Як більш-менш масове суспільне явище іпотека існує в нашій країні вже другий десяток років. Здавалося б, за такий значний термін все-все-все питання повинні бути з'ясовані. Але немає - постійно знаходиться щось нове, якийсь несподіваний кут зору, з якого на проблему ще не дивилися. У справедливості цієї тези ми переконуємося щоразу, готуючи наші «Іпотечні історії» - надіслані до нашої редакції питання, на які ми просимо відповісти професіоналів ринку.
Що спочатку?
«Банк попередньо схвалив мене в якості позичальника. Я знайшла квартиру, яка мені сподобалася. У банку говорять: приводите продавця з документами на квартиру, будемо дивитися - схвалювати або не затверджувати такий об'єкт. А продавець (точніше, ріелтор з його боку) говорить: давайте аванс, без цього ми нічого робити не будемо ».
Як відзначили опитані нами експерти, на ринку вже існує відпрацьована практика. Аванс вноситься спочатку, але в договір, який підписують при цьому продавець і покупець, включається один важливий пункт. «Договір повинен містити умову про обов'язкове повернення авансу в разі несхвалення квартири банком, - каже Сабіна Хамітова, керівник департаменту іпотеки компанії« Домус фінанс ». - Найкраще довірити оформлення даного договору досвідченому юристу ».
Теоретично можливий і інший шлях: починати зі схвалення банком. Для видачі попереднього схвалення об'єкта іпотеки банку досить ксерокопій документів на нерухомість, надавати оригінали необов'язково. Однак тут відразу виявляються проблеми. По-перше, навіть ксерокопії правовстановлюючих документів можна отримати тільки за згодою сторони, що продає, а ріелтор продавця, як випливає з тексту питання, не хоче нічого робити без авансу. Друга проблема ще серйозніше: власник квартири в такій ситуації буде відчувати себе вільним від зобов'язань і спробує продавати квартиру і далі.
Якщо знайдеться покупець, готовий запропонувати хоча б на 50 тис. Більше (або навіть стільки ж грошей, але без іпотечних клопоту), квартиру, швидше за все, продадуть йому. І продавець буде прав - він адже ніяких документів не підписував, передоплати не брав.
Загалом, аванс спочатку. Але з грамотним супутнім договором.
Помилочка вийшла ...
«П'ять років тому взяв кредит під новобудову. Коли квартира була добудована, поїхав отримувати на неї право власності в Росреестра. Чесно віддав всі документи, які говорять про те, що нерухомість в заставі у банку. Навіть отримував свідоцтво про власність в тому віконечку, де іпотечні позичальники. Але - в свідоцтві написано, що обтяжень немає. Банк сам приблизно рік не знав про це. Але недавно дізнався - і вимагає, щоб я самостійно і за свій рахунок виправляв цю помилку Росреестра. Або - інший варіант - переоформити кредит як споживчий. Тоді застави не треба - але відсотки будуть вищими. За всі роки кредит я виплачував акуратно, жодної прострочення ».
Ситуація до кінця не ясна. Помилковий запис про те, що на квартирі немає обтяжень, внесена до Єдиного державного реєстру? Або в ЕГРП внесені правильні дані, а помилка тільки в свідоцтві про власність? У першому випадку, каже Сергій Сітін, начальник управління роздрібного кредитування Промсвязьбанка. зміни необхідно вносити в ЕГРП і реєструвати договір про іпотеку. А в другому - тільки отримати нове свідоцтво, а квартира і так вже фактично знаходиться в заставі у банку.
«Перше, що потрібно зробити - це взяти виписку з ЕГРП, так як в цьому випадку може бути елементарна помилка в свідоцтві, де не відображено обтяження, - погоджується Ольга Докучаєва, заступник начальника управління роздрібних кредитних продуктів Росбанка. - Якщо з'ясується, що і в реєстрі не зареєстровано обтяження, тоді дійсно потрібно повторно звернутися до реєстраційного управління та зареєструвати заставу на користь банку. Вартість реєстрації, як правило, ділиться навпіл з банком ».
З останнього питання інша думка у Сабіни Хамітова ( «Домус фінанс»). Вона вважає, що в наявності технічна помилка органів державної реєстрації і виправляти її Росреестр зобов'язаний за свій рахунок, тобто безкоштовно для заявника.
Що стосується можливостей банку якось натиснути на позичальника (буде він стане ухилятися від реєстрації), то набір тут вельми обмежений. «Підвищувати ставку до рівня незабезпечених кредитів в односторонньому порядку банк не має права, - зауважує Анна Волкова, директор юридичного департаменту АІЖК. - При належному виконанні позичальником зобов'язань (немає прострочень) не може і зажадати дострокового повернення боргу. Так що банк може лише вимагати спонукання позичальника до вчинення дій по реєстрації іпотеки - формально дані зобов'язання не виконані ».
Трудовий договір
«Працюю офіційно, зарплата« біла »- перераховується на банківську картку. Стаж на даному місці більше п'яти років. Проблема в тому, що це формально не постійна робота - щороку зі мною укладають договір на один рік. «Інакше, - каже начальник, - ти станеш лікарняні просити тебе оплатити, а мені це не потрібно».
Опитані нами експерти зійшлися на тому, що описані обставини не є непереборною перешкодою. Банки, готові дати кредит в подібних умовах, існують.
Є й інший вихід - існують банки, які готові кредитувати без документального підтвердження трудової діяльності і платоспроможності позичальника. «Тут досить прописати своєї реальний дохід і трудову діяльність в анкеті, - каже Ірина Кажікіна. - Зазначені іпотечні продукти є у ВТБ24, «Дельтакредит», МКБ і декількох інших банків ».
Кредит, яким не користувалися
«Купувала квартиру в іпотеку. Банк видав мені кредит готівкою, які були поміщені в банківську комірку - причому того ж самого банку. Але продавець в останній момент отримав більш привабливу (за ціною) пропозиція і продавати мені не став. А гроші банку так і пролежали в осередку місяць. Тепер банк вимагає, щоб я заплатила відсотки за використання грошей - це близько 15 тисяч ».
Це може здатися несправедливим, але вимога законно. Банк виконав свої обов'язки за договором - надав гроші. І гроші ці на той період, поки вони лежали в осередку, були виведені з обороту банку. Скористатися ними (наприклад, дати в кредит іншому позичальнику) він в цей період не міг.
«Все відносини між клієнтом і банком регулюються кредитним договором, необхідно його уважно вивчати і керуватися його положеннями, - зазначає Георгій Тер-Аристокесянц, директор департаменту іпотечного кредитування Банку Москви. - Відсотки нараховуються з дня видачі кредиту і по день погашення заборгованості. У даній ситуації кредит був наданий банком клієнту, клієнт перевів у готівку його в касі банку - відповідно, кредитні кошти в цей момент були надані клієнту. Так що вимоги банку по сплаті відсотків за використаний період обгрунтовані ».
«З моменту перерахування кредитних коштів на рахунок позичальника останній стає власником кредитних грошей, - додає Ірина Кажікіна (« Релайт-Нерухомість »). - Те, що позичальник не зміг ними скористатися - не провина банку. Банк умови кредитного договору виконав, і грошові кошти на рахунок позичальника перерахував. Так що вимоги про сплату відсотків за фактичне користування кредитом законні ».
Пропозиція нечасте - але реальне. «У Московському регіоні, наскільки мені відомо, лише один банк у співпраці із забудовником сьогодні пропонує іпотеку з нульовим початковим внеском. Мінімальна ставка за таким кредитом, виданим в рублях, становить 16,5% », - підтверджує Сабіна Хамітова (« Домус фінанс »). Як бачимо, свої ризики банк тут компенсує великими відсотками: ставка 16,5% взагалі зависока, а тут вона ще й мінімальна ...
Кредит на дачу
«Хочемо купити дачу. Саме дачу - для сезонного проживання, ділянка 6-8 соток, з невеликим дерев'яним будиночком. Цікавлять можливості отримання кредиту на таку покупку ».
Банки звичайно не дуже люблять подібні об'єкти застави. Ліквідність нижче, ризики вищі. «Отримати кредит на будинок з ділянкою можна в тому випадку, якщо будинок знаходиться на землях поселень, призначених під індивідуальне житлове будівництво, садівництво або дачне будівництво, має можливість постійної реєстрації проживають, цілорічний під'їзд, комунікації і знаходиться в межах організованих житлових поселень», - перераховує вимоги Ольга Докучаєва (Росбанк).
Однак і в цьому випадку, уточнює експерт, з дерев'яним будинком можуть виникнути труднощі - він буде прийнятий в якості застави тільки за погодженням зі страховою компанією. Якщо ж будинок не відповідає вимогам, то в заставу буде прийнятий тільки ділянку - відповідно, знизиться ціна застави. Та й то, банк видасть не більше 70% його вартості.
«У банків є продукти на придбання заміської нерухомості, і деякі банки допускають придбання дач, - зазначає Ірина Кажікіна (« Релайт-Нерухомість »). - Відмінності від іпотеки на квартиру будуть наступними:
- мінімально можливий розмір власних коштів на 10-20% вище, ніж при кредиті на покупку квартири;
- ставки по кредиту можуть бути вище на 1-2 пункту ».
Загалом, дачний будиночок - це не той об'єкт, з яким банкіри чекають потенційного позичальника з розпростертими обіймами ...