В першу чергу розглянемо правомочності власників спільного майна в багатоквартирному будинку. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють і користуються спільним майном відповідно до цільового призначення, правилами користування. Права розпорядження у них обмежені.
Припустимо як зменшення, так і збільшення загального майна в багатоквартирному будинку за згодою всіх власників на основі реконструкції, дозволеної компетентними органами (зокрема, установка сучасних ліфтів, нового інженерного обладнання в технічних підвалах і т.д.).
Згідно ч. 5 ст. 36 ЖК РФ земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування ним іншими особами. Іншими словами, це сервітут (ст. 274 ЦК України). Не допускається заборона на встановлення обтяження земельної ділянки в разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, які існували до дня введення в дію ЖК РФ. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, що вимагає такого обтяження земельної ділянки, і власниками приміщень в багатоквартирному будинку. Спори про сервітут і його умовах підлягають вирішенню в суді.
Вельми цікавою є норма, закріплена в ч. 6 ст. 36 ЖК РФ, що встановлює, що в разі руйнування, в тому числі випадкової загибелі, або знесення багатоквартирного будинку власники приміщень в цьому будинку зберігають частку в праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якому розташовувався будинок, і на інші об'єкти, призначені для обслуговування , експлуатації та благоустрою даного будинку. Такі власники володіють, користуються і розпоряджаються цим майном відповідно до цивільного законодавства.
В обов'язки власників приміщень у багатоквартирному будинку входить також дотримання технічних, протипожежних, санітарно-гігієнічних правил, правил утримання житлових будинків. Вони зобов'язані утримувати приміщення, що знаходяться в їх власності, в належному стані та здійснювати їх ремонт за свій рахунок (Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку).
Так, згідно з п. 10 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку спільне майно повинно міститися в стані, що забезпечує:
Далі необхідно розглянути питання зміни меж приміщень у багатоквартирному будинку. У ст. 40 ЖК РФ не обмежена право власників на створення більш комфортних умов проживання. Власник може збільшити площу свого житла за рахунок придбання та приєднання (об'єднання) суміжних приміщень, розташованих як на одному поверсі з його квартирою (кімнатою), так і під нею або вище поверхом.
Межі між суміжними приміщеннями можуть бути змінені або ці приміщення можуть бути розділені два і більше приміщення без згоди власників інших приміщень.
Більш того, власник має право збільшити займану ним площу за рахунок частини спільного майна в багатоквартирному будинку, але тільки в разі реконструкції, перебудови й (або) перепланування, які неможливо провести без приєднання частини спільного майна. Однак подібні дії зменшують розмір загального майна багатоквартирного будинку, тому здійснювати їх допустимо тільки за згодою всіх власників приміщень у даному будинку. Зменшення розміру спільного майна змінює частку в праві спільної власності на це майно і відповідно має знайти відображення в ЕГРП.
Якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову і (або) перепланування приміщень повинна бути отримана згода всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Споживання пам'яті: 0.5 Мб