Текст: Олексій Резенков Фото: Олексій Александронок
Ситуації, коли укладена угода купівлі-продажу визнається судом недійсною, трапляються на ринку нерухомості не так уже й рідко. Хто може заперечити угоду, на що слід звернути увагу при підписанні договору і як знизити ризики - розбиралися журналісти БН.
Є цілий ряд причин, за якими раніше укладена угода і зареєстроване право власності можуть бути визнані недійсними. Але перш ніж ми поговоримо про них, потрібно розмежувати поняття незначних і оспорімих угод. Перші є недійсними апріорі. Тобто якщо, наприклад, буде встановлено, що громадянин продав квартиру по підробленої довіреності, суд однозначно визнає таку угоду неправомочною.
З оспорімимі угодами складніше: тут заздалегідь невідомо, на чию користь буде винесено рішення. Суддя буде враховувати цілий комплекс факторів, доводи сторін та ін.
Купівля кімнати: вивчаємо підводні камені Кімнати в пітерських комуналках користувалися стабільним попитом у всі часи і вважалися розмінною >>
Ще одна істотна відмінність: суперечка про нікчемність угоди купівлі-продажу може порушити, наприклад, прокуратура. Що стосується оспорімих угод, то тут, за законом, ініціатива повинна виходити безпосередньо від сторін укладеної угоди.
Нікчемні угоди не обов'язково пов'язані з відвертим шахрайством. До них відносяться, наприклад, удавані угоди. Коли, скажімо, сторони укладають договір дарування (безоплатний за визначенням), а за фактом має місце передача грошей за житло. На подібні хитрощі люди йдуть з різних причин.
Якщо продавцем і покупцем є близькі родичі (припустимо брати), у них може бути спокуса формально оформити дарчу, а грошові кошти передати «просто так». Адже в разі укладення договору купівлі-продажу колишній власник зобов'язаний сплатити податок у розмірі 13% (за умови, що квартира пробула у власності менше трьох років і її ціна вище 1 млн руб.). Крім того, угода купівлі-продажу між родичами не дозволить покупцеві отримати майновий податкове вирахування.
Нарешті, багатьом важливий і такий нюанс: якщо людина, що складається в шлюбі, отримав право власності на квартиру через купівлю-продаж, це житло вважається спільно нажитим майном. Іншими словами, при розлученні другий чоловік забере собі половину. А ось подарована квартира не ділиться між чоловіком і дружиною.
«Проте сторони, які зважилися на удавану угоду, повинні розуміти: якщо даний факт розкриється, вона буде визнана недійсною», - попереджає директор відділення АН «Ітака» Надія Тодикова. За її словами, те ж саме стосується випадків, коли купівля-продаж житла прикривається договором ренти (довічного утримання).
Або візьмемо інший приклад. Сім'я купує квартиру з використанням коштів материнського капіталу. В цьому випадку - за законом - житло повинно бути оформлено у спільну власність батьків і їх дітей. Але якщо при покупці задіяна ще й іпотека, буває, що деякі банки забороняють виділяти частки молодшому поколінню. Тоді дорослі беруть на себе зобов'язання зробити це після погашення кредиту, а потім в суєті буднів забувають ...
Таким чином, якщо в подальшому цю квартиру вирішать продати, то така угода може бути легко скасована через суд. Подати позов про повернення власності вправі підросли діти, обділені нерухомістю (термін позовної давності для неповнолітніх починається з моменту виконання ним 18 років). Судовий розгляд може бути ініційовано також органами опіки та піклування.
Як зазначає директор департаменту новобудов NAI Becar Поліна Яковлєва, угода визнається недійсною (незначною) і в разі, якщо продавець на момент укладення договору був недієздатним. Тобто або був занадто молодий (до 18 років брати участь в угодах можна тільки з письмової згоди батьків), або страждав психічним розладом. Втім, в першому випадку операція, швидше за все, до фіналу і не дійде, тому що без потрібних підписів Росреестр в реєстрації відмовить.
А ось із захворюваннями психічного характеру все досить складно. Буває, що в останній момент укладання угоди відхилення людини ніяк не проявляються, але згодом судово-психіатрична експертиза (за заявою членів сім'ї продавця, органів опіки та піклування, психіатричного закладу) визнає його недієздатним. Це може бути зроблено навіть заднім числом. І тоді досконала угода визнається нікчемною.
Міною уповільненої дії може служити покупка квартири у юридичної особи за заниженою, неринковою вартості (з метою ухилення від оподаткування). Справа в тому, що якщо протягом року після укладення договору фірма виявиться банкрутом, то, згідно із законом «Про банкрутство», конкурсний керуючий має повне право звернутися до суду з позовом про визнання угоди недійсною.
Класичним прикладом заперечної операції може служити продаж квартири без отримання нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя, якщо житло купувалося на спільні кошти, нажиті в шлюбі. Це є підставою для звернення обдуреною половинки в суд з позовом про визнання угоди недійсною.
«Якщо суд визнає недійсність укладеної угоди, покупець повинен буде повернути продавцеві придбану квартиру, а продавець, в свою чергу, зобов'язаний повернути кошти покупцю», - зазначає Поліна Яковлєва. Звичайно, цілком можливо, що ніяких грошей у того, хто продавав квартиру, вже давно немає. Тоді суд може або накласти арешт на його майно для продажу і виплати другій стороні грошової компенсації, або зобов'язати продавця щомісяця перераховувати покупцеві частину своєї зарплати (тоді повернення грошей розтягується на десятиліття).
У ряді випадків, коли, наприклад, було скоєно шахрайство, покупець житлоплощі може і зовсім залишитися без грошей. Але злочини на ринку нерухомості - окрема тема, не будемо зараз торкатися.
Навіть попередня експертиза документів не гарантує, що в майбутньому угоду не визнають недійсною. Тому експерти радять страхувати ризик втрати права власності
Скасувати можна і безоплатну угоду. Так, при даруванні квартири, як відомо, дарувальник повинен отримати згоду другого з подружжя. А той, припустимо, визнаний померлим або безвісно відсутнім. І ось, коли договір вже укладено і право власності зареєстровано на нового власника, раптом несподівано оголошується якої було половинка. У цьому випадку угода може бути оскаржена і скасована за рішенням суду. Тоді подарована квартира просто повертається до колишнього господаря. Ніяких виплат в даному випадку не проводиться.
Як не опинитися учасником недійсною угоди? За словами юриста групи компаній «Екотон» Віталія Столярова, перш за все не варто погоджуватися на сумнівні оборудки, наприклад, «покупку» через дарування, вказівка в договорі занижену ціну об'єкта та ін. Крім того, при будь-яких угодах необхідно проводити попередню експертизу документів (зробити це може агентство нерухомості або досвідчений юрист).
Втім, навіть ці заходи не можуть гарантувати покупцеві стовідсоткової безпеки, в чому ми змогли переконатися вище. Тому фахівці радять страхувати свої ризики. Зокрема, ризик втрати права власності на придбану квартиру. Про умови цього та інших видів страхування нерухомості ми розповімо в найближчих публікаціях на порталі БН.