Житлова програма Сполученого Королівства має схожу з російським нацпроектом назва - affordable housing, т. Е. "Доступне житло". Однак на відміну від нашого уряду, яке бачить суть проекту головним чином в можливості громадян одержувати іпотечні позики під непомірні відсотки, англійці вкладають в це поняття зовсім інший сенс.
У британському розумінні доступність - це відношення середньої вартості будинку до величини середньої річної зарплати в регіоні або в країні. Цей коефіцієнт дозволяє судити, чи справедливий поточний рівень цін на нерухомість. Історично нормально, якщо мультиплікатор річного доходу дорівнює 3,5-4 одиницям. Якщо коефіцієнт перевищує рубіж в 6 одиниць, то це вважається серйозним приводом для хвилювань.
У новому Положенні про містобудівну політику уряд Великобританії має намір законодавчо закріпити, що доступним вважається житло для тих, чиї потреби не можуть бути забезпечені ринковою пропозицією. Право на придбання такого житла гарантується учасникам відповідної національної програми. Це житло не звертається на відкритому ринку через обмеження за ціною і перепродажу. Його вартість не повинна бути вище 3,5-4 середніх річних окладів за місцем знаходження нерухомості.
Бажаючі придбати малобюджетні будинки або квартири має право звернутися в житлові асоціації, які представляють собою некомерційні організації, створені спеціально для забезпечення потреб населення в даній сфері. Діяльність житлових асоціацій фінансується урядом через централізований орган - Житлову корпорацію. Вона здійснює контрольні функції за діяльністю асоціацій на місцях, а також залучає до співпраці приватний капітал.
Кожному за потребами
Уряд ретельно стежить за рівномірним розподілом виділених грошових ресурсів по всій території країни. Наприклад, коли статистичні звіти показали зниження рівня доступності житла в сільських регіонах через ситуацію, там тенденції придбання другого будинку заможними городянами, влади негайно відреагували на це створенням Комісії по доступному сільському житлу.
Схеми покупки житла
Житловий фонд житлових асоціацій призначений як для покупки, так і для здачі в оренду за ставками набагато нижче середньоринкових. Однак психологія англійців така, що людей, що знімають житло, вважають або до непристойності бідними, або дуже дурними, тому що вони не можуть збагнути, що розплачуються за чужий заставної. У зв'язку з цим житлові асоціації пропонують малозабезпеченим громадянам купувати житло по ряду схем.
Спільне володіння (shared ownership) дозволяє покупцеві придбати одноразово частку будинку (зазвичай 50%) за ціною, встановленою житлової асоціацією. За решту метри виплачується орендна плата. Згодом покупець може викупити у житловій асоціації її частку власності за ринковою вартістю, незалежно від того, зросла ця ціна або впала.
Програма "Купи будинок" (HomeBuy) розрахована на тих, хто хотів би придбати житло як на вторинному ринку, так і в новобудовах. У першому випадку покупець житла може оформити кредит на 75% вартості об'єкта, а 25% (але не більше 50 тис. Фунтів стерлінгів) йому оплачує держава спільно з кредитором - учасником програми. При покупці новобудови можна одноразово сплатити від чверті вартості об'єкта, однак на суму урядової позики нараховується від 2,75 до 3% річних. Через 5 років володіння будинок можна продати. У цьому випадку державі буде необхідно повернути ті ж 25% або 75% за поточними ринковими цінами.
Справедливості заради треба відзначити, що фінансові консультанти Великобританії зустріли програму HomeBuy для вторинного ринку шквалом різкої критики. Вони вважають, що заставна на 75% вартості придбаного майна пропонується під неконкурентоспроможні відсотки. Наприклад, учасник проекту - компанія Advantage, що входить до групи Morgan Stanley, - в перший рік стягує 5,59% річних, у другій - 6,59%, а в наступні роки - за ставкою Libor + 2,5%. Зараз Libor дорівнює 4,75%, т. Е. Виходить, що позичальникам доведеться виплачувати по 7,25% річних, а це, за англійськими мірками, зовсім не дешево.
Крім того, даною схемою притаманний вроджений порок всієї практики іпотечного кредитування: вона змушує людей, в перший раз купують житло, купувати його за непомірно роздутим цінами, а потім відчувати на собі всі неприємні наслідки падіння ринку нерухомості.
Зрозуміло, не варто розраховувати, що всі методи вирішення житлової проблеми, прийняті у Великобританії, приживуться на нашому грунті. Однак ще більш нерозумно чекати, коли "невидима рука ринку", на яку, очевидно, сподіваються адепти американської іпотечної моделі, вирішить квартирне питання росіян. Якщо ми хочемо, щоб національний житловий проект в Росії дійсно заробив, ми повинні наслідувати приклад англійців в головному: по-перше, точно визначитися з вартістю доступного житла і, по-друге, доручити його будівництво державної компанії. І тоді забезпечити росіян дахом над головою буде цілком реально.