Сумно, але факт: незважаючи на реалізовану государством програму з капітального ремонту житла, житлове господарство більшості багатоквартирних будинків як і раніше просить каші. Голови ТСЖ часто також розводять руками, не знаючи, де взяти зайві кошти на ремонт раптово потекшей покрівлі або тріснутий труби. Багато керівників компаній, що управляють нарікають на низьку рентабельність в ході управління багатоквартирними будинками, що не перевищує 10%.
Втім, навіть горезвісні 10% для більшості залишаються лише мрією - такий ефективності часто можна домогтися в ході управління багатоквартирними будинками-новобудовами. Якщо, звичайно, працювати без порушень і виконувати всі вимоги, про які домовилися законодавством в ході утримання та ремонту житла.
Благо, за оцінками деяких московських експертів, управління багатоквартирним будинком здатне принести 30-35-відсоткову рентабельність.
Управління багатоквартирним будинком та содерремжіл
Російське ЖКГ потребує
в першопрохідників.
Про такі показники зокрема згадував відвідав в минулому році Ростов член Експертної ради Комітету з будівництва і земельних відносин Держдуми Дмитро Бородін. За словами експерта, що посилається на німецький, голландський і частково французький досвід, для досягнення високої рентабельності в сфері управління багатоквартирними будинками потрібно проживати в місті з чисельністю населення понад 30 тисяч осіб.
Згідно зарубіжного досвіду, операції з утримання та ремонту житла, експлуатації інженерії складають лише 1/3 від загального обсягу послуг. Ідеальна структура прозахідного житлового підприємства повинна складатися з трьох відділів:
1. Традиційне в нашому розумінні техобслуговування об'єкта.
2. Розвиток нових видів житлових послуг, за допомогою яких можна підвищувати рентабельність підприємства.
3. Абонентська, паралельно виконує і маркетингову місію.
У чому сила ТСЖ і керуючих компаній
Є такий термін в бізнесі - крокова доступність. Як підрахували деякі підприємці, якщо будь-яка комерційна заклад розташований в трьохстах кроків від будинку, левова частина мешканців стане його постійними клієнтами, особливо якщо ніде немає альтернативного сервісу.
Зрозуміло, в рамках управління багатоквартирним будинком ми не пропонуємо житловикам ні стригти, ні голити мешканців, ні лікувати зуби. Але чому б не освоїти суміжні напрямки?
Керуєш під'їздом - постукайте і в квартиру
При цьому, як в старі радянські часи, «піти в ЖЕУ», багатьом вже просто не прийде в голову. Виходить парадокс: в ході управління багатоквартирним будинком КК або ТСЖ роками обслуговують той же під'їзд, а в квартиру чомусь не входять. Ні для кого не секрет, що якість робіт, найчастіше виконуваних приїхали здалеку гастарбайтерами, а не всім відомим у дворі майстром дядя Вася, залишає бажати кращого.
Словом, ми пропонуємо поступово ламати стереотип, пропонуючи мешканцям, крім управління багатоквартирним будинком, займатися обслуговуванням їх квартир. Для початку варто повернути цей сервіс хоча б на колишній радянський рівень - коли житло ще не була приватизована. Почати можна з зразкового прейскуранта, розробленого асоціацією ТСЖ Ростовської області, встановивши на цю послугу комерційні ринкові розцінки.
Типовий прайс-лист на внутрішньоквартирний ремонт в ході управління багатоквартирним будинком (скачати).
А далі - можливості необмежені. Різні євро- та елітремонти, установка кондиціонерів і спліт-систем. До речі, операції з монтажу останніх часто не вимагають особливих зусиль: чотири шурупа в стіні плюс якісь навички. Чому ж займається цим фірма, розташована за багато кілометрів від багатоквартирного будинку, а не ТСЖ або КК, які здійснюють його управління.
Звичайно ж, у прозахідних «акул ремонту» є зв'язку і ім'я - справа наживна, а у ТСЖ і КК - крокова супердоступность. Але добротні майстра історично цінувалися на Русі, а якщо ж подібний місцевий Лівша, ще й освоїв «бусурманську» техніку, завжди знаходиться поряд - сарафанне радіо складе про нього легенди.
Таксі, шашлик, питна вода ...
Дальше більше. Чому б у ході управління багатоквартирним будинком не запропонувати мешканцям і таку послугу, як прибирання квартир після вечірок і днів народження? Займається адже ЖКГ прибиранням під'їздів.
Теоретично керуючі компанії і ТСЖ в ході управління багатоквартирними будинками в залежності від обсягу обслуговуваних площ можуть надавати мешканцям і цілий ряд житлово-побутових послуг:
▪ установка дверей, замків, домофонів;
▪ доставка в будинок чистої питної води;
▪ доставка обідів (суші, шашлики, гриль з гіпермаркетів);
▪ виклик таксі і так далі ...
Не можеш сам - стань посередником
Зрозуміло, освоїти всі ці премудрості, закупити потрібний обладнання та налагодити реалізацію послуг за конвеєрним принципом в ході управління багатоквартирним будинком вдасться не кожному. Але чому б в такому випадку керуючої компанії або ТСЖ не спробувати стати посередником за комісійні, звернувшись до відповідної фірму? А якщо остання не погодиться, піти до конкурента ...
До речі, з огляду на, що для різних підрозділів ЖКГ передбачені певні пільги (наприклад, та ж скасування ПДВ для ТСЖ), собівартість цієї послуги (так само як і інших) в ході управління багатоквартирним будинком, повинна виявитися трохи нижче. За рахунок цього їм можна запропонувати знижку - на цілком законних підставах.
Інтернет і комунальні послуги
Біжать десятиліття, стрімко скаче науково-технічний прогрес і в наші дні багато власників житла, крім тепла, холодної води, електрики, стали отримувати новий ресурс - інформаційний. По суті, в ряді багатоквартирних будинків Інтернет перетворюється в нову житлово-комунальну послугу.
Але чому ж займаються прокладкою і експлуатацією Інтернет- «внутрянка» віддалені від багатоквартирного будинку інтернет-провайдери, а не займається його управлінням ЖКГ? До речі, за скаргами багатьох керуючих компаній і ТСЖ, після візиту подібних «работничков» і централізованого каблирования дах об'єкту виявляється протиснутої, а відремонтовані під'їзди - розбитими.
Самі ж мешканці згодом часто не можуть достукатися до постачальників цієї послуги - коли виникають збої. Адже якість цієї послуги часто значно гірше гарячого або холодного водопостачання.
Словом, різним інтернет-майстрам давно пора працювати в штаті ЖЕУ. Безумовно, поставка в багатоквартирний будинок інформаційного ресурсу також є частиною управління. Саме ЖКГ має ініціювати підключення об'єктів до цих нових комунікацій, впроваджувати інноваційні технології, що вигідно і економічно, і політично.
Геть ЄЇРЦ, даєш готівку!
Напевно, при подібній системі проходження платежів вони б просто прогріли на ринку. Чим ЖКГ краще або гірше? Одночасно варто спробувати відповісти на питання, на скільки боржників за житлово-комунальні послуги у підприємства стане менше після впровадження системи оплати «готівкою». Адже багатьом з них грошей не шкода, а просто лінь дійти до ощадкаси і вистояти чергу, сплативши «комуналку».
кредитування мешканців
А ми в процесі управління багатоквартирним будинком, припустимо, відкриємо невеликий кредитний кооператив і будемо займати тисячі, причому на досить специфічні потреби. Наприклад, на ремонт того ж під'їзду для тих, кому не вистачає. Та ще під більш низький відсоток, ніж банки, оскільки потім самі ж ці гроші і освоїмо. І мешканці скажуть «спасибі» за допомогу.
З миру по нитці
Ось так, «з миру по нитці», і можна вивести управління багатоквартирними будинками на 35% рентабельності. За рахунок якої потім реально і інші фінансові діри заткнути, і собі заробити. А замість цього деякі чомусь намагаються рейдерством в ЖКГ займатися, чиїсь нові будинки захоплювати.
А взагалі складається враження, що в сфері управління багатоквартирними будинками захований колосальний потенціал, який ще не реалізовано. І це не дивно - адже керуюча компанія або ТСЖ теж є операторами нерухомості. Але якщо в ході управління тими ж бізнес-центрами Ростова використовуються різні нестандартні схеми, то багатоквартирних будинків до такого рівня ще рости і рости.
Член Експертної ради Комітету з будівництва і земельних відносин Держдуми Дмитро Бородін:
- У населення колосальний платоспроможний потенціал, який ми розтратили. Чому в наших офісах не замовляють установку металопластикових вікон, кондиціонерів, джакузі? В ході управління багатоквартирними будинками ми віддали конкурентам кодові замки, домофони, антени, радіо, інтернет-провайдерські послуги. Причому ряд цих сфер в найближчі роки буде інтенсивно розвиватися - значно швидше «традиційного» ЖКГ. Думаю, з часом ЖКГ поверне назад ці види бізнесу.
Директор ростовської керуючої компанії «Приз» Ігор Цибренко:
- У більшості радянських будинків панує контрастне майнове розшарування власників. А в більшості сучасних будівель, де живуть забезпечені громадяни, власники нежитлових приміщень вже відкрили заклади громадського харчування, сервісні центри та інші об'єкти інфраструктури. Тим часом відкриття нових сервісів виправдовує географічно сконцентрований стійкий попит.
Середня площа більшості ростовських багатоквартирних будинків - 3-4 тисячі квадратних метрів. З огляду на нинішню кон'юнктуру, думаю, широкий асортимент житлових вдалося б успішно впроваджувати в гігантах-двадцатітисячніках, але їх в місті практично не існує. Хоча житлові підприємства Москви, напевно, могли б успішно освоювати ці напрямки - з огляду на їх більш високий рівень життя і значні площі багатоквартирних будинків.
- Реорганізовані з колишніх ЖЕУ УК звикли експлуатувати житло, але не керувати ним. А це - дві великі різниці. Управління багатоквартирним будинком має на увазі не тільки контроль над технічним станом об'єкта, але і рішення його фінансових питань, управління площами, договорами, підвищенням прибутковості. Можна, наприклад, скласти на кожен елемент будинку чіткий прогнозний план старіння, підготувати майбутній кошторис капітального ремонту, ознайомити з ним власників, заздалегідь почати акумулювати грошові кошти.
Необхідно проектувати і міжремонтний період життя об'єкта, ніж у нас теж ніхто не займається. А багато сучасних керуючі компанії про це нічого не знають, вони хочуть прийти на новобудову і нічого на ній не робити перші 25 років до капітального ремонту. Контролювати управління багатоквартирним будинком теж нікому. У нас цим повинні займатися власники житла, але для цього теж треба володіти професійними навичками. Чи зможе звичайний мешканець, наприклад, розрахувати собівартість однієї вологого прибирання під'їзду або санітарного утримання об'єкта?
За кордоном основні обсяги багатоквартирних будинків є житло, що здається в найм. Його управління здійснюють професійні оператори нерухомості. А в нашій країні здебільшого житлового фонду володіють непрофесіонали. Такими є результати приватизації 90-х, коли держава, відчувши себе не в змозі утримувати житловий фонд, роздало його громадянам. І сьогодні вже, напевно, пізно і не актуально намагатися відповісти на спірне питання: добре це було чи погано.
Читайте також:
Теоретики! А в житті по-іншому - дядько Вася, якщо він не дурень, і без посередників у вигляді КК поміняє унітаз і візьме з мешканця грошики, а якщо і піде в КК, буде робити те ж саме, але ще і зарплату вимагати. А зробити в підвалі комірчину і збирати там готівкою оплату житлово-комунальних послуг - думка цікава, що з цього приводу правоохоронні органи думають?
МКД, як живий організм вимагає ЩОДЕННОГО до себе уваги, профілактики здоров'я, негайного усунення виниклої хвороби (поточної або капітальної), умовно, підмивання, чищення зубів, харчування та випорожнення.
І під ці вимоги повинна підлаштовуватися система управління домом.А не під додумкі полудурков про КР, ГІСи, цеце, РЕГОПЕПРОВ і т.п.
ОСС повинно на рік вибрати РАДА з правом приймати РАДОЮ ВСІ РІШЕННЯ ПО ДОМУ І ОІ.
А в ТСЖ, ОСС повинно проводитися один РАЗ. з довірою права ТСЖ керувати і управляти майном будинку.
І радитися з двома третясі власників, як, коли, за якою кошторисі, з яким витратами .... проводити ремонт, прерогатива чиновника - дурня, ніколи не керував будинком.
А нам крюкобилкови пропонували все це виконати в 2034-2049 роках ..
Ось Вам і вся рентабельність управління КР регопером Ростовської області !?
Наше ТСЖ вивернувся між дурнями від ЖКГ та їх безглуздими з-Аконіт, навчилося проводити ОСС за 10 днів, не порушуючи вимоги ст. ст. 45-48 ЖК РФ. Тому і вирішуємо питання управління МКД - оперативно.
Кому потрібен цей досвід звертайтеся.