Останнім часом банки все частіше стали намагатися змінити ставки за вже виданими іпотечними кредитами в односторонньому порядку. Мотивацією для повішення процентної ставки служить підвищення ключової ставки Центробанком. Однак відповідно до закону «Про банки і банківську діяльність», фінансова установа не має права в односторонньому порядку змінювати порядок визначення і саму процентну ставку по вже виданих позиках, за винятком випадків, передбачених федеральним законом або договором з клієнтом.
Чи може банк в односторонньому порядку змінити іпотечну ставку в бік підвищення?
Згідно правовим актам, кредитна організація в односторонньому порядку має право змінити постійну процентну ставку тільки в меншу сторону, а збільшити її не може. Існує кілька випадків, коли банк може змінити розмір відсотків по іпотеці в більшу сторону:
- Зміна ставки за попереднім погодженням з позичальником іпотеки
- Зміна процентної ставки за рішенням суду
- Збільшення відсотків у зв'язку з відмовою позичальника від страхування за умови, що це зобов'язання прописано в іпотечному договорі
- Зміни, викликані форс-мажорними обставинами (дефолт або сильна девальвація валюти)
- У разі плаваючої і комбінованої відсоткової ставки, якщо змінюється якась складова величина ставки.
Часто можливість зміни процентної ставки по іпотеці в односторонньому порядку пописую в договорі іпотеки. Для фінансово грамотних громадян, наявність подібних пунктів в договорі викликає справедливе здивування, проте більшість позичальників погоджуються з даними умовою, яку висуває банк, бажаючи отримати довгоочікуваний іпотечний кредит. Проте, є ряд законодавчих актів, що захищають навіть таких необачних громадян від хитрощів фінансових установ.
З іншого боку, банк може спокійно проігнорувати положення законів і в односторонньому порядку підвищити ставку по іпотеці. В цьому випадку позичальникові доведеться виплачувати кредит по абсолютно нових умов, ніж спочатку були вказані в договорі, в іншому випадку банк може нарахувати штрафи, пені і вводити інші санкції. Тоді єдиним способом змусити кредитну організацію діяти, відповідно до закону, є рішення суду. Позичальник може звернутися до суду, якщо нові умови іпотеки є неприйнятними для нього.
Підвищення відсотків за умовами договору
В іпотечному договорі, обидві сторони - банк і позичальник, обумовлюють всі умови надання позики, в тому числі і порядок будь-яких змін, адже іпотека береться на тривалий час. Існують кредитні угоди, в яких, згідно із законодавством, прописується, що процентна ставка по іпотеці може бути змінена виключно в сторону зменшення. А є такі кредитні договори, де обмовляється, що банк має право в односторонньому порядку змінити ставку в бік підвищення.
«Істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, є підставою для його зміни або розірвання, якщо інше не передбачено договором або не випливає з її суті. Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах ».
Дане положення багато кредитних організацій використовують в якості підстави для перегляду відсотків. І якщо зміна процентних ставок дійсно відбувається, то банк зобов'язаний направити позичальнику повідомлення про заплановані зміни. А оскільки іпотечний договір - це двостороння угода, то при зміні будь-яких його умов укладається додатковий договір, в якому визначається нова процентна ставка і прописується розмір і дата внесення щомісячних платежів по іпотеці.
Що робити, якщо банк змінив процентну ставку по іпотеці?
Якщо позичальник добровільно підписав додаткову угоду, то ставка по іпотеці, відповідно, змінюється. Якщо ж клієнт відмовляється підписувати таку угоду, то в даному випадку банк, швидше за все, зажадає від позичальника, щоб той достроково погасив іпотечний кредит, а якщо клієнт відмовиться, то фінансова установа може звернутися до суду. Втім, якщо позичальник не згоден з підвищенням ставки по іпотеці, то він теж може відстоювати свої права, звернувшись до суду.
Правомочність умов договору іпотеки
«... Кредитна організація не може в односторонньому порядку скоротити термін дії цього договору, збільшити розмір відсотків і (або) змінити порядок їх визначення, збільшити або встановити комісійну винагороду за операціями, за винятком випадків, передбачених федеральним законом».
А от які саме це виключення, передбачені федеральним законом, нормативно-правові акти не визначають, а значить, таких поки що немає.
А ось згадка в кредитному договорі «плаваючою» відсотковою ставки, навпаки, є повним дотриманням 29 статті закону «Про банки і банківську діяльність», оскільки ставка з самого початку не була фіксованою, що обумовлює зміну в будь-який момент і будь-яку кількість разів. При цьому, дана процентна ставка, згідно з договором, може бути прив'язаною до курсу іноземної валюти, або до інших подій і показниками, що робить договір іпотеки повністю законним, а підвищення процентної ставки - цілком обгрунтованим.
Якщо ж в договорі іпотеки відсутні вказівки на можливі зміни його умов, то цей факт не є для банку достатнім і законною підставою для підвищення ставки. Це підтверджується статтею №16 «Недійсність умов договору, що ущемляють права споживача» закону «Про захист прав споживачів». Перший пункт цієї статті говорить:
«Умови договору, що ущемляють права споживача в порівнянні з правилами, встановленими законами або іншими правовими актами Російської Федерації у сфері захисту прав споживачів, визнаються недійсними».
Тому позичальник може в суді відстоювати свої права, висловлюючи незгоду з діями банку, щодо зміни процентної ставки по іпотеці. Головне, не підписувати ніяких додаткових угод про підвищення ставки і написати фінансовій установі заяву про незгоду з підвищенням.
А в підсумку відповідь на питання буде таким: Банк не має права змінювати процентну ставку по іпотеці, якщо це не прописано в договорі і не узгоджено з позичальником.