Відповідно до п. 1 статті 130 Цивільного кодексу (ЦК) до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди , об'єкти незавершеного будівництва.
У статті "Чи можна розглядати окремо стоїть житловий будинок і земельну ділянку, на якій він розташований, як єдиного об'єкта нерухомості?" було розглянуто питання правового регулювання житлового будинку (котеджу) і земельної ділянки, на якому даний будинок розташований в якості єдиного об'єкта нерухомості. В результаті було виявлено досить-таки багато протиріч між цивільним та земельним законодавством, що не дозволяє дати однозначну відповідь на це питання.
У цій статті ми розглянемо, що ж слід розуміти під "єдиним об'єктом нерухомості".
Суть існуючої концепції "єдиного об'єкта нерухомості" складається головним чином в тому, що для найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості необхідним є підпорядкування будівлі (будівлі, споруди) і земельної ділянки, на якій воно (вони) розташований (и) єдиного правового режиму.
Іншими словами, розглянуті об'єкти нерухомості: будинок (будівля, споруда) і земельну ділянку - були рівноправні. Пояснимо, чому.
При розгляді земельної ділянки і будинку (будівлі, споруди), розташованого на ньому, не можна однозначно визначити, який з об'єктів є пріоритетним: земля цінна сама по собі, проте невідомо, у скільки багато разів може вирости її цінність при зведенні на ній відповідних нерухомих об'єктів певного призначення. Однак з іншого боку, будівля не може висіти в повітрі і нерозривно пов'язане з землею, і саме нерозривний зв'язок визначає значну вартість такого будинку.
Таким чином, земля і розташоване на ній будівлю, в дійсності, є взаємопов'язаними об'єктами, що збільшують цінність один одного. При цьому зв'язок як така не може бути розірвана, тобто відчуження одного об'єкта одночасно передбачає необхідність відчуження і іншого. І не має значення, який із них відчужується в першу чергу - будівлю або земельну ділянку.
Однак існує й інша точка зору з даного питання, згідно з якою земельна ділянка завжди є пріоритетним по відношенню до будови. При цьому, як зазначають вчені, такий розгляд, а точніше вирішення питання пріоритетності об'єктів приречене на провал, оскільки будівля (будівля, споруда) може перебувати у власності, а земельна ділянка, на якому будова розташована, - немає.
Крім того, слід звернути увагу також на те, що, на думку вчених, концепція "єдиного об'єкта нерухомості" реалізована бути не може.
Виходячи з вищесказаного, можна зробити наступний висновок: говорити про "єдиному об'єкті нерухомості" можна тільки в тому випадку, коли земельна ділянка і знаходяться на ньому об'єкти нерухомості є власністю однієї особи.
Звідси, власнику земельної ділянки та розташованої на ній будівлі, слід було б розпоряджатися цими об'єктами, не розділяючи їх, тобто одночасно. При цьому винятком є випадки, коли це зробити не можна в силу встановленого законодавства.
Так, наприклад, згідно з п. 1 статті 239 ЦК у випадках, коли вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, або внаслідок неналежного використання землі неможливо без припинення права власності на будівлі, споруди або інше нерухоме майно, що знаходяться на даній ділянці, це майно може бути вилучене у власника шляхом викупу державою або продажу з публічних торгів.
А якщо земля і житловий будинок (котедж) на цій землі належать різним власникам, якими правами будуть володіти кожен з них?
Нажаль, російське законодавство однозначно не дає відповіді на це питання. Правове регулювання в даному випадку повинно залежати від того, в чиїй власності знаходяться зазначені об'єкти нерухомості.
Ще одним цікавим моментом при розгляді концепції "єдиного об'єкта нерухомості" є запропонована вченими ідея "єдиної долі". Дана ідея полягає в тому, що власник будівлі (споруди, будівлі) в обов'язковому порядку має право користування на земельну ділянку, на якій ця будівля (споруда, будівля) розташоване.
Однак зобов'язальні відносини власників можуть створити великі проблеми - вони просто можуть не дозволити різні питання і не досягти консенсусу. У зв'язку з цим вчені пропонують закріпити щодо земельної ділянки та зведеного на ньому об'єкта принцип - "з землею переходить всі, що на ній зведено".
Однак інші вчені з цим не згодні, оскільки даний принцип, на їхню думку, передбачає перехід занадто широких прав: наприклад, збір врожаю, видобуток корисних копалин і т.п. Вони пропонують ввести в цивільному законодавстві нове право, засноване перш за все на платному володінні і користуванні земельною ділянкою власником розташованої на ній будівлі та в установлених межах користування вказаною будівлею.