Згідно з пунктом 4 статті 1 Містобудівного кодексу Російської Федерації зони з особливими умовами використання території - це охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Російської Федерації, водоохоронні зони, зони санітарної охорони джерел питного та господарсько- побутового водопостачання, зони охоронюваних об'єктів, інші зони, що встановлюються відповідно до законодавства Російської Федерації.
Зони з особливими умовами використання територій встановлюються з метою охорони об'єкту, що потребує охорони, або захисту від об'єкта, який надає негативний вплив на навколишнє середовище і людину, причому і охоронний і захисний режими можуть встановлюватися для одного і того ж об'єкта.
Земельні ділянки, що входять до складу зон з особливими умовами використання територій, у правовласників земельних ділянок, як правило, не вилучаються, але в їх межах може бути введений особливий режим використання таких ділянок, що обмежує або забороняє ті види діяльності, які суперечать цілям встановлення зон.
Межі зон з особливим режимом використання територій встановлюються за проектами будівництва відповідних об'єктів або за затвердженими нормативами з урахуванням місця розташування зонообразующіх об'єктів, їх призначення, параметрів, конструкції і ступеня впливу на навколишнє середовище.
Для внесення до державного кадастр нерухомості відомостей зонах з особливими умовами використання територій, необхідно виконати землевпорядні роботи і представити документи в установленому порядку до органу кадастрового обліку.
Правила встановлення зон з особливими умовами використання територій різноманітні і в зв'язку вузькоспеціальною спрямованістю регулюються безліччю нормативно-правових актів, що ускладнює підготовку документів для внесення відомостей про зонах до державного кадастр нерухомості.
Не сприяють швидкому наповненню кадастру відомостями про територіях з особливим режимом використання та значні витрати, необхідні для виконання землевпорядних робіт.
Тим часом відсутність в державному кадастрі нерухомості відомостей про зонах з особливими умовами використання територій часто призводить до скоєння містобудівних помилок при наданні земельних ділянок органами місцевого самоврядування, в зв'язку з чим виникає правова невизначеність у використанні земельних ділянок, розташованих в охоронних, санітарно-захисних зонах.
З цієї причини не дотримуються умови експлуатації об'єктів промисловості, енергетики, транспортних та інших об'єктів, для розміщення яких встановлюються зони, не забезпечується безпека населення, існує можливість знесення об'єктів капітального будівництва, в тому числі житлових, садових і дачних будівель, розташованих в охоронних, санітарно -Захисний зонах.
Особливо серйозну проблему можуть представляти невстановлені захисні та охоронні зони таких об'єктів як питні джерела і водопроводи, об'єкти газопостачання, вітроенергетичні установки, деякі виробничі підприємства та ін.
Наприклад, в межах санітарно-захисних зон промислових об'єктів передбачаються заборони на розміщення об'єктів, призначених для проживання і відпочинку населення. Таким чином, зони з особливими умовами використання територій можуть бути не тільки причиною обмеження у використанні земельних ділянок, розташованих в межах зони, але і в ряді випадків обмеження їх в обігу або вилучення їх з обороту.
При цьому відсутність в державному кадастрі нерухомості відомостей про зонах з особливими умовами використання території не є підставою для звільнення власників об'єктів, розташованих в межах таких зон, організацій, індивідуальних підприємців, а також громадян від виконання вимог, що пред'являються в силу закону до режиму використання земель.
Отже, чим більше зон з особливими умовами використання земель будуть внесені до державного кадастр нерухомості, тим менше буде проблем у населення, правовласників земельних ділянок та організацій, у віданні яких знаходяться зонообразующіе об'єкти.