агентство економічних новин НЕП 08
В період економічної кризи багато компаній-забудовників в силу різних обставин не можуть завершити будівництво житлових будинків. Таким чином, громадяни, маючи на руках договори пайової участі будівництва, сплативши їх, як правило, в повному обсязі, не можуть отримати квартири. У Свердловській області на сьогоднішній день не виконується близько чотирьох тисяч договорів між будівельниками і покупцями квартир, левова частка з яких були укладені ще до вступу в силу закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості». Загальний обсяг заморожених зобов'язань дорівнює 10 млрд рублів.
Незахищеним пайовикам необхідно закріпити за собою право власності
«Максимум, що можна зробити в такій ситуації це через суд закріпити за собою право власності на об'єкт незавершеного будівництва або право на частку у спільній частковій власності. Особливо швидко це треба робити, якщо до забудовника пред'явлені претензії з боку якихось кредиторів, якщо в Арбітражному суді лежить заява про визнання забудовника банкрутом. Оскільки якщо забудовника збанкрутять, будинок може потрапити в загальну конкурсну масу, - повідомив адвокат Олег Ярушин, що спеціалізується на питаннях нерухомості. - Але головна проблема полягає в тому, що добудувати будинок самостійно практично не реально ».
Рішення суду дає дольщику гарантію того, що квартира не потрапить до складу ліквідаційної маси, що не перейде кредитору, що не буде виставлена судовими приставами на торги.
Змусити забудовника добудувати будинок - нереально
У пайовиків, які уклали договори після вступу в силу закону про участь у пайовому будівництві, ніби все на перший погляд в порядку - договір зареєстрований в ФРС, прописані права та обов'язки. Але якщо забудовник з тієї чи іншої причини вирішив припинити будівництво, інструментів, які допоможуть змусити його добудувати будинок, не існує.
Закон не передбачає таких речей, мабуть, коли його приймали, думали тільки про те, як захистити пайовиків від подвійних продажів.
Можна пред'явити до забудовника позов про стягнення пені, неустойки, але виконати це рішення проблематично - як це часто буває, забудовник закредитований або у нього просто немає майна. «Зобов'язати забудовника в судовому порядку закінчити будівництво пайовик теж не може. Люди починають писати заяви в міліцію, в прокуратуру, говорити, що їх обдурили, але ж якщо гроші не вкрадені, вкладені в будинок, то і складу злочину немає. Висновок - максимум, що можна зробити - спробувати зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва. А потім, в залежності від готовності будинку, вже думати, що з цим робити », - каже адвокат.
Пайовики можуть відібрати у забудовника право на землю
«Забудовник, вирішивши почати будівництво, створював ЖБК, керівництво якого, як правило, складалося із співробітників фірми забудовника. Маючи договір оренди будівельники укладали договір з проектною організацією і одночасно від імені свого ЖБК починали залучати потенційних споживачів, - розповідає Олег Ярушин. - Люди вступали в ЖБК, укладали з ним договори на виплату пайового внеску. Так, в цих договорах прописувалося, що ЖБК зобов'язаний передати квартиру, але якщо у забудовника закінчилися гроші, пайовик може пред'являти позов тільки до ЖБК, а він складається з таких же братів по нещастю. Ну, отримає він рішення про стягнення неустойки, але у ЖБК все одно немає грошей, він існує тільки на ті внески, які платять пайовики. Ситуація тупикова ».
За словами експертів, максимум, що можна зробити в цій ситуації - це проявити ініціативу, переобрати голову ЖБК і правління кооперативу, укласти договір на виконання будівельного підряду з іншого будівельною організацією і почати добудовувати будинок. У цьому випадку забудовник може повністю юридично втратити свою земельну ділянку.
Членам кооперативу досить побудувати 1-2 поверху і зареєструвати на себе право власності на об'єкт незавершеного будівництва, щоб отримати переважне право на договір оренди або власності і переукласти договір на себе.
Приклади порятунку «потопаючих» руками самих потопаючих в Єкатеринбурзі є. Наприклад, серед пайовиків будується біля центрального стадіону будинку знайшовся ініціативний чоловік-аудитор, він переконав друзів по нещастю викинути забудовника з проекту і добудувати об'єкт самостійно. В результаті будинок майже готовий і люди навіть змогли істотно заощадити, будуючи його за собівартістю.
Ходити на мітинги марно
«У зв'язку з кризою багато забудовників, які залучали кошти у пайовиків, зрушили терміни здачі об'єктів, але, як правило, вони домовляються з людьми про перенесення термінів і продовжують будівництво. Випадки ж серйозних порушень прав пайовиків в Свердловській області поодинокі, цим людям виявляється серйозна підтримка, в тому числі з боку влади. Зокрема по забудовнику «Новий Град», від дій якого постраждало близько тисячі чоловік, вже створено ТСЖ і зараз вирішується питання про те, де взяти кошти на завершення будівництва будинків, - розповів керівник єкатеринбурзького відділення Загальноросійської громадської організації «Союз позичальників і вкладників Росії» Юрій Зильбер. - В Єкатеринбурзі створено методологічні-консультаційний центр з надання допомоги громадянам, які постраждали від діяльності забудовників і інвесторів. З постраждалими працюють наші юристи, намагаються об'єднати їх в групи, наприклад, як я вже сказав, в ТСЖ, для того щоб отримати можливість захищати їх інтереси в суді ».
Влада не знає, що робити з недобросовісними забудовниками
Постраждалі від ЗАТ «Новий Град» пайовики, разом з клієнтами інших будівельних компаній продовжують проводити акції протесту. Вони вимагають знайти гроші, які вони віддали забудовнику, і добудувати квартири.
Олександр Мішарін повідомив, що в даний час в області 89 підприємств будують будинки із залученням коштів пайовиків і у 66 з них виникли проблеми: 50 об'єктів будується з порушенням законодавства, будівництво ще 16-ти і зовсім припинене. Губернатор запропонував розробити механізми впливу на недобросовісних забудовників. Вельми цікава пропозиція висловив мер Єкатеринбурга Аркадій Чернецький. За його словами, директора «Нового Граду» Юрія Репете потрібно випустити з колонії, де він зараз відбуває покарання в іншій справі, і змусити розплачуватися з пайовиками. «А то він там добре влаштувався», - зауважив глава міста.
За словами губернатора, в тяжких умовах можна передбачити виділення субсидій на добудову об'єктів, але той, хто сидить, за словами Мішаріна, «повинен розуміти, що виконати зобов'язання доведеться, гроші доведеться віддавати».
Також глава регіону доручив міністру економіки Михайлу Максимову скласти реєстр усіх проблемних будинків.
Пайова будівництво втратило перспективи
Говорячи про майбутнє пайового будівництва, експерти відзначають, що в умовах економічної кризи і недоступність кредитних ресурсів для будівельних компаній єдиним джерелом фінансування будівництва багатоквартирних будинків є кошти громадян. При цьому до цих пір не створені правові, законодавчі заходи захисту вкладень громадян в пайове будівництво багатоквартирних будинків.
«Забудовникам зараз потрібно якомога швидше залучити гроші, їм треба добудовувати об'єкти і вони готові обіцяти дольщику що завгодно, будь-які знижки. Але, по-перше, немає ніякої гарантії, що гроші будуть пущені саме на ваш об'єкт, а по-друге, немає гарантії, що крім вас забудовнику вдасться залучити ще сто таких пайовиків, що вони скинуться і побудують будинок », - попереджає Олег Ярушин .