Завищена вартість житлової нерухомості в Москві підштовхує приватних інвесторів шукати нові можливості для вигідного розміщення коштів, і пошук доступних цін на квартири призводить покупців в Підмосков'ї.
З точки зору співвідношення «ціна-якість» область має непогані позиції, навіть якщо майбутні власники не припускають своє подальше проживання тут. Розглянемо ринок житлової нерухомості з точки зору отримання прибутку від приватних вкладень, з'ясуємо, на що варто звернути увагу при ухваленні рішення про покупку житла і дізнаємося, яка потенційна і фактична вигода її власника.
Ситуація на ринку
Обсяг нерухомості в багатоквартирних житлових будинках Московської області становить близько 60-65% від всієї житлової нерухомості регіону, з них до новобудов відносяться, за різними підрахунками, від 20 до 25%, а до вторинної нерухомості - 35-40%. Для вкладника, налаштованого на отримання досить швидкого прибутку, очевидним є рішення по вкладенню грошей в будівництво будинків на «нульовому» циклі: всього за 2 роки вартість квартири може вирости на 30%. Досить добре ростуть в ціні і новобудови, однак чаша терезів може схилитися і на користь вторинної нерухомості.
орендний дохід
Середній дохід від помісячного здачі в оренду квартири становить 6-8% річних від її вартості, залежно від витрат на експлуатацію, і обов'язкового для всіх, хто володіє нерухомістю, податку на майно (від 0,1 до 0,5%). Термін окупності самої нерухомості при цьому становить в середньому 16-17 років. Іншими словами, при сумі вкладень в 3 мільйони рублів в покупку 1-кімнатної квартири в ближньому Підмосков'ї (20-30 км від Москви), щомісячний прибуток від здачі в оренду буде варіюватися від 18 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, а за вирахуванням експлуатаційних витрат і податків - 14-15 тисяч. «Чистий» прибуток в рік буде дорівнює 170-180 тисяч, що означає 17-18 років окупності. При цьому важливо враховувати фактор щорічної інфляції, який, однак, компенсується зростанням цін на квартири в цих містах. Саме це зростання часто і є ключовим при вирішенні вкладника про покупку вторинної нерухомості.
Варто також подумати про можливість придбання квартири в іпотеку, з тим, щоб згодом її здавати і за допомогою виручених коштів погашати кредит. Однак це можливо, якщо ви спочатку готові вкласти не менше половини власних коштів в купівлю житла або ж щомісяця погашати приблизно половину щомісячної суми кредиту самостійно в разі, якщо мова йде про однокімнатну квартиру в ближньому Підмосков'ї. Чим далі від Москви - тим нижче не тільки вартість квартири при покупці, але і при здачі її в оренду, і крім того - може виявитися непросто знайти бажаючих зняти житло, якщо мова йде про зовсім вже далекому Підмосков'ї. Тому важливо знайти «золоту середину», орієнтуючись також на ліквідність і купуючи ту квартиру, яку реально буде згодом здати.
Існує також ще один, поки не дуже поширений в Підмосков'ї, вид доходу: від добової здачі квартир в оренду. Тут прибуток може досягати і 30%, і 50% річних, тобто термін окупності скорочується до 5-7 років. Але це непростий бізнес, дуже схожий на готельний, що передбачає постійну особисту залученість в процес: зустріч мешканців, прибирання, постійна інформаційна зв'язок, вирішення організаційних та адміністративних питань і т.д.
До такої додаткового навантаження готовий не кожен. Втім, подобова здача квартири в оренду можлива, якщо скористатися порівняно новою послугою довірчого управління майном. Однак доведеться потрудитися з пошуком такого агентства: довірче управління - послуга для власників елітного і дорогого житла, оскільки виникає безліч обмежень, які можуть звести до нуля всю плановану прибуток. Наприклад, косметичний ремонт буде вимагатися частіше, ніж при здачі в оренду на довгий термін, потрібно оплата страховки від ризику збитків майна і т.д. Але головне - попит на добове житло нестабільний і залежить від сезону, тому розраховувати на постійний дохід досить складно.
І, звичайно, якщо власник нерухомості зважився і хоче отримати дохід від її подальшої здачі в оренду, йому варто звернути увагу на кілька важливих деталей заздалегідь:
1. Правові проблеми можуть бути пов'язані з правильним складанням договорів оренди щоб уникнути проблем з орендарями.
2. Страхові ризики, пов'язані з пожежами, затопленнями та іншої псуванням майна, також варто прописати в договорі.
3. Податкові ризики. Варто знати які податки згідно із законом зобов'язаний платити власник нерухомості і як їх можна мінімізувати.
фактори прибутковості
В цілому, для розуміння можливостей отримання максимального прибутку при вкладеннях у вторинну нерухомість, варто враховувати такі фактори:
- Розвиток транспортної доступності. Наприклад, спочатку різниця у вартості квадратного метра житла між Раменским і Жуковським становила 20%, з подорожчанням на користь останнього. Після того, як була запущена швидкісна електричка між Москвою і Раменским, різниця у вартості за квадратний метр в Раменському піднялася, і тепер різниця становить всього 10%.
Крім визначення ключового фактора при виборі нерухомості з точки зору вкладення коштів, існують також другорядні, але все ж важливі нюанси, про які варто знати будь-якому покупцеві нерухомості Підмосков'я:
2. Екологія і нешкідливість для здоров'я. До цих понять відносяться також відсутність звукових навантажень і вібрацій від залізниці, шкідливих виробництв з можливим викидом в атмосферу і т.д.
3. Експлуатуюча компанія. Це вкрай важливо: будинок повинен бути доглянутим і зручним, а експлуатаційні витрати не надто високими.
4. Наявність місць для паркування в пішої доступності від місця проживання.
перспективні напрямки
Інтерес з точки зору вкладення коштів є і Стара Купавна. На думку генерального директора ріелторської компанії «Сіті +» Ольги Трошин, «це місце для тих, хто вважає за краще жити в Підмосков'ї, а працювати в Москві. У порівнянні з Ногинском, Стара Купавна розташована в 2 рази ближче до Москви, шлях до неї на електричці від Александріяого вокзалу займає всього 40 хвилин. Варто також відзначити, що зараз зноситься дуже багато старого житла, на його місці будується нове. Крім того, розвивається інфраструктура, за рахунок чого місто перетворюється на очах. Додайте до цього близькість реліктового Бісерова озера льодовикового походження і лісопаркові зони навколо міста - і буде ясно, чому Стара Купавна вважається одним з найбільш перспективних міст південно-східного напрямку Підмосков'я ».
На завершення хотілося б процитувати слова знаменитого мультимільйонера і інвестора Дональда Трампа: «Нерухомість - це, в принципі, непогане вкладення коштів».