Підстав для визнання договору недійсним / розірвання договору законом визначено значну кількість
Трапляється, що, продавши квартиру, власники розуміють, що операція була здійснена невірно, помилково, на піку емоцій або просто в процесі оформлення документів було здійснено фальсифікацію. Про те, що робити в подібних життєвих ситуаціях, розповідає адвокат Олег Сухов ( "Юридичний центр адвоката Олега Сухова").
Підстав для визнання договору недійсним / розірвання договору законом визначено значну кількість. Не має сенсу перераховувати всі, але правильно і цікаво зупинитися на найбільш популярних і часто зустрічаються випадки, коли договори вважаються не мають юридичну силу, тобто недійсними.
Розірвання договору при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору
«Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах. В даному випадку можна приводити безліч прецедентів, тому що саме вказане підставу є одним з найпопулярніших в судовій практиці при розірванні договорів, - говорить адвокат Олег Сухов. - Пропоную зупинитися на самому простому і зрозумілому прикладі: Продана квартира, за умовами договору продавець гарантував, що відсутні обтяження щодо даного житла, немає інших претендентів, які могли б якимось чином обмежити право власності покупця. Однак, після здійснення операції через певну кількість часу з'являється обличчя, яке звільнилося з місць позбавлення волі, яке раніше, до застосування до нього заходів кримінального переслідування, було зареєстровано в зазначеному приміщенні. За судовим рішенням колишній в'язень вселяється в квартиру і набуває право реєстрації, що автоматично тягне до її обтяженню новим користувачем. Якби покупець на момент угоди знав про таке майбутнє обмеження своїх прав, безумовно, він ніколи б не купив потенційно обтяжену квартиру. Відповідно, наведені в прикладі обставини, є підставою для розірвання договору і повернення сторін у початкове положення ».
Відсутність волі сторони на вчинення правочину, або по-простому, договір, про який власник майна не знав, вважається недійсним
Уявімо, що шахрай (виступаючий продавцем квартири) підробив правовстановлюючі документи, або представник продавця підробив довіреність і реалізував нерухомість. Зазначені факти свідчать про те, що належний власник не знав про яку здійснюють операції, що однозначно веде до визнання її недійсною при зверненні до суду. Варто звернути увагу, що подібні судові прецеденти мають дуже широке поширення.
Угода, укладена обмежено дієздатним громадянином, вважається недійсною
Як приклад можна навести недавній судовий прецедент, коли власник, продавець елітної нерухомості, звернувся після реєстрації договору купівлі-продажу та отримання грошей від покупця, в суд, пославшись на те, що він є обмежено дієздатним. Пред'явив облікова справа з психоневрологічного диспансеру, після чого суд призначив експертизу, що підтвердила подані документи «психа». Суд був змушений визнати договір недійсним.
Іншим дуже схожим підставою є часткова втрата дієздатності або такий стан продавця, яке позбавляє його можливості розуміти значення своїх дій в момент підписання договору, що може бути пов'язано зі станом здоров'я, травмами, віком, зловживанням спиртними напоями або вживанням наркотичних речовин, іншим
Як приклад можу навести недавній випадок з практики. Помер власник квартири, який за півроку до смерті продав свою нерухомість. Протягом встановленого строку для прийняття спадщини дочка померлого звернулася до суду з вимогами про визнання договору купівлі-продажу недійсним. На підставі поданих дочкою медичних документів випливало, що батько при житті серйозно зловживав спиртними напоями. Призначена судом посмертна судово-психологічна експертиза, встановила, що дійсно, померлий на момент укладання угоди в зв'язку зі зловживаннями спиртними напоями знаходився в такому стані, що не міг «здраво міркувати», що послужило достатньою підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним і повернення квартири дочки - спадкоємиці.
Обман або оману однієї зі сторін
Безумовно, і те й інше в обов'язковому порядку слід доводити, але, якщо, наприклад, мав місце випадок скоєння злочину, коли шахрай, обдуривши продавця, заволодів його квартирою, і даний злочин підтверджено матеріалами кримінальної справи, то не тільки угода за участю шахрая буде вважатися недійсною, а й всі наступні договори, в тому числі і з добросовісними набувачами, які залишаться і без нерухомості, і без грошей.
«Окремо підлягають розгляду прецеденти, пов'язані з продажем квартир організаціями. Таких договорів практика налічує до 7%, а це не мало. І якщо не правильно оформлені установчі / статутні документи, що в більшості випадків пов'язано з підписами не уповноваженою осіб, наприклад, відстороненого від посади генерального директора, або договір купівлі-продажу зареєстрований без схвалення засновників, така угода є недійсною за рішенням суду », - резюмує адвокат Олег Сухов.