Freehold і Leasehold. Детально і з прикладами пояснюємо - що це таке, в чому різниця і що краще. Корисно всім, хто планує покупку нерухомості в Англії.
Якщо дуже коротко, то:
Freehold (Фріхолд) - право власності на нерухомість і землю в традиційному розумінні.
Leasehold (лізхолд) - право довгострокової оренди нерухомості і землі (до 999 років), що дає частину повноважень власника.
Leasehold (лізхолд) - це суто британська форма власності: нерухомість і (або) земля знаходяться у покупця в тимчасовій оренді, але належать лендлордів. Фактично, лізхолд - це придбання права довгострокової оренди. Після обміну контрактами з продавцем, покупець отримує найважливіший документ - lease (ліз), в якому написано - скільки років «оренди» у вас залишилося. Після закінчення терміну лізу право власності повертається до лендлордів. Практично всі квартири в Англії - leasehold.
Юридично, називати набувача договору покупцем нерухомості невірно. Однак щоб не вдаватися в пояснення тонкощів, які формувалися в буквальному сенсі більше тисячі років, продовжимо використовувати звичайне для російської мови визначення.
Термін договору лізхолд
Що залишився термін - найважливіший пункт договору, на який слід звернути увагу. Він безпосередньо впливає на ціну нерухомості. Квартири в новобудовах продаються зазвичай на термін 999 років, рідше - 250. У випадку з вторинним житлом передбачуваності менше. При терміні менше 90 років ціна нерухомості поступово падає нижче середньоринкової. При терміні менше 80 років зниження стає більш істотним. Квартири з терміном лізу менше 50 років купувати не має сенсу.
При терміні лізу менше 80 років ціна нерухомості різко знижується
Leasehold: права і обов'язки сторін
Договір leasehold'а потрібно обов'язково вивчити і погоджувати перед покупкою квартири. Різні договори - різна ступінь свободи. У покупця можуть бути наступні варійовані обов'язки:
- погоджувати з лендлордів (власником) суттєві зміни в конструкції / перепланування;
- самостійно вирішувати питання з вимушеним ремонтом або гучними сусідами;
- за недотримання умов договору можна отримати повістку в суд і навіть позбутися прав на нерухомість;
- платити щорічну символічну ренту лендлордів, а також сервісний збір за обслуговування нерухомості;
- зрідка бувають оригінальні заборони, наприклад, заводити домашніх тварин.
Лендлорд зобов'язаний підтримувати в належному стані території загального користування: вхід, сходи, ліфти; стежити за дахом, стінами будинку.
У покупця є права:
- отримувати вичерпну інформацію про те, на що витрачається сервісний збір;
- оскаржити суму платежів, які відраховуються лендлордів, в тому числі в судовому порядку;
- змінювати керуючу компанію, якщо мешканці будинку не задоволені якістю обслуговування. Низький рівень сервісу необхідно довести;
- повний перелік прав, як і обов'язків, варіюється в залежності від договору.
Щорічні витрати покупця за договором leasehold
Продовження або зміна договору лізхолд
Покупець має право звернутися до лендлордів, запропонувавши продовження договору. Для квартир термін продовження - 90 років, для будинків - 50. Чим коротше термін, що залишився, тим дорожче вартість продовження. Наприклад, для середньостатистичної квартири в Лондоні (вартістю £ 600 000) з рештою строком 51 рік, продовження обійдеться, приблизно в £ 98 000- £ 107 000, без урахування супутніх витрат.
Послуги оцінювачів та юристів оплачує покупець, який подовжує договір. Крім того, при вартості продовження від £ 40 000 і більше доведеться сплатити гербовий збір. Покупець має право достроково розірвати договір, повідомивши лендлорда мінімум за місяць до цього. У лендлорда можливостей розірвати його і виселити набагато менше. Така практика майже не застосовується, і в будь-якому випадку вимагає судового розгляду.
Витонченість британського законодавства проявляється, коли термін leasehold закінчується. Найчастіше нічого не змінюється: з квартири не виселяють, орендар, а покупець договору, суть, орендар, продовжує жити на тих же умовах. Але для цього потрібно відповідати кільком критеріям. Основний - спочатку ліз повинен бути придбаний з терміном дії від 21 року і більше.
Конвертація leasehold у freehold
Це можливо як з квартирами, так і з будинками. Другий випадок зустрічається набагато рідше, так як більшість будинків продається в повноцінну власність - freehold. Конвертувати квартиру з leasehold у freehold досить важко, але можливо. Головна складність пов'язана з тим, що отримувати право freehold необхідно на всю будівлю, а не тільки на одну з квартир, що знаходиться в ньому. Отже, доведеться заручитися згодою інших мешканців розлучитися з істотною сумою за право вважатися повноцінними господарями.
Закордонні покупці, які купують нерухомість freehold, не обтяжені відносинами з лендлордів. Володіння будинком або окремо стоять будинком майже завжди наділяє власника статусам лендлорда, тобто повноправного господаря будівлі і землі, на якій воно розташоване.
Головні відмінності freehold від leasehold
- Володіння нерухомістю довічне, немає необхідності турбуватися про продовження контракту.
- Платити сервісний збір та земельну ренту не потрібно.
- Підтримувати зовнішній вигляд будинку та прибудинкову територію доведеться самостійно.
Можливі недоліки freehold
У формулі «сам собі господар» вади знайти нелегко, але британська правова система здатна ускладнити життя і в цьому випадку. Класичний прецедент - лендлорд задумав перефарбувати свій родовий маєток в старому кварталі Лондона в яскраві кольори. Фарба вже висохла, гонорари малярам виплачені, і на порозі з'являється чиновник від муніципалітету. Прийшов він із законною вимогою - перефарбувати будинок в «дозволений» колір.
Зовнішній вигляд історичний забудови повинен бути гармонійний, права законного власника будинку тут не працюють. Змінити форму вікон або конструкцію будівлі ще складніше. Новаторські ідеї перед реалізацією доведеться узгодити з комітетами, муніципалітетами та іншими підвалини бюрократії. Домогтися згоди не завжди можливо - традиції сильніше. Всередині будинку власник вільний змінювати все, що заманеться, аби він не завалився.
Втім, на цьому недоліки freehold закінчуються. В іншому бути повноправним власником вигідніше, ніж орендарем з широким колом повноважень, нехай і на кілька століть.