тел. +7 (495) 505-94-99
Розпочата в 90-х роках минулого століття земельна реформа передбачала усунення монополії державної власності на землю, закріпивши в Конституції РФ відповідне положення про рівноправність всіх форм власності - державної, муніципальної, приватної та інших, в тому числі на землю. Проте перехід від монополії державної власності на землю не завершено і до цього дня.
На початку земельної реформи земельні ділянки надавалися на так званих сурогатних речові права, а саме на праві постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння. Правова природа відповідних обмежених речових прав не дозволяла і не дозволяє землекористувачу в повній мірі реалізувати всю сукупність існуючих правомочностей. В першу чергу це стосується правомочності розпорядження.
Таким чином, в результаті земельної реформи, однією з цілей якої було надання землі в приватну власність, землекористувачі не набули можливості загального залучення земель в цивільний оборот.
Проте, не дивлячись на законодавче закріплення положення про переоформлення відповідних «сурогатних» прав реалізації, зазначеного обов'язку з тих чи інших причин чекати не доводиться.
У літературі неодноразово піднімалося питання про долю права постійного (безстрокового) користування в разі невиконання імперативно встановленої законом обов'язки по його переоформленню. Дійсно, законом не передбачена відповідальність за невиконання зазначеної вимоги, а тому перед землекористувачами встав одвічне питання: «Бути чи не бути ... переоформленню?»
Однак це питання актуальне в тому випадку, коли господарюючий суб'єкт не претендує на здійснення розпорядчих функцій щодо відповідної земельної ділянки і стоїть перед вибором між існуючим правом постійного (безстрокового) користування і правом оренди. Безсумнівно, в даному випадку право постійного (безстрокового) користування куди привабливіше. Адже земельний податок, що стягується при відповідному землекористуванні, як правило, значно менше орендної плати.
Крім того, на відміну від орендних відносин (які власник може розірвати зі своєї ініціативи) право постійного (безстрокового) користування більш «стабільно», є речовим правом (хоча і обмеженим) і підлягає припиненню відповідно до правил припинення права власності (ст. 283 ЦК РФ). Відповідні правила регламентовані главою 7 ЗК РФ, а також главами 15 і 17 ЦК РФ, що закріплюють особливий порядок примусового припинення права, здійснюваний у виняткових випадках.
Прямо протилежна ситуація, коли володіє земельною ділянкою на праві постійного (безстрокового) користування землекористувачу з тих чи інших міркувань в першу чергу з метою більшої економічної ефективності використання відповідного майна необхідна наявність відносно нього розпорядчих функцій. Як правило, це пов'язано з необхідністю внесення земельної ділянки до статутного капіталу організації або коли земельна ділянка могла б виступити предметом застави. Звичайно ж не варто забувати і про можливість залучення земель в господарський оборот, в тому числі шляхом укладання угод по їх купівлі-продажу.
Проте, не дивлячись на бажання таких землекористувачів якомога швидше придбати відповідні землі у власність, процес переоформлення відбувається вкрай важко і часто в судовому порядку, про що свідчить численна судова практика.
Яскравим прикладом того є переоформлення прав постійного (безстрокового) користування на території міста Москви.
До недавнього моменту столична влада просто ігнорували положення федерального законодавства, що надають можливість придбання земельних ділянок шляхом здійснення купівлі-продажу, в тому числі в порядку переоформлення права постійного (безстрокового) користування, встановивши в якості основної форми прав на землю її оренду у московського уряду.
Даний акт досить докладно регламентує підстави, умови і порядок переоформлення земель у власність, однак фактично не працює на практиці. На сьогоднішній день переважна більшість земель під підприємствами на території м Москви так і не переоформлені. Пов'язано це з тим, що столична влада, вважаючи оренду переважної формою прав на землю, упертий опір широкомасштабної передачі земель у власність і надають особам, які мають земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, можливість оформити право оренди.
Відзначимо, що в даний час МЕРТ підготувало законопроект, згідно з яким вартість викупу землі під підприємствами для Москви і Петербурга буде дорівнювати від 20 до 80% її кадастрової вартості. Для інших же суб'єктів вартість землі буде дорівнювати 2,5% її кадастрової вартості.
З проблемою набуття права власності на земельні ділянки під підприємствами, що знаходяться у власності міста Москви, стикаються і організації, які володіють відповідними землями на правах оренди.
Переоформлення в Московській області
Проблеми з переоформленням права постійного (безстрокового) користування існують і в інших суб'єктах РФ. Яскравим прикладом тому є Московська область.
Вартість земель сільськогосподарського призначення як зайнятих будівлями, будівлями і спорудами, так і не зайнятих останніми, і земель поселень, зайнятих будівлями, будівлями і спорудами, визначається як добуток встановленого розміру ставки земельного податку, а також у відсотках від кадастрової вартості відповідної земельної ділянки.
У свою чергу, вартість земель поселень, не зайнятих будівлями, будівлями і спорудами, визначається відповідно до п. 4 ст. 12 Закону Московської області від 07.06.96 № 23/96-ОЗ і встановлюється в розмірі, що дорівнює ринковій вартості земельної ділянки. Також норма свідчить, що ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до законодавства РФ про оціночну діяльність.
Виходячи з вищезазначених вимог Закону для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки при переоформленні права постійного (безстрокового) користування необхідно визначити його вартість, яка є одним з істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна. Звідси виникає питання: хто зі сторін відповідного договору купівлі-продажу повинен стати замовником за договором оцінки земельної ділянки та, як наслідок, оплатити послуги оцінювача?
Прямої вказівки Закону з цього приводу немає. Однак згідно зі ст. 36 ЗК РФ, яка встановлює правила переоформлення права постійного (безстрокового) користування, уповноважений орган у двотижневий строк з дня надходження від землекористувача заяви про переоформлення права постійного (безстрокового) користування готує проект договору купівлі-продажу і направляє його заявнику з пропозицією про укладення відповідного договору.
Отже, згідно зі ст. 435 ГК РФ даний проект договору є офертою і повинен містити всі істотні умови договору, в тому числі умови про ціну, яка встановлюється відповідно до законодавства РФ про оціночну діяльність. Таким чином, обов'язок щодо подання матеріалів оцінки відповідних земельних ділянок лежить на боці, що направляє оферту.
У зазначеному Інформаційному листі встановлений детальний порядок переоформлення права постійного (безстрокового) користування на право власності або оренди. Даним документом в протиріччя з федеральним законодавством значно розширено повноваження відповідних органів за погодженням документації, необхідної для укладення договору купівлі-продажу.
В Інформаційному листі певний п. 6 ст. 36 ЗК РФ двотижневий термін для направлення уповноваженим органом проекту договору землекористувачу після відповідного звернення збільшений до 1 місяця. Крім того, документ встановлює ускладнений механізм укладення договору, який передбачає попереднє узгодження проекту рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в Міністерстві майнових відносин Московської області, а потім узгодження проекту договору.
В результаті введеної Інформаційним листом процедури термін, протягом якого землекористувачу після відповідного звернення направляється проект договору, розтягується більш ніж на 4 місяці, а органи виконавчої влади суб'єкта Федерації (в даному випадку - Московської області) наділені додатковими погоджувальних повноваженнями.