Як здійснюється управління товариством власників житла
Кожна громадська організація вибирає свій спосіб управління. Вибір способу залежить від кількості квартир, платоспроможності членів товариства, їх фінансової дисциплінованості. Крім того, варто враховувати наявність на території місцезнаходження об'єкта компаній, здатних взяти на себе управління житла.
Якщо договору зі сторонніми організаціями не укладаються, жителі самостійно організовують управління будинком. Для такої форми управління потрібні люди, які мають економічні і юридичні знання, володіють особистісними якостями, необхідними для взаємодії з держструктурами.
Органи управління
Основний закон, який регламентує діяльність товариства власників визначається статтею 161 розділу 8 Житлового кодексу.
Згідно із законодавством органами управління товариства власників житла є:
Загальне зібрання
- Зміни до Статуту організації.
- Рішення про її реорганізації або ліквідації.
- Обрання органів управління.
- Укладення договору з керуючою компанією.
- Визначення розміру платежів.
- Рішення про використання коштів, отримання позик, кредитів.
- Затвердження планів фінансової діяльності
- Оцінка роботи правління.
- Визначення розміру оплати праці членів правління.
- Рішення про здачу в оренду майна будинку.
Інші питання та компетенції включаються до Статуту також за згодою зборів. Повідомлення про проведення Загальних зборів вручається власникам особою, який ініціює скликання членів, в письмовому вигляді. Кожен повинен отримати повідомлення особисто під розписку або рекомендованим листом з 10 днів до призначеної дати.
Повідомлення має містити відомості про особу, ініціюванні збори, місце, час проведення, порядок денний. Збори вважаються таким, що відбувся за умови присутності не менше 50% членів. Тільки в цьому випадку можливе прийняття рішення щодо порядку денного. Причому згоду з рішенням повинні висловити не менше двох третин присутніх.
правління товариства
В його обов'язки і повноваження входить:
- Укладання договорів з працівниками, які обслуговують будинок.
- Контроль за збором коштів.
- Ведення звітності по фінансово-господарської діяльності, витраті коштів.
- Скликання зборів і його проведення.
- Ведення документації по діяльності (складання повідомлень про проведення зборів, ведення протоколів засідань та зборів, оформлення рішень зборів, оформлення списків членів).
- Забезпечення задовільного стану загального майна.
- Контроль за дотриманням обов'язків членів щодо утримання спільного майна та прав власників щодо експлуатації спільного майна.
- Представлення інтересів власників.
Керуюча компанія
Організація, з якою товариство може укласти договір з управління роботою. При такій організації управління всі необхідні роботи будуть проводитися професіоналами, що мають для цих цілей технічні можливості.
Взаємодія з керуючою компанією проводиться на договірній основі. Послуги її оплачуються із загальних коштів ТСЖ.
Хто входить в правління?
З числа осіб обирається відповідальне, що організує роботу органу - голова правління. Термін повноважень його становить 2 роки. Посада голови і членів Правління товариства є оплачуваною.
Голова всі свої дії (підпис платіжних документів, укладення угод) виробляє без довіреності від імені власників. Він зобов'язаний контролювати хід робіт з ремонту та обслуговування майна багатоквартирного будинку, ведення технічної документації та бухгалтерської звітності.
Голова несе відповідальність за організацію роботи правління, стан діловодства. Він також звітує перед зборами власників за свою діяльність, діяльність керуючого і керуючої компанії.
На посаду може претендувати людина, що володіє психологічною стійкістю. так як в ході роботи йому необхідно буде вирішувати спірні питання, відчувати тиск з боку мешканців та зовнішніх організацій. Товариство має за рахунок власних коштів забезпечити навчання голови на спеціальних курсах для отримання сертифіката.
Голова - головна фігура в управлінні багатоквартирним будинком. Фактично від його грамотних і умілих дій залежить благополуччя існування всіх мешканців. Саме він відповідальний за здійснення рішень правління, безпосередньо контактує з керуючою компанією та іншими державними органами.
Після вибору голови подається заява до Єдиного реєстру юросіб для визначення його прав дії від імені товариства.
Законом РФ не передбачена відповідальність голови за збитки, що виникають при неефективному управлінні спільним майном. У зв'язку з цим Статутом необхідно визначити їх розмір і порядок стягнення.
Для регламентації діяльності і здійснення контролю над нею, повинна бути розроблена інструкція по роботі Голови.
Розмір оплати праці голови визначається зборами власників і, як правило, становить від 5 до 10 відсотків від загальної суми витрат і доходів ТСЖ.
Після закінчення термінів повноважень Голови, він здає всю документацію, звітує за свою діяльність. Загальними зборами обирається новий кандидат, який в свою чергу набирає склад правління.
Якщо дії керівника і його команди визнаються задовільними, той же склад може бути обраний на новий термін.
Порядок і форма звіту голови перед власниками не визначається законодавством РФ, тому він повинен бути закріплений в Статуті.
Роль ревізійної комісії в товаристві
У структуру ТСЖ обов'язково повинен входити контролюючий орган. Ці функції виконує ревізор або ревізійна комісія. Вона здійснює контроль над веденням фінансово-господарської діяльності. Результати ревізії надаються загальним зборам власників.
Ревізійна комісія тільки знайомить власників з результатами перевірки діяльності органів управління. У разі незгоди з результатами їх роботи члени товариства можуть зажадати його зміщення і відшкодування завданих збитків.
Чи повинно ТСЖ укладати договір управління?
Керуюча компанія - ще один орган, який здійснює діяльність товариства. Це організація, якій воно довіряє здійснення керівництва. З нею полягає юридичний договір.
Завданнями керуючої компанії є підтримка систем будинку в робочому стані для того, щоб мешканці перебували в комфортних умовах. Перелік обов'язків компанії складається загальними зборами і правлінням. Після цього вибирається керуюча компанія і з нею укладається договір.
Перш ніж вибрати керуючу компанію, дізнайтеся про її діяльності в сфері житлово-комунального господарства. Ознайомтеся з відгуками про неї. Щоб вибрати з декількох претендентів, попросіть кожного скласти план розвитку будинку і пропозиції про методи поліпшення його обслуговування.
Після вибору компанії з нею укладається договір.
Укладення договору з керуючою компанією - обов'язкова умова співпраці з нею.
Типового договору не існує. і багато управлінців користуються цим і укладають договори на вигідних для себе умовах. Документ регламентує порядок надання послуг з утримання та ремонту общеквартірного майна, комунальних послуг, інших напрямків по організації життєдіяльності ТСЖ.
Договір з керуючою компанією полягає виключно на добровільних засадах за згодою загальних зборів власників. Керуюча компанія не має права нав'язувати свої, умови, що не збігаються з інтересами власників.
Для затвердження умов договору свою згоду має висловити більшу кількість членів товариства.
- Список майна, переданого в управління.
- Перелік робіт з утримання, ремонту загальнобудинкового майна.
- Список що надаються мешканцям комунальних послуг.
- Порядок визначення вартості робіт і послуг.
- Порядок виконання контролю за діяльністю КК.
Не можна підписувати договір у разі відсутності в ньому наступних пунктів:
- Перелік майна багатоквартирного будинку.
- Список робіт і послуг ЖКГ.
- Відповідальність управлінців за невиконання умов договору.
- Порядок і строки розгляду скарг, запитів членів ТСЖ.
- Право мешканців будинку контролювати показання загальнобудинкових приладів обліку.
Договір з організацією укладається на термін від року до п'яти років, в простій письмовій формі.
Копія договору повинна бути на руках у власників житла для здійснення контролю над роботою КК.
До договору в обов'язковому порядку слід докласти техпаспорт будинку з описом його обладнання, оснащення комунікаціями і їх станом.
Житловим кодексом РФ встановлюється обов'язкове забезпечення вільного доступу до інформації про діяльність компанії, що управляє, порядку встановлення тарифів на комунальні послуги.
Чи потрібна ліцензія ТСЖ на управління багатоквартирним будинком?
Ліцензування діяльності цієї організації не передбачено законом.
Виняток становить діяльність з обслуговування інженерних мереж. Зокрема без ліцензії товариство не може здійснювати видобуток води.
Крім того, місцева влада може прийняти підзаконні акти, що передбачають отримання дозволу на інші види діяльності та здійснюють перевірку діяльності правлінь ТСЖ.
діловодство правління
Правління зобов'язане вести такі документи:
нагляд держави
В даний час нагляд за діяльністю органів самоврядування в сфері експлуатації житлового фонду взято під контроль органами прокуратури.
Прокурорський нагляд здійснюється за скаргами громадян про порушення органами самоврядування прав власників житла. Такі скарги можуть бути як індивідуальними, так і колективними.
Прокуратура проводить перевірку діяльності правління і керуючої компанії ТСЖ і, в разі виявлення порушень, звертається від імені громадян до суду.
Органи прокуратури можуть подавати позовні заяви по колективним скаргами. Окремий власник повинен подавати позов самостійно, за винятком тих випадків, коли таке звернення неможливо з яких-небудь причин (стан здоров'я, вік, недієздатність громадянина).
Крім перевірок за скаргами громадян, прокуратура також проводить непланові перевірки діяльності органів самоврядування по котрі вступили сигналам про правопорушення. Основну частку порушень несуть в собі неправильно складені положення і договори по діяльності організацій.
У разі порушення прав власників житла в багатоквартирному будинку правлінням або керуючою компанією, мешканці подають колективну скаргу в органи прокуратури, в якій описують факти порушень, відомості про недобросовісність виконання обов'язків голови або керуючого.
Організація управління товариством власників житла - складний і строго регламентований процес. Від того, наскільки грамотно він ведеться, залежить комфорт мешканців багатоквартирного будинку.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!