Втрата житла через збільшення площі санвузла або об'єднання кімнати з лоджією сьогодні стає реальною загрозою для громадян. Історія, яка закінчилася винесенням квартири з незаконним переплануванням на публічні торги, наочно продемонструвала, що влада більше не збираються загравати з порушниками Житлового кодексу. Чим загрожують незаконні переробки нерухомості і як можна зробити житло більш зручним, не порушуючи закон, з'ясовує RealEstate.ru.
Історія про занадто великий санвузол
Співробітники відомства наказали власнику повернути все «як було» в означений за законом піврічний термін, після чого нагрянули з перевіркою. Власник двері перевіряючим не відчинив, паперів про те, що повернув квартиру у відповідність з технічною документацією, не пред'явив. Тоді інспекція подала до суду, який постановив, що власнику все ж варто прислухатися до думки інспекторів.
Але і через півтора року нічого не змінилося: співробітники продовжували іноді стукати в зачинені двері, а власник квартири - митися в любовно облаштованому величезному санвузлі. І тоді чиновники знову звернулися до суду, який і поставив крапку в цій справі. Було прийнято рішення про продаж нерухомості з публічних торгів, яке вже вступило в силу, а в найближчі дні буде передано судовим приставам для примусового виконання.
Злочин і кара
Продаж квартири з торгів - крайній захід, який до теперішнього моменту застосовувалася до власників нерухомості лише у виняткових випадках. За даними адвоката В'ячеслава Голенева, що ратує за детальну регламентацію процесу вилучення нерухомості у власників-порушників, за останні 15-20 років російські суди розглядали близько 200 подібних справ, але випадки, коли житло дійсно було виставлено на торги, поодинокі.
Групи ризику
Причина такого великого числа порушників в тому, що старий житловий фонд в більшості випадків не відповідає сучасним вимогам комфортного житла, а процес узгодження тривалий і дорогий. При цьому потреба в узаконення змін у громадян виникає лише в двох випадках - коли власник збирається продавати нерухомість, або коли до нього за скаргами сусідів або керуючої компанії (КК) приходить з перевіркою Мосжілінспекция. Тим більше, що узаконити можна далеко не всяку перепланування. Зокрема, до «злісним» порушень відносяться знесення несучих стін, урізання вентиляційних каналів, перенесення радіаторів на лоджії і балкони, об'єднання газофіцірованной кухні з кімнатою, організація терас та ін.
«Вартість робіт з узгодження перепланування залежить від« масштабу лих »і іноді доходить до 1,5 млн рублів», - уточнює Михайло Куликов. За його словами, в цьому питанні громадян дисциплінує тільки нагальна потреба вирішення питання, а зовсім не гіпотетична загроза санкцій або вдосконалення процедури законодавчого оформлення перепланувань. «Мосжілінспекция досить часто виносить постанови про покарання власників нерухомості з незаконним переплануванням. Правовласники зазвичай узгоджують всі проведені в квартирі зміни, і в реальності до вилучення квартири справа так і не доходить », - зазначає експерт.
Зазвичай конфлікт між власником житла і перевіряючими інстанціями в Москві розвивається за наступним сценарієм. Сигнал від сусідів або КК - перевірка Мосжілінспекциі - припис видалити порушення незалежно від того, пустили чи інспекторів в квартиру - суд, який стає на бік чиновників (причому господар житла може про нього навіть не впізнати) - перевірка. Потім все залежить від власника: або він йде в Мосжилинспекцию і узаконює перепланування, або платить штраф і за власний рахунок повертає житла вихідні параметри. Ну, або йде друга частина «марлезонського балету» - вилучення нерухомості за рішенням суду, з виставленням її на торги, при цьому обов'язок привести житло в первинний стан лягає вже на нового власника. Колишній власник в цьому випадку, звичайно, отримає частину грошей, виручених від продажу його житла, однак навряд чи залишиться задоволений вирученої сумою.
«Продажна» історія теж може доставити порушників багато проблем. «Якщо мова йде про іпотечній угоді, то для отримання схвалення банку необхідна оцінка ринкової та заставної вартості об'єкта. Заковика в тому, що оцінювачі вказують розбіжності фактичного планування і плану, зазначеного в БТІ, а в звіті про оцінку буде відмітка про неузаконеним перепланування. Більшість банків відмовляється брати в заставу такий об'єкт, тому покупець не може отримати іпотеку », - пояснює Марія Литинецкая, керуючий партнер« Метріум Груп ».
За її словами, в цьому випадку для продажу квартири з неузаконеним переплануванням доводиться шукати клієнтів з «живими» грошима, що в поточній ситуації - непросте завдання. Крім того, навіть якщо такий покупець буде знайдений, зовсім не факт, що він погодиться придбати «неузаконена житло». Адже всі витрати з узгодження перепланування і зворотному перебудови в первинний вигляд в разі потреби лягають на поточного власника, нехай переносив стіни і ламав перегородки не він. Тому нерідко незаконне перепланування стає значним мінусом при продажу, і власникам доводиться робити додатковий дисконт для пошуку клієнта.
Хто не сховався, я не винен
Незважаючи на те, що сама процедура позбавлення права власності через суд поки що детально не регламентована, ризик збільшення кількості таких справ досить великий. «З огляду на, що міські чиновники звикли працювати за вказівкою« згори », команда« фас »може надійти в будь-який момент. Досить однієї гучної історії з обваленням будинку через незаконне перепланування при необхідності поповнити бюджет за рахунок населення - і почнеться масова кампанія по боротьбі з порушниками », - вважає Максим Барсуков, генеральний директор юридичного бюро« БізнесКонстанта ».
В цьому випадку шансів «залишитися в живих» у громадян, заздалегідь не потурбувалися узаконенням перепланування, буде небагато. Адже часи загальної «вольниці», коли на вимоги інспекторів можна було не звертати уваги або швидко і недорого вирішити її з конкретним виконавцем, вже давно минули, а влада в останні роки все сильніше «закручують гайки» навколо власників нерухомості. Тому єдина рекомендація - не чекати, поки чиновники всерйоз будуть стурбовані цією темою, і або узаконити вироблені в квартирі зміни, або повернути житло в початковий стан.
«Проблеми з'являються на рівному місці: через конфлікт з сусідами або керуючою компанією, через протікання, навіть візит сантехніка може обернутися сигналом в Мосжилинспекцию. Від цього не застраховані навіть власники елітної нерухомості », - попереджає Максим Барсуков. Наприклад, судовий процес між цим відомством і господарем 3-поверхової квартири в преміальному ЖК площею близько 1000 кв. м триває вже більше року. А почалося все з того, що власник намагався примусити керуючу компанію очищати від снігу скляний дах над його оранжереєю. Управдоми обурилися і поскаржилися в Мосжилинспекцию, і тепер власнику вже не до снігу - доводиться доводити законність такого використання мансардного поверху.
До речі, сусіди стають все більш пильними: за минулий рік кількість скарг на незаконні перепланування зросла вдвічі - від 1 до 3 тис. Заяв, в залежності від округу. Портал мера і уряду Москви в якості прикладів мінімуму і максимуму за цим показником називає ЮЗАО і ЦАО. Якщо з першого скарг на сумнівну перепланування приходить в відомство близько 10-15%, то з другого - вже 30%.
нестандартні рішення
Про те, що робити тим, хто тільки задумався про необхідність змінити планування, читачам RealEstate.ru розповіла Лілія Лобанова, дизайнер інтер'єрів. «Почнемо з того, що, відповідно до Житлового кодексу, все перепланування, навіть найбільш безневинні, треба узгоджувати. Але це не означає, що якщо ви все будете робити по закону, то отримаєте типову квартиру з похмурим інтер'єром. Навіть дотримуючись всіх норм, можна знайти нестандартні рішення », - вважає експерт.
Наприклад, не можна об'єднувати кухню і вітальню, якщо в квартирі встановлена газова плита. У кухні обов'язково повинна бути двері. Але завжди є допустимі варіанти. Якщо між приміщеннями що не несе стіна, то можна зробити в ній дверний отвір і встановити двері. Двері-купе тут не підійде, вона щільно не закривається, тому варто вибрати двері-пенал, яка у відкритому стані їде в стіну і дає відчуття єдиного простору кухні і вітальні. Розширення житлового простору за допомогою балкона або лоджії також заборонено. Ці приміщення об'єднувати не можна. Однак склопакет між кімнатою і лоджією можна замінити вітражного розсувними дверима. Це додасть світла і розширить простір. А замість забороненого виносу батареї можна утеплити стіни лоджії і встановити електричний радіатор. Ці зміни легальні.
Знесення несучої стіни, само собою, не можливий. Але іноді є можливість влаштувати отвір в несучій стіні, що залежить від типу будинку, поверху і багатьох інших технічних параметрів. Це складна перепланування і кожен випадок розглядається індивідуально. Для цього треба запрошувати фахівця, який розрахує навантаження і винесе своє рішення. Якщо він дасть добро, то потрібна кваліфікована бригада, яка цей отвір виріже і зміцнить з урахуванням розрахованої навантаження. Словом, процедура і узгодження, і втілення довга і дорога.
До легко узгоджуються можна віднести зміни щодо перенесення дверного отвору в ненесучої стіні. Скажімо, двері у вітальню була зліва, а ви вирішили розташувати її по центру стіни і замість звичайної поставити Двохпольову. Можливо зносити не несуть перегородки. Припустимо, об'єднати вітальню з передпокою. Можна влаштовувати нежитлові приміщення в коридорах або кімнатах. Скажімо, гардеробну в спальні або комору в передпокої, коли місце дозволяє. Але не можна влаштувати в квартирі нову житлову кімнату без вікна. Якщо у вітальні з одним вікном вам потрібно виділити місце під кабінет, то відокремити його від іншої частини кімнати глухою стіною з дверима не вийде, тому що в кабінеті не буде природного освітлення. Відділення може бути тільки умовне: невеликій скляній або ажурною перегородкою, щільною шторою або просто стелажем, що і переплануванням-то назвати не можна.