У практиці зустрічаються випадки, коли квартира продається особою, яка не є повноправним власником цієї квартири, або взагалі не мають прав на неї - тобто неправомочним Продавцем.
Таке можливо, наприклад, коли квартира продається за недійсним доручення. або коли права власника квартири обмежені запорукою, або ці права оспорюються в суді, і т.п. Те ж стосується і відверто шахрайських випадків. коли аферист продає по підроблених документах квартиру, яка йому не належить. У тому числі випадки, коли незаконної виявилася одна з попередніх угод з цією квартирою, і її законний власник пред'являє на неї свої права.
Незаконною може виявитися і приватизація квартири (через помилки в оформленні документів, наприклад). Тоді в ролі законного власника квартири будуть виступати державні або муніципальні органи.
У таких випадках Покупця може чекати неприємний сюрприз - справжній власник або кредитор власника може подати позов до суду з вимогою вилучення квартири з незаконного володіння Покупця (так званий «віндикаційний позов»), і повернення її собі. Відмінність цього позову від вимоги визнати угоду недійсною. полягає в тому, що тут справжній власник не зобов'язаний компенсувати Покупцю сплачені за квартиру гроші. Адже продавав квартиру і отримував за неї гроші хтось інший (неправомочний Продавець), а той, кому квартира буде повертатися (справжній власник), гроші за неї не отримував, і відповідно, повертати їх не зобов'язаний.
Для Покупця це найгірший сценарій. Сплачені за квартиру гроші, він може вимагати тільки з того, хто їх взяв (хто незаконно продав йому квартиру). А цього персонажа ще потрібно знайти, і потрібно зуміти отримати з нього ці гроші (які можуть бути вже давно витрачені).
Виключно для таких ситуацій з продажем нерухомого майна неправомочним Продавцем, існує юридичне поняття - добросовісний набувач. яке означає, що Покупець квартири, укладаючи угоду, не знав і не міг знати про те, що Продавець не мав права продавати цю квартиру.
Якщо ж квартира куплена у справжнього правомочного власника (навіть в угоді, визнаної потім недійсною), то поняття добросовісний набувач - не застосовується.
Коли квартиру можуть вилучити у добросовісного покупця
Закон однозначно вказує, в яких випадках можливе вилучення квартири у добросовісного набувача (ст. 302 ЦК України).
А саме - якщо квартира була продана явно і однозначно поза волею її справжнього власника. В інших випадках суд на свій розсуд може допустити, щоб квартира залишилася у Покупця, якщо вважатиме його сумлінним. У тому числі - якщо з'ясується, що справжній власник знав про продаж квартири, і не перешкоджав цьому.
Або суд може визнати угоду недійсною і, як наслідок цього, застосувати вже не віндикації. а реституцію - тобто обопільний повернення: Покупцеві грошей, а Продавцю - квартири.
Рішення суду про застосування віндикації буде залежати від того, чи знав Покупець, укладаючи Договір купівлі-продажу. що Продавець квартири не є її повноправним господарем, або його права на квартиру незаконні, або оскаржуються в даний момент в судовому порядку. Іншими словами, для суду важливо знати, що укладаючи угоду, Покупець надходив сумлінно.
Суд не вважатиме сумлінним покупцем квартири того, хто знав або повинен був знати про те, що квартира продається без відома її справжнього господаря (п.1, ст.167 ГК України). У тому числі не буде вважатися добросовісним той Покупець, який не вжив розумних і достатніх заходів з перевірки законності угоди - тобто не цікавився даними державного реєстру нерухомості (не замовляв Виписку ЕГРН на квартиру), не має на руках копій Виписки з Домовик книги або Єдиного житлового документа (ЕЖД).
І навпаки, якщо суд визнає дії Покупця розумними і логічними, то до нього може бути застосовано поняття «добросовісний». і тоді це поняття починає діяти в його захист.
Захист прав добросовісного набувача квартири
У разі виникнення спору з приводу вилучення квартири з незаконного володіння. тягар доведення своєї правоти лягає на кожного учасника спору. Справжній власник квартири повинен довести, що квартира була продана без його волі. а Покупець повинен довести, що не знав і не міг знати про те, що квартиру йому продав той, хто не мав права цього робити.
Покупцеві, щоб довести свою сумлінність і відстояти свої права, необхідно переконати суд в тому, що він вжив усіх розумних заходів для з'ясування правомочностей Продавця на продаж квартири. Зокрема - перевірив дані основного правовстановлюючого документа на квартиру (див. Документ-підстава набуття права), зіставив його з даними паспорта Продавця, а також отримав підтвердження його прав власності з уповноваженого органу - Росреестра (див. Виписка з ЕГРН).
Якщо за даними виписки з реєстру видно, що на квартиру, що купується існують правопретензій з боку третіх осіб. або поточний право власності Продавця обтяжене заставою, або оскаржується в судовому порядку, то суд вважатиме, що дана інформація була доступна Покупцеві, і він міг знати про спірні правах Продавця. А значить, Покупець не буде визнаний сумлінним.
Висновок: збираючи інформацію і документи на квартиру, що купується, і діючи без злого умислу, Покупець забезпечує собі «алібі» сумлінності. яке дозволяє йому знизити небезпечний ризик застосування віндикації. в разі, якщо виявиться, що Продавець (в т.ч. шахрай) не мав правомочностей для продажу квартири.
Тому вкрай важливо, крім перевірки документів на квартиру, провести перевірку самого Продавця на предмет його прав і повноважень на продаж квартири. Як це робиться, розказано на кроці ІНСТРУКЦІЇ для вторинного ринку - «Перевірка особистості Продавця».
На захист добросовісного набувача квартири також встав і Конституційний суд України у справах про вилучення виморочної майна на користь держави.
Відумерлою називають порожні квартири померлих громадян. При відсутності спадкоємців, таке житло повинно переходити у власність держави, але в житті часто буває, що ніхто не оформляє на нього покладені права, і квартира залишається без господаря. Цим користуються шахраї, оформляючи підроблені документи на таку «забуту всіма» квартиру, і продаючи її потім сумлінному Покупцеві від свого імені.
Муніципальні органи потім «прокидаються» і заявляють, що квартира є відумерлою майном і вибула з муніципального володіння поза його волею. а значить повинна бути вилучена у Покупця шляхом віндикації.
Поняття «добросовісний набувач квартири» виникає в противагу вимогу про вилучення у нього цієї квартири за віндикаційним позовом. Іншими словами, посилання на сумлінність придбання можна розглядати лише як заперечення проти такого позову.
Ось витяг з реального судового рішення, в якому поняття «добросовісний набувач» захистило Покупця від спроби вилучення у нього квартири (цитата з судового рішення):
"При укладанні даної угоди громадянин К.Р. (покупець - Прим.) Діяв розумно і проявив належну обачність. Доказів того, що при здійсненні угоди набувач К.Р. повинен був поставити під сумнів право продавця на відчуження майна, позивачами суду не представлено.
З огляду на можливі суперечки з приводу неправомірних дій Продавця квартири, слід також пам'ятати і про термін позовної давності. Тут діє «загальний строк позовної давності» - 3 роки, оскільки законом не встановлені «спеціальні терміни позовної давності» для подібних випадків.
Перебіг строку позовної давності, в даному випадку, починається з моменту, коли справжній власник дізнався про те, що його квартира знаходиться в чужому володінні.
Порядок організації угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).