Завдаток дуже древній правовий інститут. Відповідно до норм чинного цивільного законодавства завдаток це один із способів забезпечення зобов'язань. Іншими словами завдаток має на меті спонукати сторону в договорі до належного виконання взятих ним на себе зобов'язань і гарантувати інтереси іншої сторони договору в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання.
Форма угоди про завдаток
Відповідно до чинного законодавства угода про завдаток має полягати тільки в письмовій формі незалежно від суми завдатку. Недотримання письмової форми угоди про завдаток тягне за собою визнання переданої суми авансом. Якщо завдатком забезпечується угода, що вимагає реєстрації, то і угоду про завдаток починає діяти тільки з моменту реєстрації основної угоди.
Звідси, якщо продавець за договором купівлі-продажу квартири, до укладення договору передає покупцеві грошову суму, яку в письмовій розписці називає завдатком, то ця сума до державної реєстрації основного договору купівлі-продажу квартири буде авансом.
функції завдатку
Завдаток виконує наступні функції:
1. Стимулюючу, тобто, спонукають сторону, зобов'язану за договором до належного виконання зобов'язань під страхом матеріальних втрат.
2. Універсальну, тобто, не тільки спонукає, але і гарантує захист інтересів іншої сторони в разі неналежного виконання зобов'язань.
3. Гарантійну, тобто, гарантує захист інтересів обох сторін договору при невиконанні зобов'язань однієї зі сторін.
Крім того, завдаток виконує і ряд інших важливих функцій:
1. Платіжну.
Ця функція полягає в тому, що завдаток є частиною основного платежу за договором.
2. Обеспечительная. Тобто, має на меті забезпечити виконання зобов'язання.
3. доказової. Ця функція полягає в тому, що угода про завдаток підтверджує факт укладення договору.
Плюси і мінуси завдатку як способу забезпечення зобов'язання
Незважаючи на свою простоту і універсальність в правозастосовчій практиці завдаток є досить ризикованим способом забезпечення зобов'язань.
Мінуси завдатку:
1. Завдаток не можна стягнути в разі часткового виконання зобов'язання боржником. При цьому не має значення, що виконання зобов'язання боржником було несуттєвим. Судова практика виходить з того, що правила про завдаток не застосовуються при виконанні договору неналежним чином.
2. Завдаток є одним із заходів відповідальності за невиконання зобов'язання, а тому стягнення подвійної суми завдатку і неустойки, якщо вона передбачена договором, не допускається.
Завдаток може забезпечувати далеко не кожне зобов'язання. Зобов'язання, забезпечене завдатком має задовольняти ряду вимог:
- завдатком забезпечуються лише грошові зобов'язання;
- завдатком забезпечуються тільки діючі договори;
- завдатком забезпечуються тільки зобов'язання, в яких реалізуються всі вищевказані функції завдатку.
3. У судах завдаток часто кваліфікують як аванс, навіть випадках, коли в договорі сторони називали вносяться суми завдатком. Так при укладанні попереднього договору купівлі-продажу з умовою про завдаток суди визнають суми, зазначені в попередньому договорі завдатком, авансом. Хоча є й інша судова практика.
Однак крім мінусів завдаток має і плюси, які полягають в наступному:
- на відміну від неустойки суди не зменшують суму стягується завдатку, а тому у потерпілої сторони договору завжди є можливість отримати ту суму яку вона внесла в якості завдатку, а не значно менше як це передбачено ГК РФ при стягнення неустойки.
- завдаток зручний спосіб забезпечення зобов'язань, що випливають з переддоговірної відповідальності. Цим пояснюється його широке застосування при проведенні торгів.
- всі названі мінуси завдатку можуть бути усунені зміною судової практики або коригування чинного ЦК.
Використання завдатку в угодах купівлі-продажу нерухомості.
В ріелтерської практиці при укладанні угод купівлі-продажу нерухомості дуже часто використовується завдаток.
Як правило, при укладанні договору з клієнтом на надання ріелторських послуг включається умова про завдаток, відповідно до якого сплачена сума є сумою платежу і прі не укладенні угоди з вини клієнта ця сума залишається у ріелтора.
Суди в таких випадках встали за захист клієнтів, і внесені ріелторам суми стягує на користь клієнтів, якщо ріелтори не змогли знайти належний об'єкт нерухомості. Якщо клієнт сам відмовився від виконання договору, суд залишав завдаток ріелтору.
Використання завдатку при укладанні попереднього договору
Можливість використання завдатку при укладанні попередніх договорів. в тому числі по операціях з нерухомістю, є спірним.
Громадяни і компанії дуже часто в почав е укладають попередній договір і тільки через деякий час підписую основний договір. Особливо це практикується при укладанні угод з нерухомістю.
Виникає питання чи можливий завдаток за попереднім договором? Як відомо раніше судова практика була досить суперечливий а. Багато суди вважали, що завдаток при укладенні попереднього договору неможливий. Цієї позиції дотримувалися арбітражні суди. У той же час ВС РФ дотримується протилежної ой точки зору і вважав закон не виключає можливості забезпечення завдатком попереднього договору.
Спори з цього питання виникали поки законодавець прямо вказав у п. 4 ст. 380 ГК РФ, що за угодою сторін завдатком може бути забезпечене виконання зобов'язання щодо укладення основного договору на умовах, передбачених попереднім договором. В даний час суди застосовують цю норму.
Більш того, суди стали розширено стали тлумачити положення ст. 380 ГК РФ і робити висновок про те, що завдатком може забезпечуватися і договір, планований до висновку. Однак, на такий підхід судів поки є винятком, а не правилом.
Укладаючи угоду про завдаток раніше основного договору, сторона повинна пам'ятати, що все ж вона несе істотні ризики, так як суд може порахувати суму виплачену в якості завдатку -авансом, і тог да виплатив повинен буде стягувати аванс як безпідставне збагачення, не залежно від того, з чиєї вини не відбулися укладення основного договору. Щоб убезпечити себе, слід підписів ть попередній договір і обеспечи ть виконання зобов'язання щодо укладення основного договору на його умовах.
Оскільки попередній договір є грошовим зобов'язанням, він може забезпечуватися завдатком. Така судова практика набуває все більшого поширення. Зразок попереднього договору з умовою про завдаток дивіться тут
Відмінність завдатку від авансу
Дуже часто сторони плутають завдаток і аванс, оскільки в обох випадках грошова сума передається до виконання зобов'язань за договором. Однак, незважаючи на схожість, завдаток і аванс істотно розрізняються. Найголовніша відмінність полягає в наслідках невиконання зобов'язання.
У разі невиконання зобов'язання за договором аванс завжди повертається і в деяких випадках можливе стягнення відсотків за неправомірне користування чужими грошовими коштами. У разі якщо до виконання зобов'язань за договором було сплачено завдаток наслідки для однієї сторони більш важкі. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона одержала завдаток, вона зобов'язана повернути іншій стороні подвійну суму завдатку.
Як згадувалося вище, не завжди сума названа сторонами завдатком, визнається судом таким. У тих випадках, коли суд не визнає передану суму завдатком, вона завжди вважається авансом і підлягає поверненню іншій стороні. Завжди слід пам'ятати про дотримання форми завдатку, недотримання форми оформлення завдатку тягне за собою визнання переданої суми авансом.
Поняття з адаток і аванс громадяни часто змішують, або помилково вважають, що це одне і те ж.
Аванс як і завдаток є денежн ой сум ой. яка сплачується до виконання договору в рахунок майбутніх платежів. Звідси, він виконує фактично дві функції: платіжну і засвідчує. Забезпечувальної функції він не має.
Раз цієї фу н кції у авансу немає, то при невиконанні і зобов'язання (незалежно від причин), сторона, що отримала аванс, зобов'язана його в будь-якому випадку повернути.
У разі судового спору суди будуть оцінювати не назва документа. а істота зобов'язання і самостійно кваліфікує платіж як аванс, навіть якщо сторони назвали його завдатком.
До оли у суду виникають сумніви щодо того, чи є сплачена сума завдатком, або це аванс, суд буде вважати цю суму авансом, поки сторона не дока жет, що це завдаток (п. 3 ст. 380 ЦК України).
Доля завдатку пріпрекращенііобязательства
Якщо зобов'язань про було припинено до початку його виконання через неможливість виконання або за угодою сторін, то завдаток повинен бути повернений (п. 1 ст. 381 ЦК України). Тобто, закон встановлює наступне правило. Е слі за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, яка одержала завдаток, вона зобов'язана сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку.
У держані е завдатку правомірно тільки в разі невиконання договору. У слаче неналежно го виконань я договору. такі наслідки не наступають. Одним словом, несприятливі наслідки наступаю для сторони тільки у випадках повного невиконання зобов'язання. Якщо не були виконані окремі умови зобов'язання, то несприятливі наслідки не наступають.
При припинення і попереднього договору виплачена сума. надіс а в якості завдатку, повертаються не як безпідставне збагачення, а як завдаток.
За загальним правилом крім отримання суми завдатку сторона вправі розраховувати на відшкодування іншою стороною збитків із заліком суми завдатку. З торони вправі передбачити і інший порядок відшкодування збитків.
У ознік ає питання, - чи можна нараховувати відсотки на суму завдатку? Судова практика відповідає на це питання негативно, так як нарахування відсотків призведе до двойн ой відповідальності і за порушення одного зобов'язання, що заборонено законом.
Завдаток на торгах
Завдаток на торгах име е т загальні риси зі звичайним завдатком. проте він і меет і суттєві відмінності. Виходячи з положень п. 4 ст. 448 ГК РФ завдаток внесений. до укладення договору учасник ами торгів у випадках коли торги не відбулися або учасник не став в них переможе Елем повертається. Завдаток внесений виграв торги учасник ом. зараховується в рахунок виконання зобов'язань за договором. У разі ухил ення від підписання договору, завдаток сторонй втрачається. Якщо про рганізатори торгів ухиляється від підписання протоколу, він зобов'язаний повернути завдаток у подвійному розмірі та відшкодувати переможцю торгів збитки, завдані участю в торгах, в частині, що перевищує суму завдатку (п. 5 ст. 448 ЦК України).
Звідси, завдаток на торгах не є доказом укладення договору, так як він вноситься на стадії подачі документів для участі в торгах. На цей момент у організатор а торгів і його учасник ами немає ніяких договірних відносин. В даному випадку завдаток демонстраційних ірует серйозно ь намірів учасника торгів і стимулює його до укладення договору в разі перемоги.