Продовжуючи розмову про різні види договорів, які доводиться робити висновок, вступаючи в орендні відносини, зупинимося на разі, коли цей документ буде по праву називатися саме договором оренди. Це випадок, коли знімає стороною виступає організація, юридична особа. І навіть в цьому випадку можливі варіанти.
Якщо квартиру знімає організація, договір називається договором оренди?
Як ми вже говорили, великої різниці в тому, як назвати договір, який ви підписуєте, вступаючи в орендні відносини, немає. З точки зору закону істотно, щоб договір укладався в письмовій формі, все інше - на ваш розсуд.
Якщо знімає сторона - організація, договір необов'язково буде називатися договором оренди.
Якщо папір підписується квартирним господарем і мешканцем, цілком можна обійтися без згадки в документах організації, яка платить за квартиру. У цьому випадку договір нічим не відрізняється від звичайного договору найму житлового приміщення. Як варіант, може йти мова про те, що в квартирі буде проживати кілька людей, а оформляється договір на одного, але і в цьому принципової різниці між здачею квартири людині або організації немає. В цілому, це ознака не надто «білої» на світлі бухгалтерії, але навряд чи це сильно повинно хвилювати орендодавця: до нього з питань, пов'язаних з веденням звітності організацією, співробітник якої знімає квартиру, звертатися не будуть. Договір укладено між фізичними особами.
Чи можна оформити договір з компанією, а не з її співробітником?
Так, так теж можна зробити. Тоді документ по праву носить горде ім'я «договір оренди», на ньому стоїть печатка організації і підпис керівника фірми. Для квартирного господаря тут є один принциповий момент: не варто з ходу погоджуватися на пропонований другою стороною «типовий» варіант договору, якщо організація-наймач заявить, що «у нас так прийнято». Договір укладають дві сторони, і «прийнято по-своєму» може бути у обох. Що стосується складу проживають, то в інтересах здає, який би договір він укладав, потрібно окремо прописати в паперах, хто і в якому складі має право проживати в квартирі.
Основних варіантів тут два: або конкретний перелік осіб ( «квартира орендується фірмою А для співробітника Б з сім'єю: перелік членів сім'ї. Зміна складу і кількості мешканців без згоди з Орендодавцем неприпустимо»). Або, якщо житло орендується не для постійного проживання певної кількості людей, а, наприклад, для розміщення відряджених або партнерів фірми, можна вказати граничну кількість проживаючих ( «квартира орендується для проживання 2, 3, 5 (потрібне вписати) людина, зміна складу проживають без узгодження з Орендодавцем неприпустимо »).
Як здати квартиру організації зовсім «по-білому»? Як при цьому не платити податки?
Якщо у фірмі, яка знімає квартиру, абсолютно «біла» бухгалтерія, в договорі вказується, що орендодавець доручає орендарю утримувати та перераховувати до бюджету ПДФО. До договору додається відповідну заяву квартирного господаря, цей момент теж вказується рядком в договорі. Якщо квартирний господар оформився як ІП (як це зробити, ми вже писали окремо), ПДФО становить 6%, відповідно, суму платежів варто вказати в договорі як n (скільки ви плануєте отримувати щомісяця) плюс 6%.
Якщо ІП не оформлялося, сума в договорі розраховується як n плюс 13%. Застава в разі «білого» договору провести за документами не вийде, тільки оплату останнього місяця (або двох) проживання.
Крім того, список документів при абсолютно прозорою здачі юридичній особі трохи розширюється в порівнянні з типовими і в цілому буде виглядати приблизно так:
• Свідоцтво про власність: оригінал плюс копія,
• ІПН (повинна бути вписана в договір),
• Страхове свідоцтво державного пенсійного страхування,
• Реквізити розрахункового рахунку,
• Якщо ви ІП - свідоцтво про реєстрацію ІП плюс копія; копія листа про застосування спрощеної системи оподаткування; копія виписки з ЕГРЮЛ.
Як здати квартиру представникам державної організації?
Найпоширеніший варіант тут - здача квартири військовим, яким квартиру оплачує військова частина. Нервовий момент для квартирного господаря тут присутній, і чималий: всі документи підписуються, а гроші передаються тільки після того, як дає добро орендар - військова частина. Тобто підписаний договір спочатку відправляється до начальника частини, підписується там, а потім повертається вам (для гарантії можна попросити оплатити оренду з особистих коштів наймачів).
Гроші теж видаються не вперед, а за фактом, тобто перший платіж відбувається через місяць після початку проживання. Тут, крім варіанту «домовитися з особистих гаманців», часто практикується підписання договору заднім числом.
МИ ще один момент: договори з військовими полягають за типовою, військової же, формі. Уникнути цього можна, а документ не захищає жодну зі сторін у силу своєї недоработанности. Тут простий рецепт: можна датою наступного дня укласти ще один договір, «справжній» (що включає в себе рядок про те, що всі раніше укладені договори втрачають силу), про існування якого будуть знати господар і мешканці, але не орендар - військова частина. З етичної точки зору це виглядає так собі, але сильно спрощує життя квартирному господареві і його мешканцям.