Отже, після попередньої статті про етапи оформлення будівлі у власність, я зупинюся детальніше на першому глобальному перешкоді - отриманні містобудівного плану земельної ділянки.
Що таке містобудівна план земельної ділянки
Будівництво завжди ведеться там, де є люди. Ну принаймні гаража або будинку. Так що якось потрібно домовлятися людям, щоб вдома не заважали один одному, не заважали місту або іншим людям.
Тому і придумали таку штуку як містобудівний план земельної ділянки (або градплана).
Потрібно чітко розуміти, що в кожному суб'єкті є свої норми. Наприклад, в Краснодарському краї, від фасаду ділянки повинна бути червона лінія 5 метрів, від кордонів з сусідами 3 метри. Для вузьких ділянок до 10 метрів дозволено робити відступ для 1 поверхового будинку 1 метр від сусідів, для 2-х поверхового - по 1,5 метра. Ну і так далі.
Комунікації в землі і по повітрю теж часто мають свою захисну зону, так що теж можуть внести свою коригування в кордону. Плюс протипожежні норми теж ніхто не відміняв.
Запам'ятовувати ці цифри не варто, оскільки є купа факторів і розбиратися з цим складно відразу. Простіше перед будівництвом проконсультуватися з незалежним архітектором або в архітектурі міста або селища. Там підкажуть безкоштовно що і де ви зможете побудувати. Тільки приходьте з документами і бажано з готовим планом і вимірами до будівель сусіда, щоб ви вже представляли, що хочете і не займали багато часу на консультації у фахівців.
Отже, ви переконалися, що ваше бажання збігається з можливостями і законом і ви твердо вирішили будувати!
Що потрібно для отримання градплана
Основний пакет документів - це документи на землю і ваші документи власника. Ви весь час ці документи будете на всіх етапах віддавати, а повертати їх часто не будуть, так що робіть копії документів.
Загальна стратегія така: прийшли на консультацію в багатофункціональний центр і задаєте питання по отриманню градплана з роз'ясненням кожного пункту. Вам видадуть роздруківки з тим, що потрібно для кожного пункту цього дії. Ви їх акуратно берете з собою і переглядаєте. І готуєте пакети документів під кожен запит через багатофункціональний центр. І обов'язково зробіть ксерокопії паспорта, в МФЦ копії не роблять (або роблять за великі гроші), а без копії паспорта не приймають документи.
Кадастрова виписка на земельну ділянку
Отримати її найпростіше. Йдете з паспортом в багатофункціональний центр і замовляєте виписку, попередньо сплативши держмито. Тільки врахуйте, що черги в ці вікна просто жахливі.
Для отримання потрібен тільки кадастровий номер ділянки, паспорт і його копія, заява напишіть там на прийомі у фахівця.
Набагато простіше замовити цю виписку через сайт Росреестра, та й дешевше це буде приблизно на 50% (якщо чисто електронна).
Замовити можна як готову виписку з печаткою на папері і забрати її знову в багатофункціональному центрі, можна попросити надіслати поштою, а можна отримати електронною поштою, але без друк. Краще в паперово варіанті в багатофункціональному центрі.
В принципі, коли я працював з градпланом в минулому році, то особливої різниці не було. Але можуть причепитися, так що тут варто економити. Ціна була 400 рублів.
Топозйомка земельної ділянки
Найпростіший і найбільш «грошовий» питання - топозйомка земельної ділянки. Топозйомка повинна бути виконана організацією, що має СРО (дозвіл на виконання таких робіт), обов'язково зареєстрована в архітектурі населеного пункту і не повинна бути старше 1 року. Ціна питання на 9 соток близько 4-5 тисяч рублів. Якщо щільна забудова, то дорожче. Якщо порожню ділянку, то дешевше. Плюс жадібність фірм.
Заява ви напишіть там, покажете паспорт, скажете номер кадастровий земельної ділянки. Краще принести заодно і копію свідоцтва на землю з кадастровим паспортом.
Рекомендую дізнатися в архітектурі ціну і дізнатися в інших фірмах, що займаються кадастровими роботами. Як правило, в архітектурі довше і дорожче до 50%. Але вам навіщо переплачувати?
Маленький рада: обов'язково просите 2 примірника топознімання земельної ділянки та електронний варіант для кадастрових програм і для AutoCAD. Електронний варіант потрібен при роботі над градпланом і для проекту.
Термін виготовлення зазвичай від завантаження, але як правило 2-4 тижні.
Технічні умови
Причому самостійно як би не дають можливість піти і взяти умови в організаціях. Вони повинні зробити розрахунок і по ньому лист в кожну організацію. Такий лист коштує близько 500 рублів. На жаль, боротися марно. Так що приносите свої «забаганки» по навантаженнях і замовляйте ці листи для отримання тих. умов.
Для прискорення збору документів, робіть це паралельно із замовленням топознімання.
А ось потім, коли зберете пакети документів, обов'язково здавайте їх через багатофункціональні центри, щоб відповідь отримати в затверджені законом терміни без викручування рук.
На кожну заявку потрібен приблизно такий перелік документів: заяву (заповніть там), копію та оригінал паспорта, копію та оригінал свідоцтва власності на землю (або замінюють його документ - договір оренди і так далі), кадастровий паспорт і його копію, заяву з навантаженнями з архітектури.
Подача документів в архітектуру
Коли ви зібрали всі документи, то знову додаєте паспорт, заяву, копію свідоцтва на землю і подаєте все це через МФЦ.
Таким чином, вашому зверненню присвоюється номер і відстежується термін його виконання.
Рекомендую після здачі, через пару днів навідатися в архітектуру і зустрітися з виконавцем. Напевно будуть питання і чим швидше ви їх знімете, тим швидше буде зроблена робота.
Ну а після отримання градплана можна замовляти проект будівлі. Якщо до 3 поверхів (з підвалом і мансардою!) І менше 1 500 м 2 площі, то такий проект не повинен проходити експертизу і можна обмежитися тільки тими розділами, які потрібні для отримання дозволу на будівництва, а не всіма розділами для експертизи і заощадити гроші. Але про це докладніше в наступній статті.
Добрий день у мене така проблема. Придбав землю сільськогосподарського призначення в Адигеї і перевів її в відпочинок і туризм. Хотів зробити дозвіл на будівництво (1.6 га) але все вперлося в АРХЕОЛОГІВ що нібито у мене там якісь захораненія. порадили тоді зробити градплана але знову нікаак так як вони просять дозвіл від АРХЕОЛОГІВ ... АЛЕ коли я купував і перекладав землю то мені нічого про це не говорив ...
і що робити тепер?
Доброго дня. Дуже може бути, що там дійсно є поховання. І для цього потрібно виконати археологічні дослідження. Наприклад, в Краснодарському краї є контора на Червоноармійській «Спадщина Кубані», де виконують такі ізісканія і якщо немає поховань, то видають акт. Спробуйте спочатку через таку контору, може немає нічого складного. І при копки землі можливо доведеться також викликати історика-археолога.
Здав документи через МФЦ на отримання градплана вже пройшло більше місяця, кажуть. ми робимо. а скільки вони можуть так тягнути час
І який у цьому сенс? Все одно робить все це архітектура. І стверджує вона ж. Ціна питання -2,5 тисячі рублів.
А для об'єктів не капітального будівництва (торговий ряд кіосків) без фундаменту потрібен градплана? Він у нас є на всю земельну ділянку, будинок розташований в максимальній плямі забудови, кіоски вирішили будувати біля тротуару спиною до будівлі. В архітектурі дають роз'яснення що ми не зможемо по будуватися так як не попадаємо в пляму забудови. Але ж земля у нас в оренді до цільового під торгівлю. Думаю що ми маємо право встановити кіоски на своїй землі навіть якщо вони не потрапили в пляму забудови. Чи праві ми? Велике спасибі.
Все, що БУДУЄТЬСЯ - об'єкти капітального будівництва. Ну хіба що навіс або карпорт не підпадає під це визначення. Так що Архітектура ваша права. На жаль. Так що ви не маєте права ставити свої ларьки де хочете і вас обов'язково покарають і змусять знести.
Вихід один - розмовляти з архітектурою ЯК зробити правильно. Зі своєї дзвіниці і досвіду скажу, що потрібно буде провести громадські обговорення щодо будівництва торгових павільйонів по межі ділянки. Це близько 2 місяців і близько 10-20 тисяч рублів. Тоді ви потрапите в пляму забудови, адже ви його збільшуєте. Головне провести такі обговорення ПРАВИЛЬНО. Ну а далі вже по накатаній - ГПЗУ і дозвіл на будівництво.
Тільки спочатку дізнайтеся, чи можуть бути ларьки зблоковані з будівлею чи ні - можуть бути протипожежні норми або ще що. Так що спочатку щільно попрацюйте з архітектурою.
Спасибі за відповідь. Ось і я думаю, поки спрощенка, вони консультують, кажуть будуйте де хочете, але документів офіційних не дають, а коли справа до реєстрації дійде, ще незрозуміло чим це може закінчиться. Тому піду я по Вашому раді в регпалати до юриста (а я й не знала що там є юрист).