Кому скаржитися на керуючу компанію, якщо виникають проблеми? Як з нею взаємодіяти і впливати на її роботу? Нарешті, як змінити керуючу компанію і знайти альтернативу? Розповідає адвокат Юлія Вербицька.
Почнемо з того, що всі послуги, які надає компанія, що управляє, є платними, так як це завжди комерційна організація (юридична особа, створена для управління експлуатацією вашого будинку як єдиного об'єкта нерухомості). До основних обов'язків керуючої компанії відносяться прибирання будинку і прибудинкової території, ремонт фасаду, належна експлуатація інженерних систем (труб, кабелів, електропроводки), надання мешканцеві будинку звіту про діяльність компанії, який включає перелік послуг і їх вартість, а якщо власники приймуть таке рішення, то і охорона прилеглої до будинку території. Рахунки за користування місцями загального доступу і за використання ресурсів (якщо немає персональних лічильників), як правило, пропорційні частці, яку займає власником по відношенню до загальної площі будинку.
Взаємодія з керуючою компанією
Якщо ваш будинок вже закріплений за будь-якої керуючою компанією, то вона стає для вас кимось на кшталт монополіста - звернутися в іншу компанію ви не зможете. На практиці це означає, що ви зобов'язані оплачувати рахунки, виставлені нею за роботу і послуги в будинку і на прибудинковій території.
Досить часто мешканці вважають, що якщо договір на надання послуг відсутня, то відповідальність за оплату не виникає. Однак відповідно до положень чинного законодавства та усталеною судовою практикою можна сказати, що відповідальність виникає, і в повному обсязі! І, до речі, наявність договору йде власникам на користь в питаннях захисту прав, в тому числі в судовому порядку. Укладення цивільно-правового договору з керуючою компанією фіксує її статус виконавця послуг. Якщо виникнуть претензії до якості послуг, ви маєте право вимагати компенсацію: відшкодування збитків, стягнення штрафів та інше.
Найчастіше у мешканців виникають претензії до вартості і обсягу послуг, наданих компанією, що управляє. Плату за користування ресурсами (електрикою, водою, газом) контролювати досить просто - досить встановити індивідуальні прилади обліку. Складніше справи йдуть з послугами: прибиранням території, плановим ремонтом, озелененням території та іншим. Якщо у вас накопичилися скарги, ви можете подати претензію.
Почати слід з листа безпосередньо в компанію, що управляє. У ньому потрібно тезисно викласти всі свої зауваження. Якщо в результаті ви не отримаєте ні задоволення ваших вимог, ні вмотивованої відмови, можна піти далі і подати позовну заяву до суду або навіть написати скаргу на діяльність компанії в прокуратуру, житлову інспекцію або Росспоживнагляд.
Якщо ви вирішите звертатися в суд, то найкраще подавати позов про захист прав споживачів. Саме ця форма претензії звільнить вас від сплати державного мита при подачі позову. Запорукою успіху тут буде чіткість і обґрунтованість ваших вимог. Наприклад, якщо вам виставили рахунок за послуги, які не надавалися, то на додаток до заяви краще уявити акт, який підтверджує факт виставлення цього рахунку (акт повинен бути складений за участю незалежних осіб, бажано офіційних - підійдуть співробітники районної управи або префектури). Крім того, вам необхідно подати розрахунок позовних вимог, тобто вказати суму грошових коштів, яку ви просите відшкодувати (або на яку ви просите зменшити виставлений рахунок).
Слід пам'ятати, що суд буде розбиратися у вашій справі лише на підставі виставлених вами вимог і не буде цікавитися, чи порушує керуюча компанія, скажімо, податкове або яке-небудь ще законодавство. Якщо ви хочете, щоб це теж перевірили, то варто звертатися до органів районної прокуратури. Однак на ваш основний позов результат прокурорської перевірки навряд чи вплине (це буде окрема тривала тяганина), так що ефективніше звертатися в районні управи і префектури, які, як правило, досить уважно відстежують діяльність керуючих компаній, а в разі виявлення порушень набагато оперативніше реагують і вживають відповідних заходів на місцях.
Зміна керуючої компанії
- Для початку вам потрібно вибрати альтернативну компанію, до якої ви б хотіли бути прикріплені. (В інтернеті можна знайти рейтинги різних КК, але краще також подивитися на об'єкти, які знаходяться в їх відомстві.)
- Далі необхідно провести загальні збори власників і заручитися їхньою підтримкою, спільно затвердити нову керуючу компанію.
- Діючу організацію, яка обслуговує ваш будинок, потрібно повідомити про прийняте рішення, домовитися, як буде відбуватися розірвання договору (за згодою сторін, за допомогою голосування мешканців, через суд і так далі). Зверніть увагу, що діюча КК повинна обмежити доступ своїх співробітників на об'єкт. (Даний пункт дуже важливий, оскільки це єдиний спосіб уберегти себе від псування майна і обладнання. На жаль, такі випадки часто зустрічаються навіть у великих містах. Наприклад, в Москві була ситуація, коли в кількох житлових будинках в межах Садового кільця під час зміни керуючої компанії було обмежено електропостачання, так як генератор був просто вкрадений, а проводка пошкоджена).
- Коли всі вищеописані етапи пройдені, можна приступати до оформлення відносин з новою компанією, що управляє. Після підписання даного договору на управління доцільно підписати також акт прийому-передачі будинку в відомство нової КК.
Текст підготувала Олександра Лаврішева