співзасновник сервісу FindSpace
Використовуйте покрокові керівництва:
Перше, за що бралися новоспечені антикризові керуючі, - оптимізація штатної чисельності та скорочення персоналу, тим самим на ринок вивільнялося ще більше площ. Після рефокусіровкі стратегічних ініціатив і позбавлення від зайвих функцій і амбіцій, багато бралися думати над аутсорсингом нефронтових операцій, що знижувало потреби в площах. Якщо адміністративний і допоміжний персонал не зайнятий на 100% виконанням своїх першорядних завдань, а в решту часу - рішенням допоміжних завдань, якщо роботодавець не в змозі забезпечити в нинішніх умовах повне завантаження, то цей функціонал потрапляє під потенційний аутсорсинг.
Друге, на що звертали увагу оптимізатори, - переведення частини співробітників на віддалену роботу, що може не тільки принести економію на офісних витратах, але й бути частиною пакета винагород і компенсацій (працівник економить чимало часу і кошти на поїздки в офіс, не кажучи вже про зручність організації власного часу та робочого простору). Для більшості співробітників це швидше - плюс працювати там, де він хоче, а не в open space з відволікаючими колегами. Однак не всі штатні одиниці можна перевести на віддалену роботу, не всі здатні самоорганізуватися, не у всіх монотонний функціонал. Багато молодих компанії застосовують такий підхід, та й великі класики індустрій вже проводять подібні пілотні проекти.
Офісні борці за маржинальність бізнесу також намагалися змінити умови оренди і знизити витрати на офіс. Орендарі рікою потекли до орендодавців з проханнями знизити ставки, або відпустити їх без штрафних санкцій в менші за розміром офіси. Однак в більшості випадків зіткнулися з небажанням останніх йти на зустріч, адже здані офісні приміщення часто були закладені в банках, під поточні умови орендних договорів. І якщо масово поступитися орендарям, то власники приміщень можуть залишитися в порожніх приміщеннях і втратити свій бізнес, тому що не зможуть обслуговувати борг. Орендодавці, в свою чергу, пішли в банки, в надії полегшити свою боргову частку, але також виявилися в економічних лещатах, так як грошей, із закриттям західних фінансових ринків, стало істотно менше, та й ціна грошей зросла. Валютні договору, які історично супроводжували преміальні офісні об'єкти, аж ніяк не спрощували ситуацію.
Так як же бути орендарю в даних умовах? Єдиного рішення і простої відповіді немає. Потрібно спільно з орендодавцем шукати виходи з ситуації, що склалася. Десь орендодавець піде на зустріч, адже напівживий бізнес-центр може відлякати і решти орендарів. У таких випадках орендар може знизити ставку, зарахувати частину орендного депозиту, зменшивши його, перенести частину платежів за оренду на більш пізній термін, зменшивши ризик забезпеченням.
У деяких випадках орендодавець дозволить зменшити орендну площу, якщо вивільняються приміщення можна здати в оренду. Якщо планування не дозволяє організувати окрему вхідну групу, і, як наслідок, не можна зменшити орендну площу, то можливо отримати дозвіл і здати в суборенду вивільнені приміщення, підшукавши суміжні дружні, неконкуруючі, що доповнюють бізнесу з числа основних клієнтів і постачальників, поділивши загальноадміністративні витрати на секретарів , переговорні, кухню, роботу допоміжного персоналу.
Деяким орендарям полегшить життя можливість залучити неексклюзивними постачальників, наприклад, своїх провайдерів послуг зв'язку. Комусь здасться тимчасовим виходом продаж зі зворотною орендою частини майна і обладнання, яке буде мати вартість при наступній здачі в оренду (меблі, мережі, серверне обладнання).
У якихось випадках можна запропонувати і частку в бізнесі, якщо бізнес став невіддільний від приміщень. Можливий варіант і поділу ризиків з орендодавцем, коли існування одного ставить під сумнів існування іншого. Сторони домовляються, що ставка оренди буде варіюватися, залежно від того, як справи йдуть у орендаря, при цьому відкриваються книги і орендодавець бачить економічну ситуацію і оцінює можливості орендаря нести той чи інший орендний вантаж. Правда, така плаваюча ставка скоріше характерна до торгових площ, а не офісним, але гібридні рішення все ж краще, ніж відсутність таких.
Якщо продовжувати агонію немає сенсу, краще зафіксувати збитки і достроково розірвати договір і переїхати в інший офіс, додатково сплативши пошук нового орендаря (або знайти заміну самостійно), або сплативши лише потенційний простий замість більш високих штрафів за розрив.
Якірні орендарі, або орендарі, які надають трафік, за рахунок якого «живуть» і інші орендарі, можуть вийти на орендодавця з ініціативами по більш зваженого перерозподілу орендної навантаження між орендарями єдиного МФЦ. Така розмова треба базувати на «припустимо, що ми не домовимося і будемо змушені переїхати в інший МФЦ». Які будуть потенційні витрати орендодавця, з урахуванням ремонту за виїздом, пошуку нових орендарів, судових витрат? Як ці витрати співвідносяться з ціною тих поступок, з яким до них прийшов орендар? В окремих випадках має сенс навіть доплачувати, щоб той чи інший орендар був в портфелі орендодавця, адже сусідство зі знаковими орендарями приверне, або утримає, інших орендарів.
В кожному окремому випадку треба шукати компроміс з урахуванням інтересів як орендодавця, так і орендаря. Розуміти, наскільки вони можуть піти назустріч один одному, наскільки вони бачать один одного разом під час і через економічну турбулентність, які у них є альтернативи. Недавня суперечка між Вимпелкомом і Eastern Property Holdings наочний приклад того, коли сторони в результаті змогли домовитися. Підвищення ставок в суперечці між EY і Forum Properties щодо бізнес-парку «Аврора» покаже, які комбінації карт у гравців на руках, або хто сильніший блефує. І таких суперечок маса. Відкриті переговори бачаться найбільш розумною стратегією в нинішній ситуації, заощаджує і час, і гроші. Тільки на прагненні двох сторін в пошуку рішення можна прийти до дієздатної конструкції договору оренди. Будь-яка позиція, яка ставить одну сторону в невигідне положення в порівнянні з іншого, задає нестійкість і лише відкладає суперечки, результуюча в додаткових витратах.
Методичні рекомендації з управління фінансами компанії
Читайте у другому півріччі