На питання: «Як продати кімнату в комуналці?» - найлогічніше відповісти: «Досить непросто». І з цим важко посперечатися. При продажу кімнати в комунальній квартирі є ряд нюансів, які необхідно враховувати.
Кімнату можна продати тільки приватизовану, на яку оформлено право власності. Існують деякі відмінності правомочності власників часткою в комуналках.
Так власнику квартири належить і житлова площа, і місця загального користування, а власнику кімнати в комунальній квартирі лише частка в праві власності на загальні місця. Ця частка пропорційна частці належить власнику житлового приміщення.
Тому при продажу кімнати в комуналці слід керуватися ст. 250 Цивільного кодексу РФ. Вона передбачає переважне право покупки іншими учасниками часткової власності, а значить ваші сусіди - власники інших кімнат, мають право переважної покупки вашої кімнати. Тому до укладення угоди з стороннім покупцем, повідомте сусідів-власників про ваш намір, ціною та інших умовах продажу через нотаріуса або рекомендованим листом. Змінювати ці відомості при складанні договору купівлі-продажу в наступному можна. Сусіди по вашій комунальній квартирі мають право купити вашу кімнату, тільки за ту ціну, за яку вона продається. Це означає, що крім переваги купити у вас кімнату, власники інших кімнат інших прерогатив не мають.
Переважне право покупки діє лише тоді, коли частка продається сторонній особі. При продажу частки кому-небудь з учасників спільної часткової власності, інші співвласники не мають переважного права на придбання відчужуваної частки. Якщо кілька учасників спільної часткової власності бажають скористатися правом покупки, то вибір, кому з них продати свою частку, належить продавцю.
Отже, як продати кімнату в комуналці?
Для того, щоб продати кімнату в комуналці необхідно отримати згоду власників інших кімнат, а в разі, якщо одним із власників є неповнолітній -згода органів опіки та піклування.
Для цього продавець зобов'язаний у письмовій формі (краще через нотаріуса) сповістити інших власників кімнат у комунальній квартирі про свій намір продати кімнату сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких він її збирається продавати. При цьому, у сусідів є рівно місяць з дня такого повідомлення, щоб виявити своє бажання в реалізації переважного права на придбання продається комнати.Через місяць, якщо мешканці вашої квартири не виявили бажання придбати кімнату, ви маєте повне право продати її кому завгодно.
Буває, що сусід не хоче підписувати повідомлення про вручення йому папери від нотаріуса. В цьому випадку можна запросити свідків, які потім і підтвердять відмова сусіда отримати лист. Краще, якщо свідками будуть представники РЕУ.
Продавець може звернутися до сусідів з проханням дати письмову відмову від покупки кімнати. При цьому така відмова оформляється або в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, або належним чином завіряється у нотаріуса. В такому випадку продавець може не дотримуватися необхідний місячний термін.
Однак, якщо при продажу кімнати продавець порушує переважне право покупки, будь-який інший власник має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця. Таким чином, сусід по комунальній квартирі може стати покупцем кімнати в судовому порядку, навіть якщо у кімнати вже є потенційний покупець.
І ще один нюанс при покупці приватизованих кімнат слід враховувати. Купувати їх завжди слід за повною вартістю. В іншому випадку, можна потрапити в неприємну ситуацію. Сьогодні сусід не заперечує, що кімната продається третій особі, а завтра він передумає і піде в суд, а судді, керуючись Цивільним кодексом про переважне право купівлі сусіда, а не чиновницьким циркуляром про нівелювання цього права, вирішать, що кімната продана з порушенням закону і розірвано угоду. Покупця виселять. Це станеться, як би останній не пручався. А ось чи отримає покупець назад всю суму, яку сплатив, або ту, яка вказана в договоре- це питання.
Для здійснення угоди продажу Вам знадобиться:
- паспорт всіх учасників угоди;
- довідка про виписку;
- документ про умови продажу і про ціну кімнати розісланий рекомендованим листом усім власникам інших кімнат;
- договір купівлі-продажу;
- виписка з БТІ (Експлікація, кадастровий план);
- акт прийому-передачі;
- правовстановлюючі документи на кімнату;
- нотаріальний дозвіл на продаж інших власників кімнати
Окремо потрібно сказати про неприватизованих кімнатах. Адже вони є власністю міста, і продати її не можна, тому що - комерційні угоди з неприватизованою житлом заборонені законом. Неприватизовані кімнати тільки змінюють.