Закон, що вступив в силу закон визначає порядок дій, які повинен здійснити учасник будівництва, якщо будівельна компанія не виконала перед ним свої зобов'язання.
«Якщо інвестору стало відомо, що забудовник, з яким він уклав договір, визнаний банкрутом, він має право заявити про свої вимоги до будівельної компанії в арбітражний суд, - пояснює керівник юридичного відділу компанії" Право-експрес "Антон Куликов, - при цьому не має значення, чи діє в визнаної банкрутом компанії процедура спостереження, фінансового оздоровлення, зовнішнього управління іліконкурсного виробництва ».
З прийняттям нового закону у інвесторів з'являється можливість вибирати між двома варіантами вирішення ситуації: отримати від забудовника вкладені кошти або організовувати житлово-будівельний кооператив (ЖБК) і самостійно займатися добудовою будинку. За новим законом недобудовану будівлю виводиться із загального майна забудовника, яке буде реалізовано на торгах, а значить, інші кредитори позбавляються права на нього претендувати. Стежити за тим, щоб у разі банкрутства були дотримані вимоги інвесторів, повинна організація, що здійснює контроль у сфері пайового будівництва, в Красноярську це Служба будівельного нагляду і житлового контролю по Красноярському краю.
План дій для інвесторів
Згідно із законом механізм роботи з ошуканими пайовиками повинен виглядати наступним чином. Як тільки арбітражний суд визнає будівельну компанію банкрутом, призначений судом арбітражний керуючий повинен оповістити всіх учасників пайового будівництва про те, що вони мають право пред'явити свої вимоги до забудовника. Для цього інвесторам потрібно подати до арбітражного суду заяву разом з договором про покупку квартири і документом, що підтверджує, що плата за квартиру проведена. Такими документами, відповідно до Податкового кодексу, визнаються прибутково-касові ордери, чеки та платіжні доручення.
З моменту вступу закону в силу інтереси пайовиків враховуються незалежно від виду договору, за яким залучалися кошти. Яким би документом не були оформлені договірні відносини інвестора з забудовником: укладали вони договір пайової участі в будівництві або працювали за іншими схемами (за попередніми договорами, векселями, договорами інвестування), - дія нового закону буде поширюватися і на них.
Для заяви про свої вимоги до будівельної компанії інвесторам відводиться двомісячний термін з моменту визнання забудовника банкрутом. Ті з пайовиків, хто в не подав заяву в арбітражний суд за цей час і тому виявився не включений в один з двох реєстрів, ризикують залишитися і без грошей, і без квартири. Єдиний вихід для них в такій ситуації - домагатися продовження терміну включення до реєстру через суд. Однак для цього учаснику пайового будівництва буде потрібно довести, що термін подачі заяви був пропущений з об'єктивних причин (наприклад, якщо з вини пошти рекомендований лист з повідомленням не було отримано вчасно, тому інвестор не міг знати про терміни подачі заяви в арбітражний суд).
Із заяв інвесторів формується реєстр. Цей документ містить інформацію про об'єкт договору і заплачених інвестором засобах, а також про тих засобах, які дольщику ще необхідно внести. Залежно від того, що хочуть отримати в результаті інвестори: квартиру або гроші, - вони вносять себе в реєстр майнових чи немайнових вимог. Реєстр майнових вимог включає пайовиків, які хочуть отримати квартиру і згодні брати участь в добудові будинку. Якщо інвестори не згодні брати подальшу участь у вирішенні долі будинку і хочуть повернути вкладені в будівництво гроші, вони повинні розірвати договір із забудовником і потрапити в реєстр грошових вимог. Сюди ж незалежно від бажання будуть включені і ті учасники будівництва, договори яких після розгляду арбітражним судом будуть визнані недійсними.
Розмір грошових вимог інвестора до забудовника не вичерпується тією сумою, яку учасник пайового будівництва свого часу заплатив за квартиру. При визначенні розміру вимог також враховується розмір заподіяної інвестору шкоди. Визначити розмір збитку, який буде залежати від ринкової ціни квартири, згідно п. 2 ст. 201.6 закону про банкрутство, повинен притягається арбітражним керуючим оцінювач.
Якщо одна частина пайовиків згодна займатися добудовою будинку, а інша хоче отримати вкладені кошти, тоді останнім необхідно розірвати договір пайового будівництва. Вартість квартири буде визначатися відповідно до цін на ринку. Терміни, в які це має статися, в законі не визначені, і ті з інвесторів, які пред'являють до компаніібанкроту грошові вимоги, зможуть отримати вкладені кошти не раніше, ніж знайдуться покупці для тієї квартири, на покупку якої вони колись укладали договір. Для цього ЖБК повинен визначити розмір паю, відповідного квартирі, і продати цей пай будь-якій особі, яка відповідно до стати учасником житлово-будівельного кооперативу.
Незважаючи на те, що продаватися «відмовні» квартири повинні за ринковою ціною, виручених від реалізації цього житла коштів зовсім не обов'язково виявиться досить, щоб компенсувати дольщику завдані збитки і відшкодувати всі витрати, понесені при покупці квартири. Навряд чи квартири в проблемних будинках можуть бути реалізовані за тією ж ціною, за якою сьогодні виставляються на ринку об'єкти виконують свої зобов'язання забудовників, вважають експерти.
добудувати незавершене
Якщо недобудованих об'єктів у компанії кілька, має бути створено стільки ж ЖБК. Однак існують деякі нюанси.
«Згідно з новим законом створити ЖБК для добудови об'єкта вдасться далеко не для всякого проблемного будинку. Якщо в процесі складання реєстру з'ясується, що на одні і ті ж квартири в житловому будинку претендують кілька учасників будівництва, якщо забудовник не приступав до зведення будинку і об'єкт знаходиться на стадії пальового поля, в створенні житлово-будівельного кооперативу буде відмовлено, - пояснює директор інформаційної компанії " Сибірський будинок "Олександр Шляхін. - У цьому випадку за законом всі вимоги пайовиків повинні бути переведені з майнових в грошові, незавершені об'єкти реалізовані на відкритих торгах, а виручені від їх реалізації кошти передані інвесторам ».
У тому випадку, якщо суд виносить рішення на користь інвесторів, житлово-будівельному кооперативу передається земельна ділянка разом з розташованим на ньому недобудованим об'єктом. З цього моменту організацією всіх робіт на будівельному майданчику займаються самі інвестори. ЖБК, який починає виконувати функції замовника будівництва, самостійно буде залучати будівельну організацію, що має всі необхідні допуски СРО і право виконувати функції забудовника.
«В процесі інвестори можуть понести додаткові витрати, причому вони можуть бути пов'язані не тільки з добудовою будинку, - говорить Антон Куликов. - Якщо після передачі незавершеного об'єкта з'ясується, що майна застройщікабанкрота недостатньо для погашення поточних платежів і задоволення вимог кредиторів першої та другої черги, згідно із законом учасники будівництва повинні взяти ці витрати на себе ».
Діяльність створених інвесторами ЖБК регулюється законом про споживчі кооперативи, за яким кожен з учасників кооперативу має право на отримання свого паю. Статутом організації буде передбачено, скільки саме коштів повинен внести кожен з учасників для добудови будинку.
Ще один важливий момент: після передачі недобудованого будинку житлово-будівельному кооперативу час будівництва багатоквартирного вдома не буде обмежена терміном проведення процедури банкрутства. ЖБК буде існувати стільки, скільки буде потрібно для завершення будівництва будинку.
Посунули в черзі
За новим законом інвестори отримують переважне право вимоги. До сих пір при банкрутстві забудовника пайовики виявлялися в кінці довгої черги кредиторів. Перед ними в цій черзі стояли підрядники, постачальники матеріалів і електроенергії, і завжди існувала небезпека, що до моменту, коли справа дійде до інвесторів, виручених від продажу майна коштів може не вистачити. Тепер вимоги інвесторів будуть задоволені в третю чергу, після того як компанія розрахується з працівниками, відшкодує судові витрати і заподіяну здоров'ю шкоду. Решта кредитори забудовника можуть розраховувати на отримання своїх грошей не раніше, ніж будуть задоволені вимоги пайовиків. Причому якщо раніше виставлене на продаж майно збанкрутілого забудовника оцінювалося за балансовою вартістю, то зараз визначається його ринкова ціна.
Якщо створення житлово-будівельного кооперативу з якоїсь причини неможливо, пайовики зможуть отримати свої кошти після продажу майна забудовника-банкрута (земельної ділянки з розташованим на ньому недобудованим будинком). Кошти, виручені від продажу заставного майна, будуть розподілятися між кредиторами 8444 руб. за кв. м заплатять пайовики «будтехніки" за достройкусвоіх квартир
Якщо вимоги заставних кредиторів відсутні, 85% коштів, виручених від продажу земельних ділянок і розташованого на ньому недобудованого будинку, призначене для погашення грошових вимог учасників будівництва. 10% надійде на погашення вимог кредиторів першої та другої черги, якщо коштів від продажу інших активів забудовника виявилося недостатньо для задоволення їх вимог.
А як на практиці
В даний час в Красноярську вирішення своєї долі чекають одинадцять багатоквартирних будинків, що знаходяться на різних рівнях готовності. Три будівельних компанії, яким вони належать, визнані банкрутами. За інформацією Служби будівельного нагляду і житлового контролю, подальша доля цих недобудов буде залежати від того, наскільки компанії просунулися у вирішенні проблеми ошуканих пайовиків до моменту вступу закону в силу.
«Добудова будинків компаній" Сібстоун "і" Красноярец плюс "тепер можлива тільки шляхом створення ЖБК або продажу права оренди на земельну ділянку незавершеного об'єкта третій особі, - пояснює керівник відділу нагляду за пайовою будівництвом Служби Олена Хамардюк. - Трохи відрізняється процедура в разі компанії "Будтехніка", що встигла до вступу в силу закону ввести зовнішнє управління. Тепер ця компанія, щоб не втрачати час, опікуватиметься добудовою своїх об'єктів. Вже укладені договори генерального підряду, подано повідомлення в Службу про відновлення будівельно-монтажних робіт в мікрорайоні Покровський. Паралельно буде проводитися процедура, передбачена 210-ФЗ, складання реєстрів вимог учасників будівництва, створення житлово-будівельних кооперативів (в тому випадку, якщо рішення про їх створення буде прийнято). Коли арбітражним судом будуть утверж-ку реєстри вимог учасників будівництва та інвесторами буде прийнято рішення про створення ЖБК, "Будтехніка" планує передати освіченим ЖБК об'єкти у високому ступені готовності, яка дозволить ввести ці будинки в експлуатацію ».
«Однією з причин низької активності інвесторів до сих пір було те, що вони мали право застави на квартиру. Тому багато хто з них вважали за краще не заявляти про себе, чекаючи, поки проблема так чи інакше не буде вирішена. Новим законом це положення усунуто, - пояснює Євген Ганчук, - тепер інвестори отримують право вибору: або вимагати у забудовника відшкодування вкладених ними коштів, або будувати квартиру. Для того щоб цим правом скористатися, вони повинні подати до арбітражного суду і мені як керівникові заяву. І тільки ті з інвесторів, хто встане у реєстр, отримають право вирішувати долю об'єкта ».
Підготовлено поправки до чинного крайової закон «Про заходи державної підтримки громадян - учасників пайового будівництва, які постраждали від дії (бездіяльності) забудовників на території Красноярського краю». Основні положення закону залишаються колишніми, пайовики отримають для вносити доплату безвідсотковий кредит терміном на п'ять років, зміниться тільки розмір кредиту - максимальна сума, яку зможуть тепер взяти інвестори для внесення доплати, складе 850 тисяч рублів. Очікується, що поправки в крайової закон будуть прийняті Законодавчими зборами в осінню сесію, відразу після того, як парламентарії вийдуть з літніх канікул.
Але ще до прийняття змін у законодавстві, не чекаючи внесення доплат, «Будтехніка» готується приступити до робіт на будівельних майданчиках. Підготовчі роботи, що передують початку будівництва, завершені, оформлені договори генерального підряду між забудовником і компаніяміподрядчікамі, зараз ведеться робота по огляду техніки та інвентаризація будматеріалів на об'єктах.
Для «Будтехніка» багато що залежатиме від активності інвесторів, від здатності людей, які вже були обмануті один раз, повірити забудовнику і пропонованої їм програмою.
Про те, наскільки новий закон виявиться дієвим в разі інших підприємств-банкрутів, ніхто з експертів судити зараз не береться.
«Говорити про те, наскільки хороший чи поганий прийнятий закон, сьогодні передчасно, - каже Олена Хамардюк. - Все його позитивні і негативні моменти проявляться в ході реалізації, існує ймовірність, що під час правозастосовчої практики окремі його положення потрібно змінити ». Тут саме час згадати, що поправки в інший закон, який приймався для захисту пайовиків, - № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» - продовжують вноситися до цього дня. Останній раз цей нормативний документ коректувався в минулому році, через шість років після вступу в силу.