Як ми вже розповідали. в разі банкрутства забудовника недобудований їм об'єкт може бути відданий житлово-будівельному кооперативу, створеного пайовиками, для закінчення всіх робіт і введення будинку в експлуатацію. Розглянемо докладніше, як відбувається така передача, і якими мають бути дії пайовиків, які створили ЖБК для добудови свого будинку.
Відповідно до законодавства в ході процедури банкрутства забудовника арбітражний керуючий не пізніше, ніж через два місяці після його затвердження зобов'язаний винести на розгляд зборів учасників будівництва питання про погашення їх вимог шляхом передачі прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка ЖБК, створеному пайовиками. Однак закон встановлює ряд обов'язкових умов, при дотриманні яких така передача буде можлива:
1. Вартість об'єкта незавершеного будівництва та прав на земельну ділянку не повинна перевищувати суму всіх вимог учасників будівництва більш ніж на 5%. Тобто, якщо, припустимо, сума всіх вимог кредиторів складає 100 000 000 рублів, а вартість недобудови по оцінці незалежного фахівця 106 000 000 рублів, то об'єкт ЖБК можуть і не передати. Однак така ситуація можлива, тільки якщо забудовник вкладав в будівництво крім грошей пайовиків і позикових коштів ще й свої власні, що велика рідкість.
2. Майна і засобів, які залишаться у забудовника після продажу недобудови, вистачить для розрахунків з кредиторами першої і другої черги. Якщо цього майна не вистачить, створеному пайовиками ЖБК доведеться внести решту суми на депозит арбітражного суду.
3. Об'єкт незавершеного будівництва не перебуває в заставі або залогодержатели погодилися на передачу недобудови ЖБК. Така згода можливо, якщо, наприклад, деякі приміщення в будинку знаходяться в заставі у банку за кредитними зобов'язаннями. Тоді банку, звичайно, буде вигідно, щоб будинок був переданий ЖБК, добудований, і банк отримав готові квартири або нежилі приміщення замість якоїсь абстрактної частки в об'єкті незавершеного будівництва. Але якщо залогодержатели не будуть знаходитись на це згодні, тоді ЖБК доведеться внести на депозит суду також суму, що становить розмір вимог заставодержателів.
4. Квартир в будинку після завершення будівництва буде достатньо для всіх пайовиків. Це означає, що в будинку відсутні подвійні продажу або пайовики, які претендують на одну і ту ж квартиру, згодні на заміну, і вільна квартира для заміни в будинку є.
Отже, для отримання прав на добудову будинку пайовикам мало створити ЖБК, потрібно внести додаткові кошти для розрахунків з кредиторами першої і другої черги, погасити поточні платежі забудовника і, можливо, розрахуватися з кредиторами забудовника, які володіють правом застави на об'єкт незавершеного будівництва. А в подальшому ще й виплатити суми, необхідні для добудови будинку і введення його в експлуатацію. В результаті вартість квадратного метра придбаного пайовиком житла може виявитися порівнянна з вартістю квартир на вторинному ринку. Однак з жалем доводиться визнати, що якщо пайовики не внесуть ці засобів і не добудують будинок самостійно, все гроші, які вони вже встигли вкласти, будуть, швидше за все, втрачені.
Якщо всі перераховані вище умови здійсненні, і пайовики серйозно мають намір добудовувати будинок своїми силами, можна переходити до створення ЖБК.
Для цього ініціативна група пайовиків повинна провести збори, на якому прийняти рішення про створення ЖБК, вибрати правління і голови, затвердити статут ЖБК та визначити розмір вступного внеску. Після реєстрації ЖБК в податкових органах як юридична особа можна звертатися до арбітражного суду, який розглядає справу про банкрутство забудовника, з клопотанням про погашення вимог пайовиків шляхом передачі недобудованого об'єкта створеному пайовиками ЖБК. Паралельно з цим можна вести прийом в ЖБК нових членів. Ними повинні бути тільки пайовики забудовника-банкрута. Заява про прийом має бути розглянута протягом місяця, і загальними зборами пайовиків прийнято рішення про прийняття або про відмову в прийнятті нових членів в ЖБК. Розмір паю, який набуває член ЖБК, повинен бути пропорційний площі квартири, на яку він претендує. У списку пайовиків, який веде правління ЖБК, в обов'язковому порядку вказується, яка квартира закріплена за кожним з пайовиків.
Після прийняття арбітражним судом рішення про передачу об'єкта незавершеного будівництва створеному пайовиками ЖБК необхідно вирішити питання про притягнення нової будівельної компанії в якості генерального підрядника для закінчення будівництва будинку. Для цього правління ЖБК направляє пропозиції про укладення договору організаціям, що викликає у нього найбільшу довіру, і розглядає запропоновані цими компаніями умови. З іншого боку самі будівельні компанії повинні оцінити пропозицію ЖБК, для чого їм буде необхідно ознайомитися з проектною документацією на будинок і оглянути сам об'єкт незавершеного будівництва. Рішення про вибір будівельної компанії і основні умови договору підряду обговорюються і затверджуються на загальних зборах.
Для початку будівництва необхідно отримати у арбітражного керуючого проектну документацію на будинок і інші супутні технічні і виробничі документи. Крім того потрібно укласти договір оренди земельної ділянки з Комітетом майнових відносин і отримати в Службі державного будівельного нагляду і експертизи дозвіл на будівництво на ім'я ЖБК. Тут проблем зазвичай не виникає, міська влада, як правило, йдуть назустріч ошуканим пайовикам, тим більше, якщо вони самі проявляють ініціативу, створили ЖБК і мають намір добудовувати свій будинок.
Далі залучена будівельна компанія повинна оцінити вартість робіт і матеріалів, необхідних для закінчення будівництва. Вказана вартість ділиться між усіма пайовиками ЖБК пропорційно розміру паю, і за погодженням з залученої будівельною компанією затверджується графік платежів. Правління організовує збір внесків з пайовиків, розрахунки з генеральним підрядником і контролює хід виконання робіт.
Після закінчення будівництва будинку правління має передати кожному пайовику крім ключів від квартири також довідку про виплату паю - цей документ буде підставою для реєстрації права власності на квартиру.
Для отримання додаткової інформації зателефонуйте нам або задайте питання онлайн.