І на сьогоднішній день не втратила актуальності тема придбання власного житла. Особливо ця проблема хвилює молоді сім'ї, які не дуже-то хочуть жити зі старшим поколінням. А якщо сім'я чекає поповнення, то покупка власного житла стає питанням номер один. Але, як то кажуть, бажання є, а ось можливості не завжди. Яким же чином можна вирішити цю проблему? Можна, звичайно, довго і наполегливо відкладати гроші на покупку нерухомості. Але при нинішньому щорічному подорожчанні квадратних метрів стати щасливим володарем житла можна буде ближче до пенсії. І діти виростуть, і ви постарієте в очікуванні кращих житлових умов. Є варіант - подумати про пільгове житло. Але не всім так пощастило: бути щасливчиком в списку пільговиків. Тому залишається єдиний реальний вихід в такій ситуації - піти в банк і оформити кредит на нерухомість.
Багатьох наших співгромадян слово кредит лякає: це і клопітно, і досить затратно. З одного боку, важко з цим не погодитися. Але з іншого, в будь-якому питанні можна знайти оптимальне рішення. Так само і з іпотечним кредитом. Можна потрапити в кабальну залежність від кредитної установи. А можна підійти грамотно до вирішення проблеми. І через якийсь час ви не тільки відсвяткуєте новосілля, а й будете мріяти про благоустрій сімейного гніздечка. А щоб це так і було, потрібно знати правила оформлення іпотечного кредиту. Процес цей трудомісткий. Але це того варте. Отже, вам треба буде пройти наступні етапи.
Етап перший. Вибираємо банк, який надасть заповітний кредит на нерухомість.
- житло стане вашою власністю. І виплативши кредит, ви зможете його продати, обміняти, заповідати, дарувати.
- можливість інвестування в житло, що будується. А це краще, ніж придбання житла на вторинному ринку нерухомості.
- мрія про власне житло відразу ж стає реальністю, і не потрібно витрачати десятки років на накопичення відповідної суми.
- можливість покупки не тільки квартири. але і дачі або земельної ділянки.
Якщо ви все вигоди іпотеки оцінили і вас не лякають труднощі з оформленням даного виду позики, приступайте до вибору кредитної установи. Ось перелік критеріїв, за якими необхідно оцінювати банк. З'ясовуємо для себе такі питання:
- Скільки років банк працює на іпотечному ринку?
- Яка репутація банку в даному сегменті послуг?
- Що конкретно, то є якийсь пакет послуг вам може запропонувати банк за іпотечним кредитом?
Відповіді на ці питання можна шукати самостійно. А можна для цього найняти кредитного брокера. Звичайно, все це не безкоштовно, а за п'ять - сім відсотків від суми угоди. Але натомість ви бережете і сили, і нерви на шляху до заповітних квадратних метрів. І цей фахівець допоможе вам в разі будь-яких непередбачених обставин, труднощів.
Етап другий. Вибираємо програму іпотечного кредитування. На даному етапі звертаємо увагу на такі важливі моменти:
- Ціна банківського продукту у відсотках, тобто вартість користування кредитом. Не соромтеся задавати конкретні питання. Вам можуть назвати якісь цифри, але в реальності все виявиться не зовсім так, як вам пообіцяли. Тому попросіть, щоб вам розрахували суму щомісячних платежів або надали графік погашення кредиту в залежності від вашої суми позики. Тільки побачивши конкретні цифри, ви розберетеся в тому, скільки ж вам доведеться банку переплатити. Цифри десять - п'ятнадцять відсотків нічого конкретно не пояснюють. У банку можуть бути і приховані відсотки. Наприклад, щомісячні або одноразові банківські комісії. А це може стати істотним доважком до ваших переплат.
- Оцінюємо термін надання іпотечного кредиту. Зазвичай кредит на нерухомість видають на термін від десяти до тридцяти років. Визначтеся, який термін вас влаштує. І тільки потім оформляйте операцію.
- З'ясовуємо відсоток початкового внеску по кредиту. Зазвичай ця цифра в межах двадцяти - тридцяти відсотків від вартості нерухомості.
- Уточнюємо графік погашення кредиту. Існує два способи погашення кредиту: рівними частками (ануїтетні платежі) та диференційовано (від більшого до меншого). При іпотечному кредитуванні вигідніше оформляти позику з диференційованим графіком погашення. Хоча кожен вибирає те, що його більше влаштовує.
- Поцікавтеся у співробітників банку, чи можна витрати по оформленню кредиту включити в загальну суму кредиту.
- З'ясуйте, чи надається банком право позичальнику достроково погасити кредит? Якщо так, то чи будуть за це штрафні санкції?
- Запитайте, як нараховуються відсотки по кредиту?
- Чи має право позичальник самостійно вибрати страхову компанію і компанію з оцінки нерухомості? А не користуватися послугами тієї компанії, яку запропонує банк.
- Чи змінюється графік погашення кредиту, якщо ви частину його погашаєте достроково? Чи будуть при цьому зменшуватися відсотки?
Етап третій. Вибираємо нерухомість. Етап важливий і серйозний. Нерухомість вибираємо для себе і, може бути, назавжди. Тому вивчаємо уважно все пропозиції на ринку нерухомості. Чи не можете визначитися, не знаєте, що вибрати? Тоді зверніться до професіоналів: або до агентству нерухомості, або до ріелтору. Винагорода за їх допомогу становить в середньому близько п'яти відсотків від суми угоди. Але, вибираючи квартиру, дачу або земельну ділянку, пам'ятайте про обрану вами кредитну програму. Чи не все те, що вам сподобалося, підходить під умови банку. Тому може так статися, що банк не схвалить ваш вибір. Отже, кредит ви не отримаєте.
Етап четвертий. Збираємо всі необхідні документи. Перелік документів залежить від наданої кредитної програми, від банку, який ви вибрали. Але в принципі список документів не надто відрізняється в різних установах. Ті, хто працюють на підприємстві, готують такі документи:
- копії сторінок паспорта з фото, прізвищем, ім'ям, по батькові, з датою видачі і ким виданий, відомості про прописку і реєстрацію, сімейний стан.
- копія ідентифікаційного коду.
- копія ще одного документа, що посвідчує вашу особу: свідоцтво про народження, військовий квиток, посвідчення водія або пенсійне, закордонний паспорт, документ про освіту, студентський квиток.
- Довідка про заробітну плату.
Приватні підприємці надають такі документи:
- копія паспорта (ті ж сторінки, що і працюючі на підприємстві позичальники).
- копія ідентифікаційного коду.
- документ про реєстрацію приватного підприємця.
- свідоцтво платника податків.
- податкова декларація за минулий період.
- ліцензія на заняття підприємницькою діяльністю.
На нерухомість, яку ви купуєте, теж зажадають деякі документи. це:
- технічний паспорт.
- правовстановлюючі документи на іпотеку.
- копії документів власників нерухомості.
- довідки, які підтверджують відсутність заборгованості по даній нерухомості (береться в житлових конторах).
Разом з копіями надаються і оригінали документів (це необхідно для порівняння копій з оригіналами).
Етап п'ятий. Подаємо кредитну заявку. Зібравши всі необхідні документи, йдемо в банк і подаємо заявку на іпотечний кредит. Будь-яка кредитна операція для банку становить ризик. Щоб прийняти рішення - видавати вам кредит чи ні - банку потрібно все ретельно перевірити (раптом ви надали неправдиві дані про себе і свою платоспроможність). Тому важливо, щоб вся інформація, надана вами, була достовірна. В іншому випадку перевірка банку і прийняття ним рішення може затягнутися. А в гіршому випадку вам взагалі можуть відмовити в кредиті. Подбайте ще й про додаткові документи, що підтверджують вашу платоспроможність. Це може стати вирішальним фактором у прийнятті банком позитивного рішення.
Етап шостий. Проводимо оцінку нерухомості. Без знання реальної вартості вашої нерухомості банк не прийме позитивного рішення про надання вам кредиту. Адже саме ця нерухомість буде виступати заставою по вашому кредиту. Є умова, при якому вартість вашої нерухомості не може бути вище суми вашого кредиту. Ця цифра коливається в межах від вісімдесяти до ста відсотків від суми кредиту. Зазвичай банк пропонує послуги компанії за оцінкою нерухомості. Найчастіше ця компанія акредитована в цьому ж банку. Краще скористатися послугами того банку, який за свій рахунок проводить цю експертизу і має своїх фахівців з даного питання.
Етап сьомий. Страхуємо нерухомість, що купується. Кредит на нерухомість надається на досить тривалий термін. Тому банк страхує всі можливі ризики. Страхується сама нерухомість, а також життя і здоров'я позичальника. Без страховки банк вам іпотечний кредит просто не видасть. І страхування здійснюється за рахунок позичальника. Зазвичай страхувальником виступає компанія, яка акредитована в цьому ж банку. Деякі банки включають суму страхових платежів в загальні платежі або надають кредит на суму страховки. Тому перед укладенням договору поцікавтеся у працівника банку, чи зможуть вони надати вам таку послугу.
Етап восьмий. Підписуємо іпотечний договір. Отже, документи зібрали, нерухомість оцінили, життя, здоров'я і іпотеку застрахували. Тепер банк повинен приготувати гроші на покупку вашого житла. Але без підписання кредитного договору угода не відбудеться.
Перш ніж підписувати документи, уважно прочитайте всі пункти договору. Особливо те, що написано дрібним шрифтом. Це, щоб потім не було сюрпризів. Щось незрозуміло? Уточнюємо у співробітника банку все неясні або не зовсім ясні моменти. Крім договору про кредит, укладаємо також договір про купівлю-продаж нерухомості. Цей договір необхідно завірити нотаріально. Після того, як угода відбулася, у вас повинен бути такий пакет документів: кредитний договір, договір купівлі-продажу нерухомості, страховий договір. Гроші банком можуть надаватися кількома способами:
- перерахування на особистий рахунок продавця нерухомості;
- через депозитну комірку.
Етап дев'ятий. Реєструємо придбану нерухомість. На останньому етапі вам необхідно зареєструвати своє житло в органах державної реєстрації. Тільки в цьому випадку у вас будуть всі права власника на нерухомість.