Як грамотно провести операцію з придбання земельної ділянки? Які документи повинні супроводжувати купівлю-продаж землі? Нарешті, коли від придбання ділянки слід відмовитися, щоб уникнути в майбутньому проблем з дозволом на будівництво та реєстрацією готового будинку?
Що потрібно дізнатися в першу чергу?
Перше, що слід дізнатися у продавця, - це статус земельної ділянки, який він пропонує до продажу. Від статусу землі буде залежати багато, включаючи можливість побудови на ній котеджу і / або прописки в зведеному вами будову.
Всі земельні ділянки вУкаіни умовно поділені на кілька видів, з яких лише частина може бути використана громадянами для своїх цілей. До таких територій належать землі:
- с / господарського призначення;
- водного та лісового фондів;
- сільських поселень;
- особливо охоронюваних територій і об'єктів.
Від того, до якого типу земель відноситься ділянку, безпосередньо залежить можливість будівництва на ньому капітального будинку або будівлі іншого типу. Так на території, виділеної для городницьких робіт, капітальний котедж побудувати вам не дозволять. Якщо вдасться цю ділянку перевести в розряд садівничих земель, то тоді житлову будову * на ньому звести буде можна. Але без офіційної реєстрації будови і права прописки в ньому.
* Законодавство досить чітко розрізняє поняття "житлового будинку" і "житлового будови". У першому випадку передбачається наявність всіх, необхідних для постійного проживання, систем життєзабезпечення, включаючи електро- і водопостачання, каналізацію і газ. У другому - наявність комунікацій не обов'язково.
В даний час офіційно дозволяється зведення капітальних житлових будинків:
- на присадибних територіях, розташованих в межах поселень і виділених для організації особистих підсобних господарств;
- на землях, спеціально наданих під індивідуальне житлове будівництво;
- на дачних ділянках (з реєстрацією проживання або без неї).
Для того щоб дізнатися, чи дозволено будівництво капітального будинку на обраної вами землі, необхідно звернутися до місцевого Земельний комітет, де вам буде надана повна і достовірна інформація.
На що звертати увагу при перевірці документів?
Перш ніж приймати остаточне рішення про покупку землі, необхідно ретельно перевірити документи, що засвідчують особу продавця.
- Якщо продавцем є приватна особа, досить перевірити його паспорт.
- Якщо ж угода проводиться через ріелтерські агентство, то незайвим буде відвідати офіс компанії, ознайомитися з її Ліцензією, Свідоцтвом про реєстрацію, установчих документів та документацією, на основі якої здійснюється продаж ділянки.
Наступним обов'язковим етапом є перевірка документа (Свідоцтва), який засвідчує право власності сторони, що продає на земельну ділянку. Зверніть увагу, що вам слід надати оригінал документа, а не його завірена копія.
У разі, коли під тим або іншим приводом оригінал вам не пропонують, від придбання землі краще відмовитися, щоб не купити заарештований ділянку або землю, яка є об'єктом судового позову.
У разі будь-яких сумнівів щодо юридичної чистоти земельної території можна направити в Реєстраційну палату спеціальний запит на надання інформації про те, чи не знаходиться зацікавила вас земля під судом або арештом. І чи не надходила від власників земельної ділянки заяви про зникнення документів на нього.
Фахівці Реєстраційної палати в термін до 10 днів зобов'язані надати вам відповідь на ваш запит.
Свідоцтво на землю
У документі про держ. реєстрації права на землю, крім дати його виписки, вказуються:
В якості одного з видів обтяжень може виступати, наприклад, приналежність території до водоохоронної зони, наслідком якої є цілий радий обмежень, пов'язаних з використанням такої землі. Зокрема, зведення будівлі на подібного роду ділянці в обов'язковому порядку вимагатиме узгодження з органами Федерального агентства водних ресурсів.
Розміри території, що має статус водоохоронній, визначаються для кожного водного об'єкта індивідуально і можуть варіюватися в діапазоні від ста до п'ятисот метрів.
На цих ділянках землі діють особливі умови забудови, а будівництва капітальних будинків або дачних будиночків можливо лише за умови бездоганного дотримання всіх вимог Законодавства.
У числі таких вимог:
- наявність в системі комунікацій каналізації, підключеної до загальної селищної мережі;
- надання безперешкодного доступу громадян до водного об'єкту.
Особливість використання земельної території, розташованої у водоохоронній зоні, в першу чергу залежить від того, чи є затверджений Генеральний план поселення, в яке входить територія. У тому випадку, коли такий документ є, проблем зі зведенням будівель, як правило, не виникає, так як в ході зонування вже були враховані всі вимоги чинного Законодавства. Якщо Генплан відсутній, то поспішне прийняття рішення про покупку такої землі може бути чревате серйозними проблемами в майбутньому.
У тому випадку, коли ширина водоохоронної зони менше ста метрів, а її крутизна перевищує 3 градуси, садово-городні, так само як і дачні ділянки не надаються населенню взагалі. Також в даний час не виділяються в берегових зонах і земельні угіддя під ІЖС.
кадастровий план
Разом з оригіналом Свідоцтва на землю продає сторона зобов'язана пред'явити і Кадастровий план території з інформацією про:
Якщо кадастрового плану немає, то ви не зможете провести операцію, так як, згідно із Законом, об'єктом купівлі-продажу може стати лише ту ділянку, який знаходиться на кадастровому обліку.
Якщо земля, яку ви плануєте придбати, не має Кадастрового плану, то для його оформлення продавцеві досить звернутися до Департаменту земельних ресурсів. Протягом одного місяця з моменту подачі заяви необхідний для здійснення угоди документ буде наданий власнику земельної території. І ви зможете приступити до оформлення покупки ділянки.
В окремих випадках дані про розміри ділянки в Свідоцтві на землю і в кадастровому плані можуть не збігатися. Майте на увазі, що у ваше розпорядження після проходження всіх процедур по угоді надійде стільки землі, скільки вказано в Кадастровому плані. І якщо її кількість менша, ніж в Свідоцтві, то можна спробувати знизити запитувану ціну, або зовсім відмовитися від здійснення покупки.
Купівля ділянки з будинком - важливі нюанси
Якщо ви збираєтеся придбати земельну територію з уже наявними на ній будинком, то у сторони, що продає потрібно запросити Свідоцтво про власність, в якому є інформація про всі розташованих на землі будівлях, включаючи лазню, окремо стоїть веранду, гараж і т.п.
Незареєстровані в установленому порядку будівлі можуть бути внесені до Свідоцтва лише в тому випадку, якщо їх розміщення на земельній території повністю співвідноситься з усіма містобудівними та протипожежними нормативами.
У тому випадку, коли котедж або будинок зведений на ділянці самовільно, тобто без відповідного дозволу місцевого Управління архітектури, то надати йому статус законного можна буде тільки за рішенням суду. При цьому слід врахувати, що будинок, будівництво якого проводилося без дотримання санітарних, протипожежних і містобудівних нормативів поставити на державний облік практично нереально.
Тому покупку самовільно зведеної котеджу найкраще відстрочити до того моменту, коли власником будуть підготовлені вся, визначена Законом документація.
Які ще документи можуть знадобитися для угоди?
Крім названої вище, при купівлі землі може знадобитися така документація:
- договору купівлі-продажу, дарування або міни - в разі, коли право власності нинішнім власником було придбано в результаті відповідних угод;
- свідоцтво встановленої форми - якщо земля була отримана її власником у спадок *.
* У разі, якщо ви хочете купити ділянку, отриманий її продавцем у спадок, то важливо знати, що право спадкування набуває сили по витікання 6-ти місяців. І тільки після закінчення цього періоду спадкоємець отримує законну можливість здійснювати будь-які операції з отриманим у спадок земельною ділянкою.
Також не забудьте запитати у сторони, що продає документацію, що підтверджує, що всі податки на землю і / або котедж сплачені. Якщо ви купуєте садову ділянку, то вам повинна бути надана Довідка про відсутність будь-яких заборгованостей за підписом Глави товариства. Якщо про це не потурбуватися, то може статися так, що разом із землею ви "придбаєте" і борги його попередніх власників.
Нарешті, щоб уникнути проблем з найближчими родичами сторони, що продає, заручитися їх письмовою згодою на продаж ділянки, яке слід завірити в нотаріуса. І, якщо у вас виникнуть сумніви відносного психічного стану власника землі, то ви маєте право зажадати довідку про його дієздатності. Це вбереже вас від визнання угоди недійсною, якщо виявиться, що на момент її здійснення продавець знаходився в неосудному стані.
Переходимо до головного - договір купівлі-продажу
Основним документом, що підтверджує продаж / придбання землі, є письмовий Договір, який описує предмет угоди, обов'язки продає і купує боку, наявні обтяження і, зрозуміло, порядок внесення оплати. Складання документа найкраще довірити досвідченим фахівцям, які працюють в сфері нерухомості. Якщо ж проект договору підготував продавець, то його необхідно показати юристу щоб уникнути непорозумінь або навмисного шахрайства.
При складанні документа багато продавців наполягають на тому, щоб позначена в Договорі сума проведеної операції була нижча за реальну. Це дозволяє продає боці знизити обсяг сплачуваних податків.
З точки зору купує боку вигідніше вказати в документі реально виплачується вартість земельної ділянки, так як:
- майнове відрахування при визначенні податкової бази по ПДФО при купівлі житлового будинку буде дорівнювати сумі, офіційно витраченої на його придбання, але не більше одного млн. руб .;
- якщо до закінчення 3-х років з моменту придбання нерухомості ви вирішите її продати, то, замість реалізації свого права на майнове відрахування, ви зможете знизити суму оподатковуваних доходів від продажу нерухомості на суму витрат, які повинні бути документально підтверджені;
- нарешті, в разі розірвання договору або визнання його недійсним, вам буде повернена не фіктивна (зазначена в документі), а реально сплачена вами грошова сума.
У свою законну силу Договір набуде через 3 тижні після його підписання. А права володіння земельною ділянкою перейдуть від сторони, що продає до купує тільки по завершенню держ. реєстрації в Реєстраційній палаті, терміни якої можуть варіюватися від одного до півтора місяців.
Повноправним власником землі ви станете після того, як отримаєте на руки відповідне Свідоцтво.
Читати інші статті розділу