Сьогодні іпотека один з популярних способів придбання житла. Завдяки цьому сучасні банки розробили безліч кредитних програм, що підходять під ті чи інші життєві обставини громадян. Найчастіше позики, в тому числі і житлові, оформляються з умовою повернення ануїтетними платежами. Велика частина позичальників розраховує погасити кредитний борг якомога раніше. Що ж являють собою аннуїтетниє платежі і чи можливе дострокове погашення при них іпотеки?
Що таке ануїтетні платежі?
Ануїтетні платежі являють собою щомісячні платежі по кредиту, суми яких рівні між собою. Іншими словами, коли в кредитному договорі обумовлюються саме такі платежі, то це означає, що позичальник буде платити кожен місяць одну і ту ж суму, поки не скінчиться термін видачі позики. Рівні суми щомісячних виплат використовуються практично у всіх видах кредитування:
- споживчому;
- автомобільному;
- іпотечному та інших.
Структура аннуитетного платежу включає в себе дві складові його частини:
- Величину частини суми основного боргу.
- Величину частини суми нарахованих відсотків.
На відміну від підсумкової місячної суми, яку належить мати до виплати позичальнику, значення яких складається платежів по взятому боргу і відсоткам постійно змінюється.
Особливості ануїтетних платежів
Основна особливість ануїтетних платежів по кредиту, в тому числі і по іпотеці, полягає в тому, що при всій рівноцінності щомісячних сум, їх структура постійно змінюється. Так, першу половину терміну кредитування більшу частину платежу займає процентна частина. Тому основний борг являє собою досить маленькі суми, які збільшуються ближче до кінця повного покриття іпотеки. В результаті банк отримує належні за тарифами відсотки завчасно, тим самим ще задовго до виконання позичальником кредитних зобов'язань має вигоду.
При ануїтетних платежах відсотки нараховуються на всю суму боргу. В цьому плані вигідніше другий спосіб погашення позик у вигляді диференційованих платежів. При них на відсотки множиться залишилося після кожної виплати підсумкове значення кредиту, в результаті розмір щомісячних платежів поступово зменшується.
Проте більшою популярністю користуються житлові позики з рівними платежами. Звичайно, основну вигоду вони представляють для кредитних установ, але мають і ряд переваг для позичальників:
- Завдяки однакового розміру протягом всього іпотечного договору дозволяють уникнути плутанини при внесенні оплати, а також завчасно спланувати видаткову частину свого бюджету.
- Сприяють отриманню більшого податкового вирахування, так як закон визначає повернення відсотків по іпотеці через ПДФО в міру їх сплати, а при ануїтетних виплат в перші роки вони перевищують розміри основного боргу.
- Надають можливість отримання великих сум на прийнятних умовах, і підвищують шанси схвалення таких іпотек навіть для громадян з низьким доходом.
При всіх своїх перевагах аннуїтетниє платежі мають одним великим недоліком, пов'язаним з нерівномірністю складових їх частин. Особливо чутливо таке відхилення для позичальників, котрі приймають рішення погасити кредит достроково.
У зв'язку з тим, що першу половину терміну виплати позики по ньому оплачуються тільки відсотки, то при повній виплаті боргу в цей період доведеться вносити практично початкову суму, зазначену в договорі.
Дострокове погашення при ануїтетних платежах і його види
Існує два варіанти дострокового погашення кредитних зобов'язань, в тому числі і по іпотеці:
- Зменшення терміну кредитного договору. Цей вид передбачає нарахування банком компенсаційної виплати за втрату процентних коштів за скорочує період.
- Зменшення розміру щомісячних виплат. Цей вид передбачає скорочення сум, передбачених кредитним договором з умовою збереження коштів за відсотками.
Оформляючи житловий позику з ануїтетними платежами, варто заздалегідь обговорити з представниками банку прийнятний варіант і умови його дострокового погашення. Незважаючи на те що закон заборонив кредитним установам застосовувати в таких випадках штрафні санкції та комісійні винагороди, вони залишають за собою право передбачити цілий ряд різних обмежень:
- встановлення великого мінімального внеску;
- встановлення певного періоду, протягом якого заборонено достроково погашати кредит;
- визначення умови надання великої кількості додаткової документації;
- і деякі інші.
Правила дострокового погашення іпотеки при ануїтетних платежах:
- Позичальник сповіщає банк про намір внести всю суму боргу або її частина не пізніше ніж за 30 робочих днів у вигляді заповнення відповідної заяви.
- При частковому покритті кредиту, банк визначає дату внесення коштів, а при повному погашенні борг оплачується в день найближчого платежу, визначеного кредитним графіком.
- Загальна сума заборгованості розраховується в кілька дій:
- відсоток кредитної ставки ділиться на кількість календарних днів у році;
- отриманого результату множиться на фактичну кількість днів після дати внесення чергового платежу;
- сума основного боргу множиться на отриманий результат частки ставки;
- до загальної суми боргу додається отриманий розрахунковим шляхом підсумок відсотків.
Вигода дострокового погашення
Важливо пам'ятати, що при достроковому погашенні іпотеки можна знизити тільки її суму, а не ставку. Також не вийде повністю ліквідувати і відсотки, але можна заощадити кошти за ним, якщо провести повну оплату кредитних зобов'язань протягом перших п'яти років дії договору. Схема вигоди банків така, що за цей період вони намагаються взяти з позичальника всю або майже всю суму відсотків. Беручи позитивне рішення за заявою позичальника, кредитна установа зобов'язана зробити перерахунок загальної заборгованості. Гасіння іпотеки на більш пізніх термінах кредитування не несе в собі ніякої вигоди, так як основним тягарем будь-якого кредиту виступають відсотки.
В результаті дострокове погашення іпотеки за аннуїтетним платежами не надає позичальникові істотної економії. Пов'язано це з тим, що основна особливість такого виду погашення кредиту полягає в авансованих відсотках, які покриваються швидше, ніж основний борг. В результаті іпотечний позичальник зможе отримати вигоду з процентною частини позики, тільки якщо зробить його дострокове погашення в першій половині, або навіть чверті терміну дії договору.