Купівля квартири - важлива подія в житті кожної людини. Однак далеко не всі росіяни можуть відразу викласти суму, достатню для придбання таких необхідних квадратних метрів. Незважаючи на повідомлення про зростаючий добробут, такі кошти знайдуться не у кожного. Тому охочі придбати власне житло змушені звертатися до різних схем, що дозволяє купити квартиру в розстрочку. На сьогоднішній день в Росії існує дві таких схеми - іпотечна і накопичувальна.
Якщо перша схема дозволяє людині внести вже наявну у нього частину вартості квартири в банк, а потім за кілька років чи десятиліть повернути повну вартість житла з відсотками, то накопичувальний варіант більш зручний для тих, у кого ніякого початкового капіталу немає. З цією метою і було створено житлові накопичувальні кооперативи. «Система житлових накопичувальних кооперативів в корені відрізняється від іпотеки, так як іпотека має на увазі наявність певної початкової суми, а в ЖНК відбувається процес накопичення. Ви поступово накопичуєте близько 30% від вартості квартири, а решту за вас вносить кооператив », - зазначає директор ЖНК« Іпотека-Центр »Олександр Шулунов.
Як це було
Всі доленосні для кооперативу рішення приймаються тільки загальними зборами його членів: в ст. 34 зазначено, що «вищим органом кооперативу є загальні збори кооперативу», а в ст.34-41 детально розповідається, як проходять загальні збори, як формується лічильна комісія і як проводити збори уповноважених (адже кількість членів може досягати п'яти тисяч).
згідно з Конституцією
Спрямованість нового закону на захист інтересів членів кооперативу викликала ряд заяв про деяке «перекіс» у бік пайовиків, а ст. 46 «про відповідальність посадових осіб кооперативу» породила розмови про невідповідність ФЗ-215 букві і духу Конституції РФ. Так, в п. 2 цієї статті сказано «відсутність вини доводиться посадовими особами кооперативу», що на перший погляд суперечить презумпції невинуватості. Однак, як зазначає Дмитро Раїв, «презумпція невинності поширюється швидше на кримінальні правові норми, в цивільному процесі все інакше. Якщо у вас зламався якийсь прилад, його виробник повинен довести, що це сталося не з його вини ».На думку експерта, в цьому сенсі між виновностью в кримінальному та цивільному праві є відмінність. «У цивільному праві кожна сторона повинна довести те, на що вона посилається. Передбачається, що та сторона, яка виконала своїх зобов'язань повинна довести, що невинна. Таким чином доводиться відсутність провини при комерційної діяльності, тому що мається на увазі не заподіяння шкоди, а невиконання своїх зобов'язань », - вважає юріст.В як доказ такої позиції експерт посилається на ст. 401 Цивільного кодексу. Згідно п.2 цієї статті, «відсутність вини доводиться особою, яка порушила зобов'язання». А в п.3 сказано, що «якщо інше не передбачено законом або договором, особа, яка не виконала або неналежним чином виконала зобов'язання при здійсненні підприємницької діяльності, несе відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних за даних умов обставин ».
ContraМінуси нового закону починають вважати ще зі ст. 2, де визначені основні поняття, що використовуються в законі, зокрема поняття житлового приміщення, яким за законом є тільки «квартира або житловий будинок, що відповідають вимогам, встановленим житловим законодавством Російської Федерації». Таким чином, за новим законом неможливо придбати кімнату. «До прийняття цього закону можна було купувати кімнату. Наприклад, якщо ви живете в комунальній двокімнатній квартирі, в якій одна кімната належить вам, а друга - іншого хазяїна, ви могли звернутися в кооператив, щоб, поступово накопичивши необхідний пай, викупити кімнату і отримати в своє користування цілу квартиру. Тепер це неможливо », - вказує Олег Маслов.Кроме того, за накопичувальною схемою тепер можна придбати земельну ділянку, незалежно від того, дозволяє це статут чи ні. При цьому здивування експертів викликає п. 6 ст. 47, згідно з яким термін внесення решти вартості квартири не може перевищувати півтора терміну первісного нагромадження. «Раніше в рамках законодавства все було вільно, члени кооперативу не були обмежені: якщо людина протягом 5 років накопичував пай, то ми могли йому дати розстрочку на 10 років, тобто надати кредит на термін в два рази довше періоду початкового накопичення. Однак за новим законом коефіцієнт становить не більше ніж півтора терміну початкового накопичення. Хоча кооператив готовий піти назустріч своєму члену, ми ніяк не можемо цього зробити, незважаючи на те, що впевнені в тому, що член кооперативу погасить заборгованість в потрібний термін », - каже Олег Маслов. У зв'язку з цими нормами керівники ЖНК висловлюють навіть припущення, що новий закон був пролобійований іпотечними банками, що традиційно є принциповими конкурентами накопичувальних кооперативів. Однак банкіри вважають ці звинувачення безпідставними. «Спеціалізованих іпотечних банків на ринку всього три. Безумовно, це не те лобі, яке забезпечило б прийняття поправок. Крім того, іпотечні банки сьогодні працюють, головним чином, на вторинному ринку, і попит на їхні послуги досить високий », - вважає голова правління Російського іпотечного банку Галина Симонова. Крім того, за її словами, законодавство посилилося через велику частку криміналу на житловому ринке.Такое ж думку висловив і начальник Департаменту розвитку бізнесу і продажів Міського Іпотечного Банку Ігор Жигунов. «Що стосується відтоку громадян в іпотеку - не погодимося з глобальністю цієї тези. Кожен з варіантів придбання житла, розстрочки має свого споживача на ринку. Важливо - доступність, цивілізованість, законність схеми », - сказав експерт.
На папері одне, а на практиці?
нормативи стійкості
У сухому залишку
Можна з повною впевненістю стверджувати, що в Росії з'явився перший закон, основною метою якого є легітимізація накопичувальної системи та захист інтересів вкладників. На думку Олександра Шулунова, «по суті справи закон« Про житлових накопичувальних кооперативах »повністю регулює діяльність ЖНК як нового фінансового інструменту». Однак, на питання, наскільки добре регулюється ця діяльність, досить складно дати позитивну відповідь. «За цим законом нові кооперативи не можуть почати свою роботу, а старі - накопичувати гроші», - вважає Іван Грачов. За його словами, «допустимі витрати прописані так, що гроші можна відводити з кооперативу, і той, хто хоче, може цим скористатися все одно» .Согласен з такою оцінкою і Олег Маслов. За його словами, «якщо раніше житлові кооперативи як такі були тільки ЖБК, то тепер держава дозволила ЖНК. Однак все ж новий закон не дозволяє багато чого зробити ». Більшість експертів відзначають перспективність самої ідеї ЖНК, але при цьому дуже заплутану систему її реалізації. «Сама ідея накопичувальних кооперативів дуже цікава людям, вона може перемежовуватися з інтересами щодо дітей. Якщо зараз я маю можливість відкладати певну суму своїм дітям, чому б це не робити через ЖНК, а раз люди починають думати про майбутнє, значить в суспільстві є якийсь прогрес », - вважає Олександр Шулунов.По його словами, ЖНК можна використовувати не тільки в цілях кожного конкретного вкладника, але і на рівні цілої держави. Зокрема, він вважає, що «було б розумним організувати взаємодію з ЖНК органів влади на місцях, щоб ефективно забезпечувати черговиків житлом». Йдеться, за його словами, про накопичення мінімум 30%: «якщо ми правильно організуємо фінансовий потік, то значно більше число бюджетників зможемо забезпечити квартирами за рахунок накопичення коштів» Так само схему, на думку Олександра Шулунова, можна застосувати і для забезпечення житлом працівників великих підприємств. «Коли член кооперативу накопичить 30% від вартості квартири, кооператив надасть йому ще 30%, а за рештою суми він може звернутися на підприємство, яке з великим задоволенням позичить йому 40% вартості квартири, ніж надасть позику на всю покупку», - вважає директор ЖНК «Іпотека-Центр». При цьому, за його словами, схема взаємодії підприємства, працівника і ЖНК вигідна самому підприємству, тому що вона утримує співробітника на роботі: людина розуміє, що це підприємство про нього піклується. Однак такі розмови все ще залишаються в області мрій, до того моменту, поки Уряд не прийме нормативи для ЖНК і до тих днів, поки не будуть внесені поправки до чинного закону ФЗ-215, вважають фахівці. За словами Івана Грачова, ініціативна група вже підписала угоду з ФСФР і приступила до спільної розробки нормативної бази і поправок, а мінімальні поправки вже направлені на узгодження в Уряд РФ. На сьогоднішній же день, на думку президента Міжнародної академії іпотеки, «так само, як і закон про пайовиків, закон про житлових накопичувальних кооперативах вкрай негативно відбивається на ринку».
Олександр Шулунов, директор ЖНК «Іпотека-Центр»:
У цього закону, безсумнівно, є свої шорсткості, але його поява, на мій погляд, зробило революцію на російському ринку кредитування. Можливість накопичення коштів не так обтяжує громадян, як кредитування за іпотечними схемами. Будощадкаси в Німеччині дуже успішно працюють і чимось нагадують діяльність ЖНК, при цьому більшість людей користується цими касами. Дуже важливо, щоб у наших громадян була реальна можливість придбати квартиру. Накопич 30%, кооператив тобі дасть також 30%, інші кредитні кошти ЖНК займає в банку під стандартну процентну ставку іпотечного кредитування, проте гроші, надані кооперативом, відсотком не обкладаються. Мінімальний термін накопичення становить 2 роки.
Зараз вже можна сказати, що закон працює. Я хотів би сподіватися, що житлові накопичувальні кооперативи будуть розвиватися, будуть здійснювати свою роль у вирішенні державних завдань забезпечення громадян житлом.
Олег Маслов, голова житлового кооперативу «Зелена дорога»:
Робота житлово-накопичувальних кооперативів після прийняття нового закону ніяк не змінилася, тому що закон відверто поганий. Кожна людина прагне, як можна швидше накопичити грошей і в'їхати в свою квартиру. Часто буває так, що він виклав всі гроші до копійки, квартира йому купується, а ремонт? Раніше член кооперативу міг, згідно з рішенням правління, отримати в кооперативі позику на ремонт, тепер ми не маємо права надавати такі кредити. Ми не можемо видати позику за новим законом, а за статутом можемо, тому знову ж член кооперативу змушений звернутися в банк. Викликає також здивування верхня планка кількості членів кооперативу, чому саме п'ять тисяч, чому не сім або Чи не десять?
Іван Грачов, президент Міжнародної академії іпотеки, лідер партії «Розвиток підприємництва»:
Закон вкрай негативно вплинув на роботу житлових накопичувальних кооперативів. За цим законом нові кооперативи не можуть почати свою роботу, а старі - накопичувати гроші. Тому, мабуть, ЖНК доведеться переформуватися або в Житлово-будівельні кооперативи, або в іпотечні кооперативи, щоб продовжувати працювати, спираючись на Цивільний кодекс.
У зв'язку з цим ми створили саморегульовану організацію. Як тільки ми зміцнимося, внесемо поправки через депутатів. Раз закон вимагає, то треба приступати до формування, тому вирішили на експертній раді з ринку доступного житла створити організацію, зібрали ЖНК, обговорили з ФСФР, сформували робочу групу, до якої увійшли чиновники, фахівці і представники ЖНК. У нашій організації представлено всього 7-8 кооперативів, так як людей, які визнають себе ЖНК, досить мало.
В даний момент у діючих накопичувальних кооперативів є три можливості: або мобілізувати свої сили і внести поправки, або шукати дірки в законі і намагатися його обійти, або форс-мажорний варіант - доопрацювати рік і розбігтися.
Ігор Жигунов, начальник Департаменту розвитку бізнесу і продажів Міського Іпотечного Банку:
Найбільша кількість суперечок виникають навколо таких документів як: Житловий кодекс РФ; ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості»; ФЗ «Про житлово-накопичувальних кооперативах».
ФЗ «Про житлово-накопичувальних кооперативах» - Закон, який, по ідеї, повинен бути покликаний впорядкувати діяльність кооперативів. Можливо, законодавець дещо перестарався, «приводячи всіх до одним стандартам". Тепер все організації (в тому числі і міські), які набували житлові приміщення для громадян і надавали їм право розстрочки платежу, будуть зобов'язані привести свої установчі документи у відповідність з цим законом. такий підхід - кілька надмірно «узагальнений», і закон вимагає доопрацювання.