Завдаток - це грошові кошти, які передаються покупцем квартири продавцю до укладення основної угоди і підтверджують наміри покупця здійснити покупку через якийсь час. Іншими словами, завдаток вдає із себе гарантії здійснення покупки. Операцію з продажу нерухомості неможливо провести відразу після вибору сподобалася квартири. Внесення завдатку дає можливість спокійно підготуватися до оформлення основної угоди купівлі-продажу. Розглянемо основні особливості внесення завдатку та правила його оформлення при покупці житла.
Основні правила передачі
- Внесення завдатку при купівлі квартири повинна здійснюватися з оформленням спеціальних документів.
- Етапами внесення завдатку є:
- складання договору і узгодження його пунктів
- складання розписки, що підтверджує передачу грошових коштів
- У договорі завдатку (попередньому договорі купівлі-продажу) обов'язково вказується переданих грошових коштів, а також умови і дата внесення решти суми і укладення основного договору.
- Перед підписанням договору завдатку і передачею коштів, обов'язково потрібно ознайомитися з парвоустанавлівающімі документами на нерухомість. Продавець повинен надати на огляд оригінали документів, що підтверджують його право власності на квартиру.
- На час укладання угоди з передачі завдатку повинні бути присутніми всі власники нерухомості, що продається (в разі, якщо їх декілька).
- Якщо власник у квартири один, але при цьому у нього є офіційна дружина / чоловік, чоловік власника теж повинен бути учасником угоди щодо внесення завдатку.
- У разі розлучення, право отримати частку в спільно нажите майно, зберігається протягом трьох років. Поетом, щоб убезпечити себе як покупця, до передачі грошей вимагайте оформлення згоди чоловіка продавця на продаж нерухомості.
- До передачі застави перевірте відповідність квартири її планом, представленому в документах. Будь-які види перепланувань повинні бути узгоджені і затверджені відповідними органами. Узгодження перепланування повинно підтверджуватися документально. В іншому випадку всі витрати на оформлення дозвільних документів ляжуть на покупця.
- Закон дозволяє здійснювати передачу завдатку за участю в угоді тільки двох сторін. Однак, рекомендується залучення третіх осіб, наприклад співробітників агентства нерухомості, юристів або нотаріуса. У разі виникнення спірних питань, ці особи зможуть виступати в якості свідків, які підтверджують факт передачі грошових коштів.
Для чого потрібно оформляти договір завдатку
Завдаток при купівлі нерухомості виконує три основні функції:
Внесення передоплати стає для продавця гарантією того, що покупець не стане ризикувати своїми грошима і виконає свої зобов'язання, зазначені в попередньому договорі купівлі-продажу. У той же час, і покупець отримує забезпечення того, що продавець не передумає і угода відбудеться. Згідно із законодавством, при неналежному виконанні зобов'язань продавець повинен повернути покупцеві суму задатку, збільшену удвічі. Крім цього, сторона, що порушує умови договору завдатку, відшкодовує другій стороні всі збитки, нанесені своїми діями.
Завдаток передається продавцеві до вчинення ним дій, зазначених у договорі, тобто до передачі квартири. Коли зобов'язання продавця виконані в повному обсязі, загальна сума боргу за житло зменшується на суму внесеного завдатку.
При виникненні спірних ситуацій, передача завдатку, вироблена в присутності свідків, стає доказом вступу сторін в договірні відносини.
Як визначається розмір завдатку
Ніяких формул для визначення величини завдатку не існує. Законодавчо розмір передоплати також не визначений. Це питання вирішується шляхом узгодження суми між продавцем і покупцем. Існує два способи визначення розміру передоплати:
- У процентному співвідношенні від вартості нерухомості, що продається. Як правило, величина завдатку встановлюється в межах п'яти відсотків від ціни квартири. Але бувають випадки, коли передоплата досягає і 12%.
- Фіксована сума, яка не залежить від вартості житла. Зазвичай це завдаток в межах 50000 - 100000 рублів.
У деяких випадках, агентства нерухомості можуть встановлювати мінімальний розмір завдатку при укладанні угоди. Але основним принципом визначення його величини, є задоволення інтересів продавця і покупця.
Оптимальний розмір завдатку залежить від конкретних обставин. Наприклад, велика передоплата, з одного боку, вигідна продавцю. Якщо покупець відмовиться від покупки, вся сума дістанеться йому. Але якщо від угоди відмовиться сам продавець, йому доведеться повернути суму завдатку в подвійному розмірі. А значить чим більше буде передоплата, тим більше можуть бути фінансові втрати продавця.
Договору завдатку при продажу квартири: правила складання
Нюанси при оформленні завдатку. На що звертати увагу.
- Договір завдатку має бути укладений у письмовій формі. Усні угоди між сторонами, не підкріплені документально, не мають юридичної сили.
- Договір завдатку складається за кількістю сторін угоди. Тобто якщо купівля-продаж квартири супроводжується послугами агентства по нерухомості, необхідно підписати 3 примірника: для покупця, для продавця, для агента.
- Договір завдатку відрізняється від договору авансу. Аванс повинен бути повернутий покупцеві при відмові від здійснення угоди. Завдаток ж при таких умовах залишиться у продавця.
- Завдаток є частиною загальної суми, передбаченої за оплату квартири. Наприклад, якщо вартість житла становить 3 млн рублів, а завдаток внесений в розмірі 200 тисяч рублів, сума основного договору купівлі-продажу складе 2 800 тисяч рублів.
При здійсненні купівлі-продажу квартири розписка може бути окремим документом, а може бути доповненням до підписаного договору завдатку. Найчастіше застосовується другий варіант. Розписка складається в довільній формі, ніяких строгих форм і бланків її оформлення не встановлено. Однак, це документ, який має юридичну силу, а значить він повинен містити деякі обов'язкові відомості;
зразок розписки
Розписка про підтвердження отримання завдатку за квартиру
Розрахунок зроблений в повній мірі. Претензій до Смирнову Івану Івановичу не маю.
Іванівський П.П. Смирнов І.І.
Повернення внесеного завдатку
Сума завдатку, згідно із законодавством Укаїни, підлягає поверненню покупцеві в наступних випадках:
- продавець передумав здійснювати операцію купівлі-продажу
- продавець не з'явився на підписання основного договору
- продавець порушив умови попереднього договору
- продавець не сплатив комунальні рахунки до моменту укладення основного договору
- продавець вказав завідомо неправдиві відомості під час укладання попереднього договору купівлі-продажу
- продавець не виписав всіх зареєстрованих в квартирі мешканців
У всіх перерахованих вище випадках продавець зобов'язаний повернути покупцеві сума отриманого ним завдатку, а також оплатити штрафні санкції в розмірі суми завдатку. При відмові виконувати законні вимоги про повернення завдатку, покупець має право звертатися в судові органи для захисту своїх інтересів.
Висновок. висновки статті
Оформлення договору завдатку вигідно і продавцеві, і покупцеві. Передоплата стає гарантією проведення операції через певний час. Завдаток повинен бути оформлений у вигляді договору або розписки. Припустимо складання обох документів. Розмір завдатку становить зазвичай близько 5% від вартості квартири або узгоджується у вигляді фіксованої суми. Перед передачею коштів обов'язково потрібно перевірити всі документи на квартиру: хто є власником, хто прописаний, чи є борги по комунальним платежам, не проводилася ледве не узаконене перепланування. Договір завдатку повинен бути складений юридично правильно і відповідати встановленим нормам. Для захисту своїх інтересів у разі виникнення суперечок, оформляти документи і передавати завдаток краще в присутності свідків або в нотаріальній конторі. Якщо продавець не дотримується умов договору, покупець має право отримати завдаток назад.