Я вже писала в статті про двокімнатні хрущовки, що питання перепланування квартир більше, ніж актуальний. Отримуючи свого часу новенькі квартири, мешканці так раділи, що не звертали уваги ні на суміжні кімнати, ні на маленьку кухню, ні на крихітний санвузол. Згодом прийшло розуміння, що жити так неможливо. І давай народ трощити і руйнувати, переустраивать і перепланувати свої квартири з метою зробити їх краще, зручніше і красивіше.
І мети своєї домагалися. Але, ставало питання, як тепер це все узаконити.
По-перше, ставлення з боку контролюючих органів стало жорсткіше.
По-друге, якщо виникає необхідність продажу такої квартири, то, звичайно, треба узаконювати перепланування.
Отже, перше питання.
Як узаконити вже зроблену перепланування квартири
Перш за все, хочу перерахувати випадки, коли узаконити перепланування квартири не можна. Ніяк.
Такі випадки, хоч самостійно, хоч із залученням найкращих юристів, узаконити не вдасться. Краще відразу потурбуватися поверненням всього в первісний стан. Це, якщо ви квартиру продавати збираєтеся. А, якщо не збираєтеся, живіть собі далі в надії, що до вас контролюючі органи не нагрянуть.
Якщо у вас не такий жорсткий випадок, то приступаємо до узаконення перепланування.
Тут може бути два варіанти.
Перший. Це якщо вас уже «застукали» з перепланом і в техпасторте стоїть позначка техніка «дозвіл на переобладнання не представлено».
Другий. Техпаспорт зберегли, відміток і червоних ліній в ньому ніяких немає, але, дивлячись на експлікацію, ви розумієте, що перепланування є і добре б її узаконити.
Другий випадок, зрозуміло, простіше. Ви можете узаконити перепланування квартири самостійно як би «заднім числом». Що для цього потрібно? Зібрати і надати необхідні документи до органу, який здійснює узгодження перепланування.
- Заява.
- Правоустанавлівющіе документи на квартиру.
- Проект перепланування.
- Техпаспорт.
- Письмова згода всіх власників квартири.
(Форма заяви про узгодження перепланування прикладена в архівчіке в кінці статті)
Найскладніше тут, як ви розумієте, це проект перепланування квартири. Виконати його самостійно ви не зможете. До виконання проекту доведеться залучати організацію, що має спеціальний допуск до подібного роду робіт. Уточнити список таких організацій ви можете знову-таки в відділі архітектури або в МФЦ. Потім проект необхідно буде узгодити в
- Росспоживнагляді
- СЕС
- пожежний нагляд
- архітектурному управлінні.
Але, звичайно, ті, хто готує проект, вони ж його і погоджують.
Рішення про погодження видається зазвичай протягом місяця (за законом п.4 ст.26 ЖК РФ не пізніше сорока п'яти днів).
Якщо все благополучно, йдемо, замовляємо новий техпаспорт і живемо щасливо.
Якщо згідно відмовили, то навіть не знаю, що і сказати. На моїй пам'яті наші юристи відмова жодного разу не отримували. Думаю, що дивимося на причину відмови і діємо по ситуації.
Перша ситуація трохи складніше. Якось я не один за одним пішла. Ну, да ладно, від простого до складного.
Отже, якщо перепланування квартири зафіксована в техпаспорті, то узаконити її можна тільки через суд.
Які для цього будуть потрібні документи?
- Позовну заяву.
- Квитанція про оплату держмита.
- Правоустанавлівющіе документи на квартиру.
- Проект перепланування.
- Техпаспорт.
- Письмова згода всіх власників квартири.
Як ви, я сподіваюся, побачили, додалася квитанція про оплату держмита і позовну заяву про збереження квартири в перепланованому вигляді. Тут, зверніть увагу, важливий момент. Позовна заява потрібно скласти таким чином, щоб було зрозуміло.
- при влаштуванні перепланування не були порушені інтереси інших власників приміщення та сусідів;
- при влаштуванні перепланування якість житла було покращено.
(Зразок позовної заяви додається в кінці статті в архіві)
Тут, ще раз підкреслю, важливо наголошувати на те, що після перепланування якість і зручність життя істотно покращився. Інтереси сусідів ніяк не обмежують. Так Узаконьте, шановні судді, мою перепланування. Хто, як не не ви, що представляють органи державної влади, повинні піклуватися про своїх громадян. Щоб їм було краще і зручніше жити. Ну і так далі.
Як самостійно оформити перепланування в квартирі
Коротенько зупинюся на разі, коли ви тільки збираєтеся зробити перепланування у своїй квартирі.
Тоді йдемо іншим шляхом, описаним вище.
- Звертаємося до ліцензованої організації за проектом (список організацій підкажуть у відділі архітектури району, або в МФЦ).
- Підписуємо в Росспоживнагляді, СЕС, пожежкою (або організація, яка робила проект, погоджує це все за вас).
- Даємо команду всім співвласникам, щоб дали письмову згоду (це, якщо ви володієте квартирою не один).
- Беремо правовстановлюючі і техпаспорт і йдемо в архітектуру району або МФЦ.
- Пишемо там заяву (внизу статті архів для скачування).
Чекаємо приблизно місяць і можемо приступати до поліпшення свого гніздечка або до зміцнення своєї фортеці. Це вже кому, що подобається.
Чому узаконення перепланування квартири важливо і чому я намагаюся все докладно розписати?
Природно, з умислом.
Дуже часто буває, що приходиш оцінювати квартиру, яку хочуть поставити на продаж і бачиш ось таку картину:
Питаєш: «Узаконили?». А у відповідь здивоване: «Чого?»
Народ живе і навіть не в курсі, що у них перепланування.
А до цього було ось так:
До речі, дуже поширена в «однушках» - хрущовках.
Вбивали двох зайців. Збільшували крихітний санвузол, плюс на кухні влаштовували нішу, в яку чудово містився холодильник, тим самим звільняючи місце на самій кухні.
Тут треба звернути увагу на одну деталь. Якщо кухня обладнана газовою плитою, то двері між кухнею та кімнатою обов'язково повинна бути (вона відзначена червоним).
На ділі ж зазвичай або робили арку, або розсувні двері. Дуже зручно. Сидиш собі в кімнаті, дивишся телевізор і поглядаєш, що там вариться на плиті.
Але в проекті, повторюся, ці двері повинна бути обов'язково.
Що стосується двокімнатних хрущовок, то варіанти перепланування я докладно розписала ось в цій статті.
А то ось так почнеш продавати квартиру, знайдеш покупця, а у нього іпотека. Замовили техпаспорт, а там - бумс, засідка.
Так що, дорогі ріелтори, типові планування квартир треба знати назубок. А також що можна узаконити, а що не можна.
Продати квартиру з переплануванням, навіть неузаконеним, можна, але покупець при цьому обов'язково повинен бути поставлений до відома. Якщо у покупця іпотека, то в деяких випадках можна і з банком домовитися, нічого страшного.
Важливо бути готовим до такого розвитку подій. Тому, вчіть планування, панове ріелтори.
Правда, бувають більш складні ситуації. Це коли квартира знаходиться в будинку сталінської споруди або в старому фонді. Там взагалі лісом-полем. Планування нестандартні. Міжкімнатні перегородки найчастіше з дранки. Квартира могла перепланувати багато разів, ніхто вже й не пам'ятає, якою вона була в первісному вигляді. Особливо старий фонд. На зорі своєї юності вони могли бути взагалі не обладнані, наприклад, санвузлом. У Ростові, в старому центрі досі зустрічаються будинки, де туалет на вулиці. Ну як жити без туалету в 21 столітті? Ось і майструють громадяни зручності у себе в квартирі, кому як більше подобається. Тут важливо зуміти визначити, як це все виглядало в первісному вигляді і вжити заходів, щоб потім не грюкати очима перед оцінювачем з банку.
Підсумок такий. Якщо ви збираєтеся квартиру продавати і у вас є перепланування, то її краще узаконити. Самостійно там чи ні, залежить лише від вас. Якщо ви на це витрачати час і гроші не хочете, то покупець повинен бути обов'язково попереджений про наявність перепланування або переобладнання. Ціна на квартиру, самі розумієте, повинна бути відповідна.