Купівля-продаж нерухомого майна - це надзвичайно складний процес, який має величезну кількість тонкощів і викликає безліч питань.
Правовідносини сторін за договором купівлі-продажу нерухомості регламентуються положеннями цивільного законодавства, а саме главою 30 Цивільного кодексу (ЦК).
Розглянемо бухгалтерський облік купівлі-продажу нерухомості в разі, коли і покупець і продавець є юридичними особами. У зв'язку з цими процес купівлі-продажу доцільно розглядати з двох сторін:- з боку покупця;
- з боку продавця.
У цій статті розглянемо бухгалтерський облік у продавця. Бухгалтерський облік у покупця дивіться в статті: "Бухгалтерський облік купівлі-продажу нерухомості: облік у покупця".
Загальні правила при купівлі-продажу нерухомості
Згідно п. 1 статті 549 ЦК за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність.
У договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Договір продажу нерухомості повинен передбачати ціну цього майна.
Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації (п. 1 статті 551 ЦК).
Бухгалтерський облік у продавця нерухомості
Для визнання активу об'єктом основним засобом необхідно одноразове виконання умов, передбачених п. 4 ПБО 6/01:- використання у виробництві продукції (виконанні робіт, наданні послуг) або для управлінських потреб;
- використання протягом тривалого часу (термін корисного використання - понад 12 місяців);
- не передбачається подальший перепродаж активу;
- здатність приносити дохід у майбутньому.
При продажу будівлі всі ці умови перестають виконуватися в момент передачі цієї будівлі покупцеві, тобто в момент підписання акту прийому-передачі. Тому саме на підставі договору купівлі-продажу та акту прийому-передачі продавець повинен визнати в бухгалтерському обліку вибуття основного засобу і виключити об'єкт нерухомості (будівля) зі складу основних засобів або дохідних вкладень.
З першого числа наступного місяця припиняється і нарахування амортизаційних відрахувань.
Згідно п. 30 ПБУ 6/01 якщо списання об'єкта основних засобів виробляється в результаті його продажу, то виручка від продажу приймається до бухгалтерського обліку в сумі, погодженої сторонами в договорі.
Однією з умов визнання доходу (надходження від продажу) в бухгалтерському обліку є перехід права власності на товар від продавця до покупця. Оскільки при продажу нерухомості дата переходу права власності визначається датою державної реєстрації, то продавець може визнати виручку від продажу нерухомості в бухгалтерському обліку тільки на дату державної реєстрації переходу прав на майно. До моменту державної реєстрації переходу права власності до покупця продавець будівлі продовжує залишатися його власником.
Отже, з моменту підписання акту прийому-передачі нерухомого майна до дати державної реєстрації продавець повинен продовжувати враховувати нерухомість на своєму балансі. Однак виникає питання, який рахунок при цьому повинен бути використаний? Законодавство на це питання відповіді не дає.
Вважаємо таке: будь-яке майно, яке призначене для продажу (в тому числі і об'єкт нерухомості), являє собою товар. Значить, для узагальнення інформації про рух відвантажених товарів, виручка від продажу яких певний час не може бути визнана в бухгалтерському обліку, призначений рахунок 45 "Товари відвантажені". До моменту реєстрації переходу до покупця права власності на нерухомість власником даної власності є продавець.