Лізинг Нерухомості (відмінність лізингу від іпотеки і найму)
У зв'язку з погіршенням інвестиційною привабливістю ринку нерухомості через явних політичних і економічних ризиків останнім часом додалися ще й песимістичні очікування громадян на тлі захмарних цін на житло і перспектив зростання ставки за іпотечними продуктами Російських банків. Професіонали нерухомості шукають нові-модні схеми продажу нерухомості, які б красиво звучали і заманювали новизною.
За своєю суттю лізинг нерухомості - це форма кредитування, де кредит надається не грошима, а придбаною нерухомістю.
Можливість укладення договору лізингу щодо нерухомого об'єкта обумовлена ст.3 164-ФЗ.
Практичний сенс лізингу простий - можливість не оплачувати лізингоодержувачу всю ціну покупки відразу, але поступово, одночасно володіючи і користуючись річчю.
Ми бачимо в лізинговій операції три сторони - лізингодавець, лізингоодержувач, продавець. Зацікавлена особа шукає продавця нерухомості, після чого лізингодавець (кредитор) купує нерухомість в свою власність і укладає з орендарем договір лізингу - оренди з правом викупу.
Однією з причин, чому громадяни погоджуються на іпотечний кредит - це можливість захистити себе від нескінченних переїздів з знімного житла і влаштуватися жити більш грунтовно, в зв'язку з цим цікавим є питання переваги лізингу в порівнянні з наймом житла.
Переваги лізингу перед наймом житла
- Лізинг за своєю суттю передбачає тривалі відносини сторін пов'язані з метою угоди - викупом лізингового майна. Закон допускає, за угодою сторін встановити коефіцієнти зміни ціни користування обмеживши їх підвищення на період дії всього договору. У той же час, практика найму показує, що власники квартир рідко готові укласти договір терміном понад рік, так як в такому випадку питання виселення несумлінного наймача сильно ускладнюється. З чого випливає, що на практиці, наймач фактично погоджується на щорічну індексацію ціни угоди.
- За ст. 671 ГК РФ наймодавцем може бути власник або будь-уповноважену особу. На практиці відомі випадки зловживання "правомочних" осіб на здачу в оренду житла, які закінчувалися судовими спорами з власниками, які намагаються оскаржити угоду або отримати внесену чорним маклером передоплату. Лізингодавцем може бути тільки власник приміщення.
- Власне, договір найму не припускав собі за мету подальшу передачу житла у власність наймачеві, в той час як лізинг завданням ставить досягнення саме такої правової мети.
Переваги в порівнянні з іпотечним кредитуванням
- Кредитна історія. При лізингових відносинах фінансові вимоги до позичальника на порядок менш жорсткі, ніж при договорі іпотеки. Пов'язано це в першу чергу з тим, що нерухомість не переходить у власність одержувача.
- Оперативність надання фінансування. Лізингові компанії менш забюрократизовані, ніж банки, тому на угоду купівлі-продажу сторони можуть вийти швидше, що важливо в разі зростаючого ринку нерухомості.
Недоліки лізингової схеми покупки житла
- Істотною умовою без дотримання, якого угода лізингу буде вважатися не укладеної, є умова про те, що продавець нерухомості повідомлений, що майно набувається лізингодавцем для подальшої передачі в лізинг. Ст. 667 ГК РФ Дане вимога грунтується на складному порядку регульованих правовідносин, що випливають з договору і статусу лізингоодержувача - наділеного правами покупця, але не бере участь в угоді купівлі-продажу. Заплутана схема прав і обов'язків сторін може не рідко відлякує продавця ліквідної нерухомості можливими ускладненнями в угоді.
- Вимога закону про придбання нерухомого майна у власність лізингодавця. ст. 665 ГК РФ Відповідно до 223 ст. ГК РФ право власності у набувача нерухомого майна виникає з моменту його реєстрації. Дана вимога значно звужує можливість використання лізингу по операціях ДДУ, поступки ДДУ, будівництва заміського будинку.
- За винятком земельних ділянок. Ст. 666 ГК РФ прямо забороняє можливість лізингу земельних ділянок. На практиці така заборона породжує складності фінансування покупки будинку і земельної ділянки, окремого будинку і земельної ділянки належать продавцю на праві власності.
- Нерухоме майно знаходиться у власності лізингодавця протягом усього терміну дії договору лізингу. до моменту його викупу лізингоодержувачем. Лізингоодержувач має необмежене запорукою речове право як за договором іпотеки, а зобов'язальне право, що випливає з договору лізингу отримати майно у власність після його оплати. Така особливість лізингу небезпечна, в першу чергу, лізингоодержувачу тому, що на майно, що перебуває у власності лізингодавця, може бути накладено арешт, або сам лізингодавець передасть нерухомість в заставу банку. У будь-якому випадку, такі особливості отяжелеют права одержувача і створюють йому непотрібні складності.
- Складна для розуміння правова конструкція угоди - місце для зловживань. Лізингоодержувачі перекладають вибір нерухомості для покупки на лізингоотримувачів, що в загальному то представляється логічним в силу того що саме лізингоодержувач насправді і повинен прийняти рішення яким об'єктом він збирається в результаті розпоряджатися, а часто і проживати весь час виконання договору лізингу. За договором купівлі-продажу, нерухомість купується з метою її передачі одержувачу лізингодавцем, при цьому в силу особливості правової конструкції угоди, права покупця за угоди (за певним винятком ст.670 п.1 ГК РФ) переходять до лізингоодержувача. Однак право на вибір продавця таїть в собі небезпеку - відповідальність за невиконання угоди продавцем лежить на тому, хто вибирає продавця - лізингодавець або лізингоодержувач. Якщо нерухомість вибирає лізингоотримувач, то в разі відмови продавця передати нерухомість, наявності обтяжень титулу, висновок угоди не управ змочені продавцем, призводить до судової суперечки і не можливості використання житлового приміщення. Зазначені обставини не тільки не звільняють одержувача від оплати зазначених лізингових платежів за договором, але і зобов'язують відшкодувати завдані збитки невиконанням договору лізингодавцю. (Ст. Ст. 665, 670 ЦК, п. 2 ст. 22 Закону про лізинг. В результаті лізингоодержувач зіткнувшись з нечистим на руку продавцем нерухомості ризикує не тільки залишитися без житла, але і з обов'язком відшкодувати завдані збитки лізингоодержувачу, одночасно продовжуючи оплачуючи лізингові платежі за спірне майно право користування яким може бути обмежено.
- Підстава набуття права власності у продавця нерухомості можливо лише за договором купівлі-продажу. Ст. 15 ФЗ Таким чином за дужками способу придбання нерухомості залишаються договору міни, підряду, ДДУ і будь-який змішаний Непойменовані договір. Що очевидно ускладнює проведення операції з придбання нерухомості.
- Практичні складності викупу майна. За загальним правилом договір лізингу не передбачає автоматичного переходу майна у власність лізингоодержувача після закінчення виплати лізингових платежів якщо тільки сторони не встановили порядок викупу нерухомості шляхом оплати встановленої викупної ціни в договорі. А якщо така ціна не була визначена і сума лізингових платежів не визначала безпосередньо суму оренди і суму викупу. Відповіді на ці питання судова практика дає різні з чого може убачатиметься можливість зловживання лізингодавцем конструкції угоди до своєї матеріальної вигоди.
Висновок: лізинг нерухомості може бути корисний цивільного обороту Росії. У портфелі лізингових компаній зарубіжних країн відсоток лізингу нерухомості займає від 20 до 30 відсотків, в той час, як в Росії ринок тільки придивляється до подібної правової конструкції. Скептичність ринку пов'язана як з обережністю до нових інструментів так і до застарілого правовому регулюванню лізингу, що наочно показано в його недоліках.