# 13; Для тих, хто не знає - це означає, що в квартирі хтось живе. І квартира продається з умовою, що проживати там цей "хтось" буде до кінця днів своїх. І тільки після його смерті покупець стане повноправним господарем квартири.
# 13; Що говорить закон?
# 13; Крім цих двох форм іноді полягають звичайні договори купівлі-продажу або дарування. При цьому про право продавця довічно проживати боку можуть або домовитися усно (найгірший варіант, тому що покупець може і передумати), або внести відповідний пункт в договір. Буває навіть так, що - якщо квартира дво- або трикімнатна - покупець відразу ж вселяється в одну з кімнат, а колишній власник продовжує користуватися залишаються. Всі ці вигадки законами прямо не заборонені, але знаючі люди радять ними не користуватися зовсім, тому що в разі будь-яких порушень однієї зі сторін, інший доведеться звертатися до суду. А там, як справедливо зауважив наш президент, "замучить пил ковтати".
# 13; І при будь-якій формі договору не дуже приємним для покупця є положення про те, що саме він вважається власником квартири, тобто на нього "вішають" необхідність платити квартплату, податки на майно і всі інші витрати.
# 13; Як і в більшості комерційних угод, держава ніяк не регулює ціни - вони визначаються угодою продавця і покупця. Єдине обмеження, прописані в ЦК, розмір щомісячних виплат по ренті не може бути менше 1 мінімальної оплати праці (МРОТ - зараз її розмір 100 рублів), а по довічного утримання з коштом (тут закон говорить про вартісному вираженні місячного утримання) - двох МРОТ. До реальному житті ці цифри відношення не мають - мінімумом в Москві є щомісячні виплати в 1000-1500 рублів.
# 13; Закон також ніяк не обмежує коло можливих учасників угоди. Купити квартиру може будь-хто, продати - теж. Навіть двадцятирічний. Інше питання, чи знайде він покупця, і яку суму цей покупець погодиться заплатити при такому немаленькому розрахунковому "терміні дожиття".
# 13; Що стосується реально укладених угод, то, як каже Євген Рогачов, начальник відділу ренти агентства "Жілсоцгарантія", типовий продавець - це самотня старенька років 70 і більше. При продажу квартири вона отримує від 20-25% до 50% її ринкової вартості. Ціна визначається безліччю факторів - вік, стать (відомо, що чоловіки в нашій країні живуть років на 15 менше, ніж жінки), бажаний розмір щомісячних виплат. Якщо продавець згоден на невеликі суми (1-1,5 тисячі), то початкова сума буде прагнути до максимуму. Якщо ж хоче отримувати побагато (6-10 тисяч), то продажна ціна може опуститися і до 15 відсотків.
# 13; Серйозною проблемою є подальша індексація виплат - адже якщо після підписання договору продавець проживе, наприклад, 10 років, то інфляція перетворить рентні платежі в труху. Закон, як пам'ятаємо, втрутиться тільки в тому випадку, якщо виплати стануть менше однієї або двох МРОТ. Тому сторони договору намагаються в міру можливості застрахуватися. Раніше іноді фіксували суму в доларах. Зараз іноді пишуть в рублях, але не менше стількох-то МРОТ.
# 13; Журналісти дуже люблять малювати жахливі картини. Статтю називаємо "Бізнес на смерті", і барвисто описуємо несамовиту історію, як з якоюсь бабусею уклали якийсь договір, а потім її хрясь! - і молотком по голові. Насправді в разі насильницької смерті продавця покупець виявляється першим підозрюваним, щоб зважитися на таке, йому треба дуже сильно посваритися з власною головою.
# 13; Куди більш реальні інші сценарії - раптове "прозріння" бабусі після декількох років, коли і початкові гроші, і рентні платежі давно отримані-проїдені. Мовляв, не відала я, що творила. Також договір може бути опротестований після смерті спадкоємцями - бабуся була не в собі, ви її обдурили-обпоїли.
# 13; Механізми захисту прості, як все геніальне. Взяти з продавця максимальну кількість розписок про те, що він розуміє, що робить. Попросити його принести довідки з наркологічного і психо-неврологічного диспансерів. Все-все-все чітко прописати в договорі. І не соромитися брати розписки за кожну дію. Принесли з магазину макарони - підпис, викупали у ванні - ще одна. І за підсумками кожного місяця - окрема папірець про те, що всі зобов'язання виконуються, претензій немає.
# 13; Договір змісту ризикованіше, тому що складно довести якість опинялися послуг. Рента в цьому сенсі більш прозорим, тому що сума грошей - матерія очевидна і не допускає різночитань.
# 13; Якщо ж проблеми з'явилися у покупця, і він не в змозі продовжувати виконувати свої зобов'язання, то він може кому-небудь квартиру продати - але тільки за згодою одержувача ренти.
# 13; А чи вигідно?
# 13; На московському ринку кілька сотень агентств нерухомості. З них лише одиниці постійно займаються рентою. Чому?
# 13; Занадто великі ризики, переконана Світлана Абелян, керівник філії "На Страсному бульварі" компанії "Нове місто": "Такі договори дуже легко оскаржити, у продавця є для цього дуже багато можливостей. Навіть якщо бабуся на момент підписання всіх паперів цілком дієздатна, що буде з нею через три-чотири роки? чи не з'являться спадкоємці? Позиція компанії - ніколи не братися за ситуації, в яких ми не розуміємо все до кінця. Тому ми вирішили цим не займатися.
# 13; Приблизно те ж, ймовірно, сказали б і інші компанії - ті, які "відстрочкою заселення" не займаються. Однак є й інша думка з цього приводу.
# 13; За словами Е.Рогачева, рівень заперечування таких угод в Москві - одна з трьохсот, тобто частки відсотка. Це так само, як і в середньому по вторинному ринку. Звичайно, є специфічні ризики, але немає багатьох інших. Наприклад, більшість звичайних квартир багато разів змінювали власників. А ті, що приходять на договори ренти, зазвичай мають дуже простою і прозорою історією. Самотня старенька, яка живе з моменту спорудження будинку в 70-х роках, приватизувала квартиру на початку 90-х. Одні руки, немає складної історії угод.
# 13; Однак з'ясувалася дуже цікава деталь. Спеціалізуються на "відстрочку заселення" компанії вважають за краще займатися не звичайним пошуком продавців і покупців. Основну масу квартир агентства викуповують на себе, для чого наймають цілий штат "уходчіц" - жінок, які будуть доглядати за продавцями. А квартири реалізуються тільки після "фізичного звільнення". Це виявляється вигідніше.