Уявіть собі ситуацію: людина вирішила придбати для своєї родини нерухомість. Підібравши відповідний об'єкт, він здійснює операцію, в результаті якої стає щасливим власником заміського будинку. Через деякий час цій людині ... пред'являють позов про знесення його будинку як самовільної будівлі. Які перспективи цієї судової справи? Давайте розберемося.
1. Якщо є свідоцтво про право власності на нерухомість.
У законі * сказано, що державна реєстрація є «єдиним доказом існування зареєстрованого права», а зареєстроване право на нерухомість «може бути оскаржене лише у судовому порядку».
На перший погляд, дана норма закону захищає права власника нерухомості, підтверджуючи, що ця нерухомість не є самовільно побудовою. Але це не так.
Вищі судові інстанції нашої країни ** дали роз'яснення, згідно з яким наявність реєстрації права на нерухомість (і, відповідно, наявність свідоцтва про право) не виключає можливості пред'явлення позову про знесення цієї нерухомості як самовільної будівлі. Суд цілком може цей позов задовольнити.
Сказане означає, що свідоцтво про право власності не захистить власника нерухомості від судового рішення, яким зазначена в свідоцтві нерухомість буде визнана самовільно побудовою. З усіма наслідками, що випливають.
2. Якщо власник нерухомості проживає в ній.
Є люди, які вважають, що їх не можна виселити і неможливо знести їх нерухомість, якщо це їх єдине місце проживання. Це теж помилка.
Самовільна споруда не входить до складу житлового фонду і не є житловим приміщенням, тому в ній не можна реєструватися за місцем проживання ***. А так як у людини немає права на проживання в самовільної будівлі, то і рішення суду (про її знесення) буде абсолютно законним.
Якщо ж людина зареєстрована в нерухомості, в цьому випадку разом з позовом про знесення самовільної будівлі пред'являється й вимога про виселення. Останнє задовольняється судом при задоволенні позову про знесення.
3. Якщо власник самовільної будівлі не будував її, а придбав у попереднього власника.
Наведемо ще два доводи, які наводяться проти визнання нерухомості самовільно побудовою. По-перше, ставши власником по угоді (наприклад, за договором купівлі-продажу) або за рішенням суду (буває і таке), новий власник нерухомості є добросовісним набувачем (п. 1 ст. 302 ЦК України). По-друге, відповідати за зведення самовільної будівлі має особа, яка здійснила самочинне будівництво (абзац 2-й п. 2 ст. 222 ЦК України). Звідси можна зробити висновок, що, придбавши нерухомість на законних підставах і не знаючи про порушення і незаконність будівництва, власник не повинен відповідати за них.
На жаль, цих доводів недостатньо для захисту своїх прав, так як термін «добросовісний набувач» не має ніякого відношення до досліджуваних нами питань. Відповідати за знесення самовільної будівлі має особа, за яким зареєстровано право власності на цю будівлю. Наприклад, у разі придбання самовільної будівлі - це її набувач; в разі смерті фізичної особи - особа, яка отримала майно у володіння ****.
Єдине, чим можна втішити власників в даному випадку, - це наявність права вимагати в суді відшкодування збитків від особи, яка здійснила самовільну споруду. Але це, як ви розумієте, слабка втіха ...
Висновки та рекомендації.
Давайте повернемося до вихідної ситуації: людина дізналася про судову справу, що розглядає питання знесення його заміського будинку. Він йде до суду, з тим щоб довести, що його нерухомість не є самовільно побудовою. Але суд все-таки виносить рішення про знесення. Сумно, чи не так? Ще сумніше те, що це не вигадка, а сувора дійсність. І таких історій не десятки - сотні.
Чому ж, придбавши заміський будинок законним чином, власник не зміг захистити свої права в суді? Що потрібно знати (і що робити), купуючи нерухомість, щоб в один чорний день не стати власником самовільно будівлі, що підлягає знесенню?
Для початку назвемо три ознаки самовільної будівлі. Вона повинна бути зведена:
1) або на земельній ділянці не була відведена для цієї мети в установленому законом порядку,
2) або без отримання необхідних дозволів,
3) або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил (причому для визначення її такою досить наявності хоча б одного з цих ознак) *****.
Норми про самовільної будівлі застосовуються і до об'єктів незавершеного будівництва. При цьому вони не поширюються на відносини, пов'язані зі створенням самовільних будівель, які не є нерухомістю. Чи не діють вони і в випадках перепланування, перебудови (переобладнання) нерухомості, в результаті яких не створено новий об'єкт нерухомості.
Тому, купуючи будь-яку нерухомість, запитуйте документи, що підтверджують, що об'єкт не є самовільно побудовою (наприклад: документи на земельну ділянку під нерухомістю; дозвіл на будівництво або реконструкцію нерухомості; акт про введення нерухомості в експлуатацію), і вимагайте передачі їх вам за передавальним актом .
Якщо ж ваша нерухомість є самовільно побудовою, то прийміть заходи до її легалізації, зокрема, до отримання дозволу на будівництво та (або) акта введення нерухомості в експлуатацію. Перевірте, допущені при її зведенні істотні порушення містобудівних і будівельних норм і правил, створює ця споруда загрозу життю і здоров'ю громадян (включаючи вас самих). Залежно від конкретних обставин можна подати в суд позов про визнання вашого права власності на самовільну споруду, якою ви володієте. Але це вже зовсім інша історія.
Олександра Кальгіна «Власник»