Ситуації, коли продавець чи покупець квартири раптом в корені міняє своє рішення, на жаль, не так вже й рідкісні. І завдаток покликаний гарантувати дотримання сторонами домовленості про купівлю-продаж нерухомості. Однак специфіка ринку обумовлює деякі особливості застосування цього способу.
Згідно ст. 380 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ) завдаток видає одна зі сторін іншій в підтвердження укладення та забезпечення виконання договору. Його виплачують в рахунок грошових сум, належних за договором одержувачу. Одна з умов дійсності такої угоди - проста письмова форма.
Уявімо таку ситуацію: продавець знаходить покупця і підписує з ним угоду про завдаток. Якщо останній передумає здійснювати операцію, то завдаток залишається у продавця. Якщо ж власник в свою чергу не побажає розлучатися з квартирою або знайде іншого покупця, то він буде змушений повернути іншій стороні отриману суму в подвійному розмірі. Здавалося б, все правильно. За одним винятком: це не завдаток.
Складність в тому, що по букві закону завдаток повинен бути включений в суму, що підлягає сплаті за договором. Однак договору ще немає! Навіть якщо сторони поставили під ним свої підписи, укладеними його вважають лише після державної реєстрації. Відповідно, прийняті продавцем гроші фактично не є завдатком і не можуть виконувати функцію забезпечення.
Відповідно до п. 3 ст. 380 ГК РФ якщо є сумніви щодо того, чи є сума, сплачена в рахунок належних за договором платежів, завдатком, її вважають авансом, якщо не доведено інше. А внесення авансу, та ще й без додаткових гарантій, порушує інтереси покупця.
У подібних випадках, як правило, підписують попередній договір, а авансовий платіж за ним оформляють як завдаток. Але відповідно до ст. 429 ГК РФ за попереднім договором ніяких платежів не виробляють. Підписуючи його, сторони лише зобов'язуються укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу на умовах, передбачених попереднім договором.
Виходить, якщо покупець відмовиться купувати квартиру, він має право подати позов про стягнення з продавця сплаченої суми, оскільки в даному випадку це не завдаток, а саме аванс.
Як же слід оформляти операції з завдатком, щоб в подальшому уникнути судових розглядів? Тільки шляхом укладення належним чином договору купівлі-продажу та його державної реєстрації. До речі, умова про завдаток можна включити в текст договору. Правда, в такій ситуації його забезпечувальна функція відходить на другий план, і він стає, по суті, авансовими платежами.
Втім, не всі угоди з нерухомістю підлягають реєстрації, тому в деяких випадках проблем із забезпеченням виконання зобов'язання за допомогою завдатку не виникає, оскільки договір вважають укладеним з моменту його підписання. Зокрема, реєстрація не потрібна, якщо предметом купівлі-продажу, міни або оренди є нерухоме майно нежитлового призначення (гаражі, споруди, нежитлові будівлі та приміщення, земельні ділянки та інше. Д.).
Головне - не забути закріпити угоду в простій письмовій формі. До речі, в Цивільному кодексі передбачено, що сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати контрагенту збитки з заліком суми завдатку, якщо тільки в договорі не передбачено інше.
УВАГА! На момент прочитання Вами статті в законодавстві можливі зміни.
Я продавець-консультант, клієнтка з дочкою мірила кілька суконь і хотіла купити відразу 2-3 сукні, попросила їх відкласти і пішла в банк знімати гроші, повернувшись вона сказала, що візьме тільки 1 плаття, інше попросила відкласти на кілька днів, "договір про завдаток "ми не оформляли, тільки усна домовленість, потім вона ще дзвонила кілька разів і підтверджувала свої наміри.
Помилково, на корінці квитанції (до прибутково-касового ордера), я написала слово "завдаток за плаття-модель. І вказала суму", і віддала клієнтці разом з сукнею (в той день в салоні була черга і в метушні я забула поставити круглу друк на квитанції і тільки підписала її).
Після 10-12 днів покупець повернулася і вимагає повернути завдаток за сукню, вказуючи на слово "ЗАДАТОК", написане на квитанції, я ж прошу повернути плаття, а вона стверджує, що сукня не брала і заявляє, що у не є свідок (дочка , і в суді вона підтвердить, що плаття вони не брали), але у мене теж є свідок - директор, момент заповнення квитанції та упаковки сукні він бачив і чув усю нашу розмову.
У мене передпенсійний вік і я боюся суду, мене після її загроз трясе, невже мені доведеться відповідати і повертати їй гроші, що мені робити?
Тепер вона загрожує мені "судом, розоренням до злиднів, впливовими друзями і родичами і сама вона юрист і ще жодної справи не програла" і загрожує написати скаргу на мене в в Одягнув по Захисту прав споживачів.
Чи є "корінець квитанції до прибутково-касового ордера" без круглої печатки організації, але з підписом продавця і з зазначенням слова "Завдаток за сукню. Сума." Доказовим документом в суді або у Відділі по Захисту прав споживачів і чи можуть проти мене порушити справу ?
Ви не повинні нічого повертати.
Тим більше, якщо розглядати цю суму як завдаток і взяти до уваги той факт, що вона відмовилася від покупки (угоди), виходить, що завдаток повинен залишитися у вас.
Так написано в ст.381 Цивільного кодексу: "якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається у контрагента. Якщо ж зобов'язання порушив той, хто отримав цю суму, він повертає її в подвійному розмірі."
Клієнтка просто лякає.