джерело фотографії
Комерційна іпотека, в принципі, мало відрізняється від звичного всім іпотечного кредиту на житло. Однак стосовно комерційної нерухомості є ряд нюансів. Позичальником за комерційною іпотекою може стати юридична або фізична особа. Терміни комерційної іпотеки становлять від 5 до 12 років, початковий внесок може досягати 40%, а ставки по кредиту коливаються від 15 до 20% в рублях. А термін розгляду заявки становить від одного тижня до одного місяця.
У комерційній іпотеці умови кредиту залежать не тільки від позичальника, але і від самого об'єкта. Наприклад, при покупці ліквідного та прибуткового офісної будівлі, де сформувався пул великих орендарів, варто розраховувати на ставку аж до LIBOR + 3,3% (менше 9% по кредиту в доларах) і термін до 12 років.
Як і у будь-якого кредитного продукту, у іпотеки є свої переваги і недоліки. До плюсів можна віднести той факт, що іпотечна схема обкатана і знайома - звертаючись в банк за іпотечним кредитом, компанія пройде ті ж етапи, що і приватні покупці житла. Підприємство обов'язково перевірять, об'єкт нерухомості оцінять, відповідальність застрахують.
Крім того, безперечним плюсом є те, що, залучаючи кошти банку, компанія не вилучає власний капітал з обороту. Але цей плюс з невеликим застереженням. Це вигідно компанії в тому випадку, якщо рентабельність бізнесу перевищує вартість кредиту.
Тепер про недоліки. По-перше, початковий внесок для бізнес-іпотеки рідко буває менше 30% і майже ніколи - нижче 25%, так як до юридичних осіб банки відносяться більш вимогливим, ніж до «фізикам».
По-друге, позичальник повинен спочатку оформити нерухомість у власність, потім передати її банку в заставу. І тільки після цього банк може перерахувати кошти продавцю за продаваний об'єкт. Процедура досить складна і тривала, крім того, практично неможливо використовувати іпотеку при покупці офісу в новому будинку, власність на яке ще не оформлена.
По-третє, сумарна заборгованість позичальника не може бути більше трьох місячних оборотів за рахунком. Подібні вимоги роблять іпотеку комерційної нерухомості для більшості підприємств малого і середнього бізнесу неможливою.
Ну і, нарешті, на ринку банківських послуг пропозицій для юридичних осіб за довгостроковим (5 і більше років) кредитування (за винятком іпотеки на житло) практично немає.
Угоди по лізингу нерухомості здійснюються так само, як і угоди з інших предметів лізингу, в тому числі і за звичними для всіх автомобілів. Цей бізнес-інструмент передбачає реєстрацію договору лізингу в ФРС (він реєструється як договір оренди, оскільки лізинг, відповідно до ЦК РФ - вид орендних відносин) і реєстрацію права власності на об'єкт. Позичальником при застосуванні лізингу може бути тільки юридична особа або ІП (при цьому мінімальний термін діяльності позичальника - 1 рік). Договір укладається на термін від 1 року до 5 років, початковий внесок становить від 10%, при цьому додаткову заставу не потрібно. Балансоутримувачем є лізингова компанія, а термін розгляду заявки становить від 3 днів до тижня.
До переваг лізингу можна віднести менш жорсткі вимоги до лізингоодержувача, ніж при іпотеці, і відсутність додаткових застав. Крім того, лізинг дозволяє придбати нерухомість в розстрочку або за гнучкими умовами платежів.
Плюсом лізингу є і економія на податок на прибуток і податок на майно. Наприклад, фірма має право відносити на собівартість всі платежі по лізинговій операції незалежно від того, експлуатується майно чи ні, або фірма отримує можливість зменшувати оподатковуваний прибуток на величину амортизаційних відрахувань - законодавчо за лізинговими операціями з майном закріплено застосування коефіцієнта прискореної амортизації.
Ще один плюс полягає в тому, що в собівартість вироблених товарів і послуг можуть бути включені відсотки по використовуваному банківським кредитом (у розмірі, що не перевищує збільшену на 10% ставку рефінансування ЦБ). Якщо врахувати, що ставка по кредитах в більшості банків знаходиться в діапазоні від 15 до 20% річних в рублях, то виходить, що різниця між комерційною ставкою і дозволеної до списання на витрати становить 3-8%. Відповідна сума віднімається з чистого прибутку підприємства при розрахунку податку на прибуток.
Список плюсів продовжує можливість отримання банківських кредитів (заборгованість по лізингу, на відміну від заборгованості по кредиту, незначно відображається на балансі підприємства.). Крім того, з боку лізингодавця в якості гарантій може виступати реєстрація іпотеки на користь банку або поступка права отримання платежів за договором лізингу; з боку лізингоодержувача - страхування будівлі на користь лізингодавця чи банка, поручительства або банківські гарантії.
Також лізинг дозволяє створити оптимальну і прозору структуру власності (за рахунок її обліку за реальною ринковою вартістю), зберегти оборотний капітал, а також значно заощадити на придбанні постійно дорожчає нерухомості завдяки прискореної амортизації.
Погодьтеся, список переваг більш ніж значний, але і перелік негативних сторін лізингу теж не короткий. Наприклад, в законодавстві не прописано окреме положення наявності договорів лізингу, тому реєструючий орган розглядає договір лізингу як договір оренди.
Мінусом є і те, що при лізингу застосовується більш висока процентна ставка, ніж при іпотеці (в процентну ставку закладається прибуток лізингової компанії). Однак при цьому посилена процентна навантаження компенсується прискореним віднесенням об'єкта на собівартість.
Крім того, договір лізингу нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації і набирає чинності лише з моменту державної реєстрації, а оформлення документів і формалізм процедури ускладнюють процес.
І ще один важливий фактор - при лізингу майно знаходиться у власності компанії-лізингодавця (і іноді цей факт насторожує клієнтів).
Краще менше, та краще?
Для того щоб коректно порівняти два таких важливих бізнес-інструменту, як іпотека і лізинг, і зрозуміти, що ж з них вигідніше тієї чи іншої компанії, варто враховувати три фактори. Це витрати, податки і перехід права власності.
Для наочності розглянемо кожен фактор в трьох ситуаціях: прямої купівлі, іпотеці і лізинг.
Отже, поговоримо про витрати. При прямої купівлі витрати підприємства не обмежуються вартістю цього основного засобу. Вони являють собою виплату повної вартості при придбанні майна та податку на майно (сплачений раніше податок на прибуток також здорожує операцію).
При отриманні іпотечного кредиту витрати являють собою виплату основної суми боргу відсотків по кредиту, податку на майно, страховки застави, оцінки застави, комісії за відкриття рахунків, обслуговування, розгляд заявки.
При лізингу витрати складаються з ряду лізингових платежів (в т.ч. авансового платежу), що виплачуються протягом кількох років, виплати викупної вартості по закінченню договору лізингу. При цьому тут використовується термін «подорожчання». Подорожчання в рік - це подорожчання на всю вартість об'єкта. Розмір подорожчання залежить від ставки кредитування, тому що лізингова компанія все одно отримує позики від банку для проведення операції. Також в розрахунках повинні бути враховані транспортний податок, страхування майна, податок на майно (при лізингу менше майже в 3 рази за рахунок прискореної амортизації), митні платежі, витрати на доставку і т. Д. При лізингу зазначені витрати входять до складу лізингових платежів або оплачуються самостійно, при виборі лізингоодержувача.
Другим фактором, що дозволяє порівняти лізинг і іпотеку, є податкова оптимізація. З точки зору оподаткування лізинг має деякі переваги. Так, відсотки по іпотеці підприємство може віднести на собівартість тільки до певного рівня, а все що понад нього, потрібно платити з прибутку. За лізинговою схемою все платежі відносяться на собівартість. Крім цього, механізм прискореної амортизації, який використовується в лізинг, зменшує виплати по податку на майно в кілька разів.
І третій фактор, що дозволяє провести коректне порівняння лізингу та іпотеки - це процедура переходу права власності. При простій покупці і іпотеці право власності переходить до покупця відразу після реєстрації угоди купівлі-продажу, хоч нерухомість і знаходиться під обтяженням. При угоді лізингу купується приміщення переходить у власність компанії-лізингодавця на весь час лізингу, і лише після погашення всіх лізингових платежів власність на об'єкт переходить до компанії-лізингоодержувачу.
Реалії та перспективи
При продажу приміщень затребувані і іпотека, і лізинг. Однак в даний час угод по іпотеці однозначно більше. Справа в тому, що цей продукт - для більшого числа споживачів (можуть застосовувати фізособи), та й просто він більш відомий. Якщо розглядати портфель угод з лізингу нерухомості, то в РФ їх частка становить не більше 3-5% від загального обсягу, в той час як в Європі цей показник - від 15% і вище. Що стосується іпотеки, то в РФ частка угод по іпотеці на рівні 5-10% від загального обсягу угод, в той час як в Європі цей показник становить майже половину. Але говорити про те, що один з інструментів кращий за інший, було б не зовсім коректно. У кожній окремо взятій ситуації може бути краще той чи інший варіант.
Так, в лізинг беруть приміщення компанії, які потребують площі до 250-300 кв.м з загальною вартістю близько 35 млн. Руб. і невеликі фірми, які хотіли б придбати приміщення площею до 100 кв.м. Лізинг як послуга для тих і інших - це перш за все можливість придбати велику площу з меншим відволіканням власних коштів та оптимізація податків. Загалом, це компанії, у яких є початковий капітал і які хочуть не орендувати, а придбати площі як інвестиції або під своє зростання з метою капіталізації коштів. Для таких клієнтів у нас є свідоцтва про право власності на все приміщення, три банки-партнера по лізингу, можливість швидкого оформлення угоди. Загалом, для розвитку лізингу створені всі умови. А якщо банки і лізингові компанії будуть більш поступливими і трохи поступляться клієнтам (як за відсотками, так і за умовами), то даний інструмент буде тільки набирати обертів.
Що стосується нашого практичного досвіду з комерційною іпотекою, вона працює за наступною схемою - потенційний клієнт приходить до нас, ми показуємо йому те, що є на поточний момент, він вибирає офіс, заявляє бажання взяти офіс в іпотеку і вибирає банк, який буде «вести »іпотеку. Потім підписуються 2 договору - купівлі-продажу, згідно з яким права власності на площі переходять від нас до клієнта, і договір іпотеки з банком, де заставою виступає щойно придбаний офіс. У нас є банк-партнер по іпотеці, який пропонує ставку від 11% річних в доларах і від 15% в рублях.
Як бачите, особливостей роботи по тій чи іншій схемі - хоч відбавляй. А розвиток таких бізнес-інструментів, як іпотека і лізинг, безсумнівно, буде сприяти розвитку ринку.
Сергій Канаєв, комерційний директор Nagatino i-Land