Права орендаря в будь-якому випадку носять терміновий характер, навіть якщо величина відповідного терміну не визначена. Цей висновок грунтується на самій природі права оренди, при установі якого право власності зберігається за орендодавцем. "Безстрокове користування чужою річчю, поєднане з володінням, дорівнювало б праву власності" * (201), яке втратило б, таким чином, властивість найбільшої повноти.
Термін договору оренди може бути як певним, так і невизначеним. Термін може бути визначений в договорі оренди шляхом вказівки на дату закінчення його дії; число років (іншого часового періоду), протягом яких договір діє. Угодою сторін може бути передбачено, що умови договору оренди застосовуються до фактично сформованим до його укладення відносинам. Однак в силу такої угоди не можна зробити висновок про зміну терміну договору, оскільки термін договору починає текти з моменту його укладення (п. 6 Огляду про оренду). Відповідно до ст. 190 ГК термін може визначатися в договорі шляхом вказівки на подію, яка неминуче має настати. Ключовою умовою застосування цієї норми є неминучість настання події. Так, в одній зі справ розглядалося договір оренди, в якому було зазначено, що він діє до початку реконструкції здається в найм об'єкта. Оскільки дата реконструкції не була відома, суд визнав договір укладеним на невизначений термін (п. 4 Огляду про оренду).
Для окремих видів договору оренди, а також для договорів оренди окремих видів майна Цивільний кодекс та інші федеральні закони можуть встановлювати імперативні (максимальні і мінімальні) строки договору. Наприклад, договір оренди лісової ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладається за загальним правилом на термін від десяти до сорока дев'яти років (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальний термін договору прокату встановлений в один рік (п. 1 ст. 627 ЦК); договір суборенди не може бути укладений на термін більший, ніж строк договору оренди (п. 2 ст. 615 ЦК) * (202). Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК). Обмеження договорів оренди граничними термінами обумовлено прагненням законодавця запобігти прикриття відчуження майна його наймом і дати сторонам можливість час від часу коригувати умови найму відповідно до мінливої економічної ситуацією * (203).
При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір за загальним правилом вважається укладеним на невизначений строк.
Іншими словами, не дивлячись на важливу роль терміну при здачі майна в оренду, ст. 610 ЦК не відносить його до істотних умов договору оренди. В такому випадку момент закінчення договору залежить цілком від розсуду сторін. Як тільки одна з них втрачає інтерес до збереження оренди, вона вправі буде в односторонньому порядку і без пояснення причин відмовитися від договору, з попереднім повідомленням іншої сторони (якщо законом або договором не визначено інший строк повідомлення, то відповідно до п. 2 ст. 610 ГК обов'язковий термін в один місяць для оренди рухомого майна та три місяці - для оренди нерухомого майна). Таке повідомлення повинно відповідати нормам про дійсність угод. Розірвання договору в зазначеному порядку не є достроковим і тому не вимагає судової процедури. Крім того, слід розуміти, що при відмові від договору оренди відповідно до цих правил сторони не вправі вимагати відшкодування збитків і (або) сплати неустойки, оскільки порушення договору тут немає. При порушенні будь-якої зі сторін своїх обов'язків за договором інша сторона має право розірвати його, але відповідно до іншими правилами - ст. 619 і 620 ГК (п. 5 Огляду про оренду).
Як бачимо, невстановлення терміну договору оренди означає зовсім не вічність користування майном, а, навпаки, можливість його припинення в будь-який час за ініціативою однієї зі сторін. Якщо в договорі оренди, для якого законом встановлено граничний термін, період його дії не визначений, він діє до закінчення граничного терміну за умови, що до цього моменту жодна зі сторін не заявить про свою відмову від договору.
Нарешті, в даному питанні варто відзначити передбачену законом можливість трансформації договору оренди з певним терміном до договору оренди з невизначеним терміном. Якщо термін договору закінчився, а орендар продовжує користуватися майном при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим (п. 2 ст. 621 ЦК). При цьому термін, на який поновлюється договір, є невизначеним (п. 11 Огляду про оренду) * (204).