Такий власник називається орендодавцем, а орендні платежі в усьому світі вважаються доходом і оподатковуються. Тільки треба знати, що в Росії діють одні з найнижчих ставок на дохід від здачі майна в оренду, оскільки це прибутковий податок і його ставка становить 13% для фізичних осіб. В Європі податок на доходи від оренди набагато більше, доходить до 40% з доходу і збирання його в рази вище.
Ще про Європу. Якщо в Росії 90% ринку здачі житлових приміщень в оренду є тіньовим, тобто власник ніяких податків не платить, а часто навіть не укладає договір з наймачем, то в Європі все навпаки і 90% орендодавців слухняно сплачують податки. Знаєте - чому? Там дуже розвинений інститут інформування податкових органів з боку населення про те чи справно платять податки сусіди. У Росії це традиційно називається «доносительством» і «стукацтвом», а на Заході держава заохочує подібне інформування і за це покладаються податкові пільги. Тобто, доніс на сусіда - отримав податкове вирахування. Ну і звичайно, населення багатьох країн просто генетично законослухняно і сумлінно.
Отже, давайте розбиратися хто, кому і скільки винен при здачі нерухомості в оренду.
Хто повинен платити податок
Орендодавцем може бути тільки власник майна - фізична або юридична особа. З останніми все простіше, оскільки підприємство або компанія, що здає своє майно в оренду, є платником податків в силу закону з моменту своєї реєстрації. Здача в оренду майна може бути однією із статутних діяльностей суспільства, або не бути такою - оподаткування здійснюється за однією ставкою податку на прибуток 20%, крім того, якщо юридична особа є платником податку на додану вартість, ще 18% ПДВ.
Фізичні особи - орендодавці, які мають у власності як житлову, так і нежитлову нерухомість також зобов'язані платити податки, оскільки отримують дохід від оренди, а в силу статті 2 Цивільного кодексу РФ це визнається підприємницькою діяльністю.
З п.4 статті 208 Податкового кодексу РФ слід, що до доходів фізичних осіб відносяться платежі від здачі в оренду або іншого використання майна, що знаходиться на території Російської Федерації. На підставі п.1 статті 224 Податкового кодексу РФ встановлено ставку 13% з доходів фізичних осіб. Цей розмір податкової ставки дійсний для фізичних осіб - резидентів. тобто громадян Російської Федерації. Якщо ж орендодавцем є не резидент - особа, яка не має громадянства РФ, але має власність на її території і яка отримує дохід від оренди, то ставка оподаткування становитиме вже 30%.
Чи не систематична, тобто разова здача нерухомості в оренду не розцінюється як підприємницька діяльність, отже, податок з доходу можна не платити. Але це не тому, що з разового доходу не треба платити податки, а тому що це не кваліфікується як правопорушення відповідно до статті 14.1 Кодексу про адміністративні правопорушення РФ. Тобто немає механізму притягнення до відповідальності. Однак це ніяк не поширюється на погодинну здачу в оренду житла, що отримала останнім часом широкого поширення.
Як заощадити?
Для зменшення ставки податку фізична особа може зареєструватися в якості індивідуального підприємця (ІП), вказавши вид діяльності «здавання в найм власного нерухомого майна» і вибравши режим оподаткування УСН (спрощена система оподаткування), передбачений п.3 статті 346.11 Податкового кодексу РФ. У цьому випадку податкова стака становитиме 6% від доходу. З точки зору економії - це найвигідніший варіант обчислення і сплати податку з доходів від оренди!
Індивідуальний підприємець також може використовувати патентну систему оподаткування. В цьому випадку слід визначити можливий дохід, розрахований виходячи із загальної площі квартир, дачних ділянок, нежитлових приміщень, будинків за рік. Патент буде поширюватися тільки на зазначені в ньому об'єкти нерухомості і в разі зміни зазначеного складу майна потрібно буде вносити в нього зміни або вибрати іншу систему оподаткування.
Патент можна розрахувати і придбати в Податковій службі свого регіону на 12 або інша кількість місяців календарного року.
Слід знати, що в різних регіонах патент на цей вид підприємницької діяльності буде коштувати по-різному.
Для підприємців-костромичей при тих же умовах патент на здачу житлової нерухомості буде коштувати 15 000 рублів, а на здачу нежитлової власності - 36 000 рублів.
У Ростовській області за патент треба буде заплатити: при здачі житлової нерухомості 12 000 рублів на рік, при здачі нежитлового - 24 000 в рік.
Розрахунок вартості патенту для підприємців будь-якого регіону і виду підприємницької діяльності можна зробити на он-лайн калькуляторі на сайті Федеральної податкової служби.
Як і коли платити податок
Це залежить від того, хто є орендарем, тобто нанімателем.Еслі орендар: юридична особа, індивідуальний підприємець (ІП), нотаріус або адвокат. то по відношенню до орендодавця вони є податковим агентом.
Це означає, що кожен раз при обчисленні і оплати орендних платежів, орендар нараховує податок і сплачує його до бюджету, відповідно несе відповідальність за правильність і своєчасність оплати. При здачі річної звітності податковий агент також повідомляє в податковий орган відомості про фізичну особу - орендодавця, сумі платежів за оренду, а також розмір обчисленого і сплаченого податку.
Важливо! При обчисленні і сплаті податку податковим агентом, декларація про доходи за формою №3-ПДФО орендодавцем не надається.
Майте на увазі, що декларація не повинна супроводжуватися ніякими документами, які доводять реальність отриманого за рік доходу. Ні договори, ні документи про оплату надавати в податковий орган не потрібно.
Правда життя
Насправді ж все не так ясно і красиво. Як вже було сказано, 90% оренди житла і, отже, такий же відсоток доходу від оренди, приховано від оподаткування.
Сьогоднішній ринок оренди нерухомості взагалі важко назвати «ринком», це, скоріше, східний базар. Тут є пропозиції на будь-який смак і гаманець, і кримінал від простого обману і шахрайства до мордобою, і ... ніяких податків.
Якому власнику захочеться декларувати, що він здав свої порожні квадратні метри 10-ти студентам або 15-ти гастарбайтерам.
Буває гірше: власник здає квартиру «добропорядного» одинокому орендарю, яке готове заплатити за житло вперед за кілька місяців, а той на наступний же день сам стає «орендодавцем» і поселяє в невеликій квартирі 15-20 роботяг, або починає здавати її на умовах погодинної оренди !
Чи не шкідливо нагадати невдалим орендодавцям, як їх квартири були продані «орендарями» за підробленими документами.
При зверненні до судових інстанцій обов'язково виникне питання чи було укладено договір і сплачувалися податки з доходу від оренди, інакше «потерпіла» сторона, на жаль, стає «обвинуваченої» в несплаті податків і незаконному підприємництві.
Вихід один - не ризикувати великим заради меншого! Якщо ви отримуєте доходи від оренди своєї власності, не полінуйтеся вибрати найбільш вигідний і економічний спосіб оподаткування і сумлінно заплатите податок. Зрештою, ці податки формують і наші місцеві (муніципальні) бюджети, а це нові дитячі садки та поліклініки, чистота і благоустрій наших міст!