Захист прав власника квартири
Сторони закінчили операцію, продавець отримав гроші за продану квартиру, а покупець отримав свідоцтво про право власності на своє ім'я. Всі задоволені, і все добре. Але що може статися в майбутньому, якщо з'ясується, що угода була оформлена з порушеннями? Можливо, що з'явиться якась важлива інформація, з'ясується, що якісь факти були приховані, або на квартиру претендує колишній власник або його родичі. Розглянемо в цій статті можливі варіанти розвитку подій вже після доконаний угоди.
Після завершення угоди залишається ймовірність, що угода може бути визнана недійсною на підставі волевиявлення будь-якої сторони або їх родичів. Угода визнається недійсною тільки на підставі рішення суду. Згідно із законом угоду можна оскаржити протягом трьох років після переходу права власності, але і тут є свої винятки. Більшість покупців віддають перевагу квартирам, продавці яких володіли ними більше трьох років. У цьому випадку покупець отримує додаткові гарантії, що колишні власники квартири, які володіли нею ще до продавця, чи не оскаржать угоду.
Що може статися
Продавець квартири не хоче виписуватися або переїжджати.
Одна зі сторін істотно порушила свої інтереси в результаті угоди.
Договір укладався під впливом помилки або не з власної волі.
Договір підписувався недієздатною особою.
Договір не відповідає необхідній формі та змісту.
З'явилися раніше невідомі спадкоємці попереднього власника квартири.
З'явився чоловік або дружина, наявність яких було приховано при угоді.
Реєстраційна служба, як правило, дуже уважно перевіряє документи і їх оформлення, але багато нюансів і вона не може проконтролювати, наприклад, дієздатність сторін, реальну вартість квартири, потенційних спадкоємців, сімейний стан сторін.
Якщо продавець перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері, він або його родичі можуть визнати угоду недійсною. Якщо при цьому квартира була продана за заниженою ціною, то суд цей факт буде розглядати не на користь покупця. Якщо ж квартира продавалася за ринковою ціною і з присутністю нотаріуса і доктора на момент підписання, то ймовірність виграшу дуже висока. Визнати людину недієздатною в момент підписання дуже легко - достатньо в той же день потрапити в лікарню або в поліцію з сильним алкогольним сп'янінням. Запис в поліції або в лікарні буде вагомим доказом того, що операція відбувалася в п'яному стані. Навіть якщо такого і не було. Цього можна було б уникнути, якби на угоду був запрошений доктор, що засвідчив би дієздатність кожного боку.
Варто також звернути увагу на сімейний стан сторін. Продавець може перебувати у шлюбі, але при відсутності штампа в паспорті він може це легко приховати. Продавець у нотаріуса підписує заяву, що не перебуває в шлюбі, але вже після угоди з'являється інший член подружжя і претендує на квартиру на законних підставах. Вирішити дану ситуацію можна тільки через суд. На жаль, убезпечити себе від подібної ситуації під час операції практично неможливо.
Після завершення угоди всі спірні моменти можуть вирішуватися тільки в судовому порядку. Якщо у будь-якої сторони виникла необхідність оскаржити угоду, то звернення до суду не уникнути. Термін подачі позовної заяви - 3 роки з моменту угоди. Тому і безпечніше купувати квартиру, яка була у власності більше трьох років. Однак є деякі ситуації, при яких можна оскаржити угоду протягом трьох років не з моменту угоди, а з моменту, коли якийсь факт став відомий. У цьому випадку термін позовної давності практично необмежений.
Якщо угода буде розірвана за будь-якої причини, що не відбувся покупець може вимагати повернення тільки тієї суми, яка вказана в договорі. Питання з визнанням розписки як доказ оплати спірне: суд може розглянути розписку як доказ, а може і не розглянути. Продавці часто не дають розписки під приводом, що вони бояться подальшої передачі розписки в податкові органи. У договорі необхідно вказувати повну вартість покупки квартири. Це найкраща гарантія безпеки угоди.
Якщо новий власник буде визнаний сумлінним покупцем, але старий власник все одно буде мати права на квартиру, то постраждалій стороні - старому власнику - держава може надати компенсацію в розмірі до 1 мільйона рублів. Що, звичайно ж, мало допоможе втратив квартиру колишньому власнику, якщо він її втратив в результаті обману.
Як убезпечити себе
Рішень може бути два:
заздалегідь бути готовим до можливих звернень до суду, а тому перевіряти і оформляти всі документи дуже уважно і вказувати повну суму угоди в договорі;
перед операцією застраховує право власності, така страховка допоможе якщо не зберегти квартиру, то хоча б повернути гроші.
Щоб не довелося в майбутньому втрачати квартиру або гроші, сплачені за квартиру, бажано при оформленні угоди користуватися послугами юристів, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю. Можна сподіватися і на ріелтора, але часто ріелтори відмінно знають механізм угоди і вимоги реєстраційної служби, але не знають всіх юридичних нюансів, тонкощів і судової практики.
Глава 12. Позовна давність
Глава 30. Купівля-продаж
Глава 63. Спадкування за законом
Глава 2. Об'єкти житлових прав. Житловий фонд
Глава 5. Права і обов'язки власника житлового приміщення та інших проживають в належному йому приміщенні
Глава 7. Законний режим майна подружжя
Глава 8. Договірний режим майна подружжя