві десятки, а то і сотні тисяч рублів. До речі, якби він ті ж самі гроші «доповів» в початковий внесок, то зекономив би ще більше.
Чи варто брати іпотеку?
Незважаючи на всі ці небезпечні нюанси, іпотеку брати можна, вважають експерти. «Зараз на первинному ринку дійсно сприятлива ситуація для придбання квартири: досить цікавих пропозицій в співвідношенні« ціна - якість об'єкта-стадія будівництва-іпотечна ставка », - вважає Ірина Сафьянова. - З точки зору стратегії придбання нерухомості, краще взяти квартиру дешевше і під меншу ставку в новобудові, в іпотеку на короткий термін (до 7 років), це дозволить значно знизити загальну переплату по кредиту. А потім, виплативши іпотеку, відкладати гроші на придбання квартири дорожче, побільше, можливо, вже не в Московській області, а в Москві. Така стратегія як мінімізує ризики, пов'язані з довгим кредитуванням (людина може втратити роботу, захворіти), так і знизить психологічну напругу, яке неминуче для людини, над яким тяжіє тягар іпотечного кредиту ».
Максим Греков наводить як аргумент приблизні розрахунки: «Є різниця між придбанням однокімнатної« хрушевкі »в старому будинку з відсутньою звукоізоляцією і згнилі комунікаціями квартири на околиці Москви за 4,8 млн руб. під 15% (за 7 років ви переплатите по кредиту 3 млн руб. і квартира обійдеться вам в 7,8 млн) і цілком пристойною новобудовою, за яку ви спокійно розрахуєтеся за 5 років, а то і раніше. Така новобудова буде коштувати, припустимо, 3,7 млн руб. при ставці 11% переплата по кредиту за неї буде 1 млн, і підсумкова ціна, в яку вона обійдеться, буде 4,7 млн. Через 5 років, розрахувавшись за неї, ви зможете спокійно накопичити гроші і без витрат на відсоток по кредиту купити квартиру класом набагато вище, ніж та, яку ви можете купити зараз при іпотеці на 7 років на вторинному ринку ».