Продаж і купівля квартири займають не один день. Це стосується в принципі будь-якого об'єкта нерухомості. З моменту усного укладання угоди, і до фінального оформлення документів може статися велика кількість подій, що впливають на даний процес.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Для таких ситуацій і були створені додаткові угоди до основного договору.
Суть додаткової угоди до договору купівлі-продажу квартири
Додатковою угодою до договору купівлі-продажу називають різновид документа, який скасовує, доповнює, або змінює окремі умови укладеної угоди.
Додаткові угоди можуть бути пов'язані з договором в цілому. Додаткові угоди стають невід'ємною частиною для основних угод. Є окремі умови в основних угодах, які не можуть бути скасовані додатковими.
Іноді виникають обставини, коли потрібно розірвати договір купівлі-продажу, а зробити це потрібно правильно, щоб в подальшому не виникло проблем - всі подробиці за посиланням.
Наприклад, не можна скасувати результат наданих послуг, якщо передбачається надання їх на платній основі, і коли самі послуги вже надані.
У чому ризики при укладанні угод
Є безліч причин, за якими виникає необхідність для укладення додаткових угод. Серед них найпоширенішими стали наступні:
- Різке падіння курсу рубля, або зміна цін на нерухомість в тому чи іншому населеному пункті.
- Одна зі сторін відмовилася виконувати умови, зазначені договором.
- З'являються невідомі раніше факти, пов'язані з правами третіх осіб на квартиру.
- Покупець розраховував вчасно все віддати, але не отримав необхідну суму грошей. Або отримав, але в меншому обсязі.
- Покупець взагалі скасовує рішення про придбання.
- Продавець скасовує рішення виставити об'єкт нерухомості на продаж.
Оптимальне рішення - коли укладається додаткова угода, в якій говориться, що обидві сторони розривають основний договір, за взаємною згодою. Ризики будуть відсутні, якщо в жодного з учасників немає заперечень. А гроші не були переведені на рахунок, не відбулися реєстрації самих документів.
Якщо ж одна зі сторін заперечує, то ДС оформляються вже на основі судового рішення. Головна небезпека - у тому, що хтось із учасників взагалі може порахувати документ моментом, що не вимагає пильної уваги. Через це багато виявляються в скрутному становищі.
До втрати квартир і грошових коштів можуть призвести двозначні формулювання разом з самою процедурою, у якій відсутні чіткі правила.
Коли і як підписують документ
Підписання додаткових угод - право і обов'язок тільки тих, хто брав участь в складанні основного документа. За інших умов суд не визнає папір дійсної.
Обов'язкова вимога - відповідність нормам Законодавства, Цивільного та Цивільно-Правового. Складають угоду в кількості двох екземплярів.
Покрокова інструкція зі складання
В ДС повинні бути присутніми наступні пункти:
- Підписи сторін.
- Нова редакція для тих пунктів, які вимагають зміни. І для яких вони вводяться.
- Найменування або ПІБ кожної зі сторін, а також довірених осіб в разі потреби.
- Дата, коли був укладений основний договір.
- Місце і дата підписання документа.
Цей документ не вимагає так званої нотаріальної форми із запевненням від відповідного фахівця. Але це можливо, якщо учасники висловили відповідне бажання. Зразок додаткової угоди, можна скачати нижче.
Скільки часу діє документ
Якщо не вказано інших умов, то додаткові угоди діють стільки ж, скільки і основний договір. Але сторони можуть самі домовитися про будь-яких особливостях таких документів. У законодавстві відсутні будь-які обмеження у вирішенні даного питання.
Коли угоди втрачають юридичну силу
Самостійної юридичної сили у дод. угод немає. Вони стають лише невід'ємною частиною основних договорів, які укладені раніше.
Дія угоди припиняється або, коли закінчується термін самого договору, або, коли стають іншими умови, в цій угоді описані. У цьому випадку складається просто іншу угоду, з описом останніх змін.
Які документи потрібні, крім самої угоди
Супутньої документацією для угоди будуть:
- Заяви і листи від кожного з учасників.
- Рішення суду і органів адміністративної влади.
- Довідки та інші документи для пояснення причини, по якій укладення угоди взагалі треба було.
- Протокол, де описуються розбіжності сторін.
Про тристоронніх додаткових угодах
Не тільки учасники основного договору, а й треті особи можуть стати учасниками таких угод. Наприклад, при оренді воно може стосуватися не тільки власника і того, хто орендує. Але і того, хто планує придбати орендоване майно.
Тоді стане легше домовитися про умови подальшої співпраці після того, як термін оренди закінчується. Договір можна укласти, використовуючи будь-які умови, що не суперечать законодавству. В інтересах третьої сторони зробити все можливе, щоб залишилися конкретні пункти, які змінювати не можна.
Угоди і договори в нестандартних випадках
Якщо продається частка, то треба враховувати, що пріоритетне право на покупку зберігається за іншими власниками, якщо вони присутні. Їм необхідно повідомити про те, що частка виставляється на продаж. У повідомленні повинно бути присутнім кілька обов'язкових реквізитів, включаючи:
- Вартість частки.
- Умови, на яких здійснюється продаж.
Якщо інші власники не бажають придбати об'єкт, то вони оформляють нотаріальний відмова, в письмовій формі. Повідомлення треба відправити за місцем, де власник був зареєстрований останнім часом. Якщо відповіді не надходить за 30 днів, то дозволяється продавати частку третім особам.
Якщо сповіщення відсутні, то неможливо буде зареєструвати факт того, що власність перейшла від одного до іншого.
При порушенні пріоритетних прав у зацікавлених осіб з'являється можливість подавати в суд, максимум протягом трьох місяців після того, як оформлений первинний договір. Обов'язково треба вказати розмір частки, коли вона продається.
За участю неповнолітніх в угодах
В даному випадку обов'язковою умовою стає отримання згода органів опіки. Головне - довести, що інтереси дитини не обмежує ніяким чином. І що він отримає відповідну компенсацію, коли операція завершиться.
Це питання можна розглянути і в додатковій угоді, якщо спочатку в договорі він був відсутній. Згода органів опіки - одна з обов'язкових вимог в ситуації, коли документи віддаються співробітникам Росреестра. Інакше угода просто не відбудеться.
Покупцем квартири так само може виступати особа, яка не досягла повноліття. Але такі угоди стають можливими тільки в тому випадку, якщо опікуни або представники дають згоду, в письмовому вигляді. Дитина може самостійно розписатися на документах, якщо йому більше 14 років.
Коли угода проводиться за дорученням
Якщо бере участь довірена особа, то важливим стає підтвердження самого право на представлення інтересів сторони. Довіреність стає додатковим додатком до основного договору.
Окремо пишуть про те, що угода відбувається за участю довіреної особи. Якщо є сама довіреність, то договір нотаріус засвідчувати не повинен. Саме продажем квартир за дорученнями часто користуються шахраї. Велика ймовірність наштовхнутися нема на офіційний документ, а на фальшивку.
Що буде при неправильному складанні документів
Відсутність основних умов в документі може стати достатньою причиною для відмови в державній реєстрації самого факту переходу прав. Або при їх неправильному оформленні. Будуть потрібні додаткові зусилля для того, щоб усунути недоліки.
Додаткова угода до договору.
Іноді в договорі просять вказати меншу суму в порівнянні з реальною вартістю житла. Адже дохід від будь-яких угод з відчуження житла оподатковується, рівним 13 відсоткам. Тільки ті, у кого квартира у власності більше трьох років, можуть розраховувати на повну компенсацію витрат.
Кримінальна відповідальність загрожує тим, хто ухиляється від сплати податків без законних на те підстав. У покупця можуть виникнути проблеми, коли він отримує відрахування на житло. Адже відрахування визначають за тією сумою, що зазначена в договорі.
Якщо вона не буде відповідати реальним умовам, то частини суми можна позбутися. При реалізації нерухомості з меблями фахівці рекомендують описувати стан, в якому знаходяться предмети обстановки на момент укладення договору. Це дозволить забути про неприємності при продажу.
Не тільки договір, а й додаткову угоду будуть вважатися дійсними після того, як учасники поставлять свої підписи.
В цей же момент з'являються права і обов'язки, пов'язані з оформленими документами. Досить допустити одну помилку, щоб потім витратити багато часу на судові тяжби. Краще з самого початку поставитися до документів настільки уважно, наскільки це можливо.
Безкоштовна консультація
Увага! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти! Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати - напишіть питання в формі нижче:
Безкоштовна консультація
Увага! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти! Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати - напишіть питання в формі нижче: