Іпотечний кредит - це кредит під заставу нерухомості, яка на цей кредит купується або яка у вас вже є. Поки борг банку не виплачено, квартира знаходиться у нього в заставі. Якщо ви не зможете розраховуватися за службовим, банк зможе забрати закладену квартиру, продати її з торгів і повернути свої гроші. Якщо після продажу щось залишиться, то вам теж повернуть частину грошей.
Плюс іпотечного кредиту в тому, що він дається на багато років і під відносно низький відсоток (в порівнянні з іншими кредитами). У Росії зараз дають кредит на покупку житла під 10-15% річних. В інших країнах можна знайти під 1-5% річних.
Кредит складається з двох частин: сам кредит (основний борг) і плата за його використання, яку в народі називають відсотками. Що і як погашається - якраз і визначається типом платежу. І тепер до вашого запитання.
Аннуїтетний платіж - це коли весь борг і всі відсотки складаються в одну велику суму і діляться на термін кредиту. В результаті кожен місяць ви платите банку одну і ту ж суму.
Диференційований платіж - коли борг ділиться на строк кредиту, а відсотки накидаються щомісяця з розрахунку, скільки ви ще винні банку. В результаті в перші місяці кредиту ви платите сильно більше, в останні - сильно менше.
Якщо гасити строго за графіком
Аннуїтетний платіж однаковий всю дорогу. Але спочатку ви здебільшого платите банку відсотки, а вже потім повертаєте сам борг. Аннуїтетний платіж краще вибирати, коли розмір щомісячного платежу для вас критичний - наприклад, якщо дохід нестійкий або більша його частина йде на іпотеку.
Диференційований платіж спочатку великий, потім все менше. Основний борг зменшується рівномірно. У підсумку банку ви платите менше відсотків. Диференційований краще вибирати, коли навіть найбільший платіж для вас не критичний.
Якщо гасити вперед графіка
Якщо виходить гаситимуть частину кредиту достроково, потрібно просто скласти екселевскій табличку і порівняти варіанти: якщо гасити зі зменшенням платежу, скороченням терміну, гасити відразу чи потім. Просто будуєте моделі для кожної ситуації і порівнюєте ті показники, які вам важливі, - час, переплати і т. Д.
Особливості
Аннуїтетний платіж оманливий. Щомісяця ви платите банку одну і ту ж суму, але це не означає, що ви рівномірно гасіть борг. Банк розраховує платежі так, щоб спочатку вони йшли в рахунок відсотків, а тільки потім - в рахунок основного боргу. Якщо через 10 років у вас покращиться матеріальна ситуація і ви захочете погасити борг достроково, ви не зможете значно зменшити переплату - до того моменту ви її майже всю заплатили.
Але і диференційований платіж не такий простий. У перший рік платежі на третину вище, ніж аннуїтетниє, і зрівнюються з ними тільки років через шість. Якщо гасити іпотеку достроково в перші кілька років, термін буде скорочуватися незначно.
При будь-якому вигляді платежу не варто скидати з рахунків вплив інфляції. Гроші поступово знецінюються, але це грає на руку, тільки якщо ваш дохід збільшується пропорційно зростанню відсотка інфляції або більше - тоді витрати на іпотеку поступово будуть менш істотні. Якщо зарплата не росте, інфляція буде грати проти вас.
Підводні камені
Плаваюча ставка. Поставтеся скептично до пропозиції банку про плаваючу ставку. Зазвичай вона складається з двох частин: фіксованого відсотка і індексу будь-якої біржі. Російські банки найчастіше використовують індекс Mosprime. З початку цього року він знизився більш ніж на один відсоток. що вигідно. Але може бути і зворотна ситуація, коли доведеться платити більше. Якщо ви все-таки спокусилися плаваючою ставкою, переконайтеся, що в кредитному договорі передбачено обмеження кінцевої ставки при різкому збільшенні індексу.
Страховка. Ще одна складова іпотечного кредиту - щорічна страховка. Як правило, для новобудови це страхування життя і здоров'я покупця та страховка самої квартири. Остання не захистить від затоплення сусідами - це страховка цілісності нерухомості як об'єкта - стін, підлоги, стелі. При покупці вторинки ще може додатися страхування титулу. Уважно прочитайте кредитний договір: деякі банки допускають відмову від страхування повністю або частково, натомість збільшуючи процентну ставку по кредиту. У будь-якому випадку варто прорахувати всі ризики і витрати.
Ваш головний союзник в прийнятті таких рішень - «Ексель».
Якщо у вас є питання про особисті фінанси, дорогі покупки або сімейному бюджеті, пишіть: [email protected]. На найцікавіші питання відповімо в журналі.
Поділитися Вконтакте 6 Поділитися в Фейсбуці 27