В рамках реалізації програми зі знесення п'ятиповерхівок, згідно з якою влада Москви збираються знести близько 25 млн. Кв. м. застарілого житла, до початку травня будуть складені списки «хрущовок», які будуть демонтуватися, при цьому 10 будинків району Хамовники будуть виключені з цього реєстру, оскільки не було знайдено майданчиків для будівництва житла під переселення. Крім того, більшість жителів Хамовников виступили проти цієї програми. Однак в цілому жителі застарілих п'ятиповерхівок, які живуть в інших районах, підтримують розселення і вже очікують переїзду. Частина з них збираються продати свої квартири, розраховуючи на збільшення інвестиційного попиту в зв'язку з реалізацією програми. Зовсім недавно квартири в п'ятиповерхових хрущовках цікавили хіба що покупців, що мають порівняно невелику суму для придбання житла. Комунікації в таких будинках зношені, планування давно морально застаріли. Але навіть з цим урахуванням вартість квартир в таких п'ятиповерхівках не маленька. Але зараз володіння такою квартирою дає перспективу отримання більш сучасного житла. Чи є сенс вкладатися в придбання житла в п'ятиповерхівках під знесення, ми зараз поговоримо.
Обжитий район столиці
Без сумніву, це - перевага придбання хрущовки. В даний час ринок нерухомості пропонує порівняно невеликий асортимент житла в обжитих районах Москви. При цьому якісного житла, що відповідає сучасним умовам експлуатації, серед доступних варіантів ще менше. Тому, незважаючи на відмінну розташування панельних хрущовок, багато покупців вважають за краще купувати квартири в Підмосков'ї або в районах за МКАД, де пропозицій нового або щодо нового якісного житла істотно більше. Однак програма реновації кварталів п'ятиповерхової забудови має на увазі, що розселення мешканців цих будинків буде відбуватися в цьому ж або в сусідньому районі. Тільки власники квартир в Центральному, Троїцькому, Зеленоградском і Новомосковському округах мають можливість отримання житла в будь-якому районі. Таким чином, придбавши хрущовку в бажаному районі столиці, можна розраховувати, що через деякий час можна стати власником нового житла в цьому ж районі.
Однак не все так просто. Адже це здається безперечним на перший погляд перевага має свої підводні камені. Оскільки немає чітких правил переселення, то немає і відомостей, куди будуть переселятися мешканці знесених п'ятиповерхівки, і невідомо, чи можна буде відмовитися від пропонованого житла. У законопроекті про це нічого не говориться. Саме тому є великий ризик у жителів тих округів, де можливо розселення в будь-які райони. Адже замість тихого і затишного містечка в Замоскворіччя їм можуть запропонувати новобудову в Басманному районі поблизу станції метро «Електрозаводська». А жителі «п'ятиповерхівок» в Царицино можуть переїхати в Чертаново. Якщо ж говорити про власників житла в Південному Тушино, то їм і зовсім можуть надати квартиру за МКАД, в Мітіно.
Повна обробка житла
Зараз до 86% первинного житла масового сегмента здається в експлуатацію без обробки. А це означає, що з покупкою квартири в новобудові витрати не закінчуються, і на ремонт звичайної однокімнатної квартири знадобиться ще близько мільйона рублів, а то і більше. А на вторинному ринку багато квартир перебувають в такому жалюгідному стані, що вимагають ще більшого вкладення грошей на ремонт. В рамках же існуючої програми в житло, що надається замість старих панельних будинків, буде проведена повна обробка, при цьому при бажанні мешканців передбачена перепланування.
Можна отримати дохід
Ось уже кілька років ціни на вторинне житло падають, при цьому вартість квартир в новобудовах переживає злети і падіння. Згідно ж законопроекту про реновації, вартість нових квартир, які будуть надані замість «п'ятиповерхівок», буде до 35% перевищує номінальну вартість колишнього житла, а в найменш ліквідних локаціях ця різниця може скласти до 50%. І, звичайно, вкладення коштів у придбання квартир в зносяться хрущовках може принести дохід і стає ощадної інвестицією. Адже продати нову квартиру можна досить вигідно і швидко.
Але ця різниця у вартості квадратних метрів може істотно знизитися, якщо враховувати район, куди можуть переселити жителів будинку, що зноситься. Можна не тільки не отримати дохід за рахунок різниці в ціні, але і програти. Так, наприклад, в Кузьмінках квадратний метр житла в хрущовках оцінюється в 145 тис. Руб. А в сусідньому Любліно, куди можуть переселити власників квартир з зносяться п'ятиповерхівок, вартість квадратного метра нового житла становить лише 132 тис. Руб. оскільки цей район вважається менш вдалим і, відповідно, менш ліквідним. Не варто, звичайно, говорити про збитки при вкладенні коштів в зносяться хрущовки, але в більшості випадків вартість нового житла навряд чи буде дорожче старого більш ніж на 10-15%.
Крім того, виконання програми залежить від політичної та економічної ситуації в країні. І хоча допомога приватних інвесторів, як заявляють столичні влади, поки не потрібно, вартість виконання програми, за попередніми оцінками експертів, становить не менше 3,5 трлн. руб. При тому, що річний бюджет міста не перевищує 1,9 трлн руб. Тому є ризик, що реновацію не зможуть довести до кінця.
Таким чином, вкладаючись в застаріле житло для отримання доходу від різниці в ціні між старою і новою квартирою, не можна прорахувати цю вигоду, поки немає відомостей про житло, яке буде надаватися замість хрущовки, оскільки ціна буде коливатися від локації, вулиці, характеристик нерухомих об'єктів.
Отримання додаткової площі
Один з основних недоліків таких будинків - це тіснота. Кухні, балкони, місця загального користування дуже невеликі. Коли свого часу зводилися п'ятиповерхові будинки-хрущовки, передбачалося, що кухні не повинні бути великими, оскільки люди, що живуть при комунізмі, будуть харчуватися в громадських їдальнях, кафе і ресторанах. Однак життя скоригувала плани будівельників комунізму і їх житлового фонду. І зараз в новобудовах активно впроваджується євроформат - об'єднання вітальні і кухні, завдяки якому квартира стає просторішою в порівнянні з п'ятиповерховими панельними будівлями, навіть з урахуванням рівнозначності площі та кількості кімнат. За попередньою програмою розселення «хрущовок» жителі п'ятиповерхівок отримували житло більшої площі, різниця становила 5-10 кв.м. В рамках існуючої нової програми власники будинків, що зносяться так само отримають безоплатно додаткові квадратні метри, що, звичайно, додасть нового житла і комфортності, і вартості.
Однак ця перевага теж сумнівно, оскільки в ньому теж багато неясностей. Та й умови переселення будуть не такими, як у першу хвилю знесення, а більш жорсткими. Крім того існує ризик, що придбання хрущовки для отримання додаткових квадратних метрів і, відповідно, поліпшення власних умов проживання може обернутися тривалим проживанням в цій квартирі в очікуванні зносу. Треба враховувати, що нинішня програма майже в п'ять разів більш значна за масштабами, ніж попередня. Адже в ній планується знести близько 8000 п'ятиповерхівок, тоді як минулої компанію позбулися від 1700 «п'ятиповерхівок». Саме тому одночасно всіх людей переселити просто неможливо, все буде відбуватися поетапно. А значить, і розселення буде відбуватися не одночасно. Так, п'ятиповерхівки по першій програмі зносилися протягом 18 років. Тепер же термін збільшиться до 25 років. А значить, купувати подібне житло для поліпшення житлових умов, не знаючи графіка розселення, вкрай необачно.
Фахівці нашого агентства рекомендують своїм клієнтам, які мають достатній бюджет для придбання однокімнатної квартири в панельному п'ятиповерховому будинку, придбати за ці кошти квартиру в новобудові, оскільки це більш надійний варіант.
Додатково для ознайомлення: